상승장에 취하지 않고 하락장에서도 살아남는 방법
2021년 8월 KB국민은행 리브부동산이 발표한 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 8월 둘째 주 전국 아파트 매매가격은 0.45% 올랐다. 상승률은 전주 0.33% 대비 0.12% 높아졌다.
주간 아파트 매매가 상승세는 7월 셋째 주부터 8월 첫째 주까지 3주간 0.41%, 0.39%, 0.33%를 기록하며 2주 연속 둔화하다가 8월 둘째 주에 다시 강해졌다.
출처 : KB국민은행 리브부동산특히 수도권 아파트 가격은 0.57% 오르며 상승 폭이 급격하게 커졌다. 서울도 0.38% 올랐고 경기 지역 또한 0.65%로 올랐다.
5개 광역시는 0.34%로 울산 0.45%, 광주 0.42%, 부산 0.4%, 대전 0.36%, 대구 0.14% 모두 상승했다. 대전을 제외하고 모든 지역에서 상승 폭이 커졌다.
기타 지방 매매가격은 0.25% 올랐고 그간 가장 많이 올랐던 세종시만 -0.05%로 하락했다.
한국부동산원 통계에서도 전국 아파트 매매가격은 역대급 상승세를 이어갔다. 전국 및 수도권 아파트값 상승률은 각각 0.3%, 0.39%다. 두 수치 모두 2012년 5월 관련 통계 작성 이래 역대 최고치다.
1. 미국의 동향과 과거 서브프라임 모기지 위기
모기지 회사의 저금리 서브프라임 모기지 광고(2008) (출처 : 위키피디아)그렇다면 우리나라 경제와 밀접한 연관이 있는 미국의 집값은 최근 어떠한 동향을 보이고 있을까?
[미국도 집값 1년 새 23%나 올랐다... 또 사상 최고치, 평균 4억 원]
···(상략)
2021년 7월 미국 부동산 중개인 협회에 따르면 신축 주택을 제외한 주택 거래가격 중간값이 전년 동월 대비 23.4% 오른 36만 3,300달러, 약 4억 1,820만 원을 기록했다. 재고는 부족하지만 수요는 강해 사상 최고치를 다시 경신했다.
주택 거래가격 중간값은 올해 들어 매월 전년 동월 대비 14~23%씩 오르고 있다. 코로나19 팬데믹이 터진 이후 제로 금리 시대가 열리며 주택 담보대출 금리가 크게 떨어지고, 단독주택 선호 수요가 강해지면서 주택 가격이 크게 오르고 있다.
2020년 하반기에 9~15% 상승한 데 이어 이상 과열 현상이 계속되고 있다. 주택 판매는 지난 5월에 비해서 1.4% 증가했다. 전년 동월 대비로는 22.9% 증가했다.
미국 주택 판매 증가율은 2020년 6월에 2019년 6월 대비 -10.8%에 이를 정도로 급락했다. 하지만 2020년 7월부터 바닥을 다지며 매월 전년 동월 대비 9~44% 증가하는 이례적인 상황이 지속되고 있다.
미국 부동산 중개인 협회 NAR에 따르면 주택 가격이 오르면서 점차 높은 가격에 주택을 매도하고자 하는 매물이 늘어나며 수급 불균형이 다소 해소되는 모습을 보였다.
로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 "6월에 판매된 주택은 평균 4건의 매수 제안을 받았는데, 이는 전달의 5건에 비해서 다소 내려간 것"이라고 말했다.
낮은 금리에 생애 최초 주택을 구입하는 젊은 층도 계속 늘어나고 있다. 6월 주택 구매자 중에 최초 구입자 비중은 31%였다. 수요가 강하다 보니 매물로 나온 후 거래가 되기까지 기간도 크게 줄었다.
2020년 6월에는 이 기간이 평균 24일이었지만, 2021년 6월에는 17일에 그쳤다.
○○경제 2021.7.23
최근 미국의 집값은 코로나19 팬데믹 이후 금리를 낮춘 시점부터 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 미국에서 이런 전례 없는 상승세는 2006년에도 절정에 다다른 적이 있다.
1997년에서 2006년 사이에 미국 주택 가격은 124% 상승했다. 10년 사이에 두 배 이상 올랐다. 역대 미국 정부도 국민들의 주택 보유를 장려했었다.
1980년에서 2001년에 미국의 주택가와 가계소득 비율은 2.9~3.1이었으나 2004년 4.0, 2006년에 4.6으로 치솟았다. 점점 소득으로 집을 사기 어려워질 정도로 집값이 오른 것이다.
2000년대 초반 닷컴 산업의 거품이 꺼지면서 뉴욕 증시가 폭락했는데 이 시기에 주택 시장은 오히려 가열이 됐다. 1997년 이후 급격한 집값 상승은 합리적인 움직임이라고 판단하고 안정적인 상승만을 보장한다는 믿음이 팽배했기 때문이다.
여기에 금융기관들 마저 주택 시장에 참가했다. 특히 모기지 회사들은 부동산을 유동화해 복잡한 파생금융상품을 만들었다. 소비자들은 금융구조를 이해하지 못하면서도 저금리의 조건으로 돈을 빌려 집을 샀다.
2007년 미국 가정은 소득에 비해 부채비율이 127%로 늘어났다. 모기지 대출 업체는 대출 사업을 확장했고 신용평가기관들도 금융상품을 관대하게 처리하며 주택 붐을 부채질했다.
주택 가격 상승은 건설 붐을 일으켰고 미국의 주택 모기지 대출이 2008년에 GDP의 73%로 뛰어올랐다. 미국 경제가 주택으로 쏠린 것이다.
사실 이런 사태를 경고하는 목소리는 일찍이 나왔다. 2001년 FED의 에드워드 그램리치 이사는 서브프라임 모기지의 리스크를 경고했다. 2003년 미 하원 금융위원회 소속 론 폴 의원도 주택시장 거품을 우려했다.
2006년 조시 부시 대통령도 "집값이 점점 비싸져 사람들이 사지 않게 될 것이다. 경제는 순환된다."고 말했다. 애널리스트들도 2006년 서브프라임 투자로 많은 기업들이 고통을 겪을 것이란 전망을 내놓았다.
하지만 당시 이런 경고들은 크게 주목되지 못했다. 미국 주택 공기업인 프레디맥의 수석 이코노미스트는 주택시장의 거품을 부정했다. 베이비 부머들이 주택을 요구하고 노동시장이 건실하기 때문이라는 이유였다. 미국 부동산 협회 측도 2005년에 반버블 리포트를 작성하면서 거품 붕괴론에 대응했다.
이렇게 미국 부동산 가격은 2006년에 정점에 도달하게 됐다. 이 무렵 신축 주택은 공급 과잉 상태가 됐고 미분양 물량이 생겨났다. 모기지로 대출을 받은 사람들은 대출 연장 시 금리가 상승됐다. 이어 주택 가격 상승폭은 둔화됐다.
2006년 중반 미국의 주택 가격은 하락하기 시작했다. 가격의 하락과 함께 주택 건설 붐도 무너졌다. 저리로 대출받다가 높은 이자의 원리금을 내게 된 구매자들이 이를 상환하지 못하는 상황이 속출했다.
이에 모기지 시장에서 파생상품을 만들어 팔았던 금융회사들이 연달아 어려움에 처하게 됐다. 이렇게 2007년 서브프라임 모기지 위기가 본격화된 것이다.
2008년, 금융회사들의 엄청난 부실 속에서 메릴린치는 뱅크오브아메리카에 인수됐다. 부실이 더 심했던 리먼브라더스는 파산했다. 후에 청문회 과정을 통해 드러난 바로는 연방정부와 FED의 개입으로 메릴린치만 살리고 리먼브라더스는 버린 것이다.
월스트리트의 투기꾼을 돕기 위해 연방예산이 투입되어 연방정부 구제금융 프로그램이 마련됐다. 미국 국채와 모기지 담보 채권 매입, 정부보증채권 매입 등은 미국 경제를 2008년 하반기부터 마이너스 영역으로 떨어뜨렸다.
더 큰 문제는 이에 실업자 수가 2009년 1,500만 명으로 두 배나 늘었다. 국민들에게 고통이 가중된 것이다.
이 사태를 정리해보자.
첫째, 실거주 주택 외 별장 등 무분별한 주택 투자, 부동산 파생상품 투자 등이 주택 가격 폭등을 불러왔다.
둘째, 이에 주택 붐이 일어났고 공급 과잉이 생기면서 미분양이 속출한다.
셋째, 가격이 하락하면서 주택 담보대출 금리가 상승했고 상환액을 감당하지 못하는 경우가 속출한다.
넷째, 이익을 위한 무분별한 부동산 파생상품을 만든 금융회사들도 파산 위기에 몰렸고 정부는 구제금융을 한다.
다섯째, 일부 금융회사들은 파산은 모면했지만 미국 경제는 빚더미에 앉았고 실업률 증가 등으로 국민들이 그 여파를 고스란히 받는다.
결국 국가 경제 위기 속에서 정부가 국민 개인의 파산을 모두 책임지지 못한다는 것을 알 수 있다. 또한 공급 과잉, 금리 상승으로 인한 대출금 상환의 부담 증가 등 이 모든 위기는 개인 스스로 대비하는 수밖에 없다.
2. 일본식 주택 버블 붕괴와 우리나라 주택시장의 특성
[정부 집값 폭락 경고하는데···"일본식 버블 붕괴 없다"는 그]
···(상략)
한국 집값이 과거 일본을 따라갈 수 있다는 말은 국내 집값이 천정부지로 치솟을 때면 자연스럽게 나오는 의문이다. 1990년대 초반 '버블' 붕괴 이후 폭락을 경험한 일본 주택 시장의 전철을 밟지 않을까 하는 불안이다.
'한·일 경제 전문가'로 꼽히는 박상준 와세다대 국제 학술원 교수를 인터뷰했다. 박 교수는 경제학으로 서울대 학사·석사, 미국 위스콘신대 박사 학위를 취득하고 1999년부터 일본 대학에서 가르치며 일본 주택 시장 버블 붕괴를 직접 겪었다.
한국과 비료를 곁들여 일본 경제를 깊이 있게 다룬 <불황터널>과 <불황탈출>을 출간했다. 올해 안식년을 맞아 국내에 머물고 있다.
Q. 코로나 이후 일본 집값도 많이 올랐나?
"버블 붕괴로 1992년부터 2005년까지 14년간 한 해도 거르지 않고 장기 폭락한 뒤 2006년부터 도쿄 등 대도시를 중심으로 상승세로 돌아서 등락을 거듭하며 조금 올랐다. 지난해 코로나 이후 가장 많이 상승했다.
2006년 분양받은 도쿄 아파트값이 40%가량 오른 것 같다. 매입할 때는 예상하지 못할 정도로 많이 올랐지만 다른 나라와 비교하면 상승 폭이 적다."
출처 : 중앙일보OECD에 따르면 일본 집값이 1992년 하락세로 돌아섰다. 일본 부동산연구소 통계를 보면 도쿄 집값이 1993년 6월 대비 58% 떨어진 뒤 2005년 11월 바닥을 쳤다.
지난 5월 지준 40% 상승했지만 1993년 6월의 60% 수준이다. 근 30년간 40% 하락한 셈이다. 같은 기간 서울 집값은 180% 올랐다.
Q. 서울 강남에서 아파트값이 평당 1억 원을 넘어섰다. 일본 집값은 어떤가?
"일본에서도 60평대 이상 대형 고급 아파트는 한국보다 비싸거나 비슷하다. 하지만 일반적인 평균 주택 가격은 그렇지 않다. 5~6년 전엔 일본이 더 비쌌는데 지금은 역전됐다.
서울에서 괜찮은 지역의 아파트 평균 가격이 14억~15억 원이라면 일본에서는 10억 원 정도다. 일본보다 낮은 한국 소득 수준을 고려하면 한국 집값이 훨씬 비싼 셈이다."
Q. 일본 집값이 별로 오르지 않는 이유는?
"경제가 노쇠해 전체 수요가 부족한 영향이다. 고령화·인구 감소 등으로 젊은 층을 비롯해 수요가 적다. 버블 붕괴 이후 2005년까지 장기 하락을 경험하며 집값 상승 기대가 사라진 심리적 요인도 크다.
일본에는 집값이 오를 것으로 보고 사는 수요가 없다. 세입자가 원하면 얼마든지 거주할 수 있고 임차인 보호가 지나칠 정도로 강해 집이 없는 데서 오는 공포도 없다.
주인이 들어가 살고 싶어도 세입자가 계속 살겠다고 하면 어쩔 수 없다. 세입자를 내보내려면 뒷돈을 줘야 할 정도다. 너무 과도한 세입자 보호가 아니냐는 비판이 나오고 있다."
Q. 강도 높은 규제에도 한국 집값이 많이 올랐다.
"정부가 수요 억제 위주로 정책을 펴면서 공급을 늘리지 않았기 때문이다. 기존 주택이 '고령화'하면서 많지 않은 새집에 수요가 집중됐다. 집값이 오르자 전세를 활용한 투기적 '갭투자'가 늘며 집값이 더 뛰었다.
정권에 따라 오락가락한 정부 정책이 시장의 불확실성과 불신을 키웠다. 정권이 바뀌어도 기본 틀은 달라지지 않는 일관된 정책이 중요하다."
Q. 한국 집값에 버블이 끼었다고 보나?
"2년 전 '불황탈출'을 쓸 때만 해도 걱정스러운 정도였다. 그사이 엄청나게 올라 지금은 버블이라고 말할 수준이다. 하지만 거품이 꺼지는 것을 전제로 집값이 내려갈 것이란 의미가 아니다.
한국 주택 시장 구조가 일본과 많이 달라 일본식 버블 붕괴는 없을 것으로 본다. 특히 한국에는 세계적으로 독특한 전세제도가 있어서 집값 하락 버팀목 역할을 한다.
앞으로 집값은 소득·경제 성장에 달렸다. 경제가 계속 성장하고 소득이 늘어나면 소득과 집값 괴리가 줄어들고 현재 집값도 굳어지게 된다."
Q. 정부가 주택 공급 확대를 위해 서울 외곽 신도시를 개발하고 있다. 일본에서는 도심 회귀로 신도시가 실패하지 않았나?
"일본에서 망한 신도시는 도쿄에서 1시간 이상 걸리는 곳이다. 출퇴근 시간이 신도시 성패를 좌우한다. 자급 도시이거나 서울 접근성이 좋으면 신도시도 서울 주택 공급 대안이 될 수 있다. GTX가 시간거리를 단축하는 데 도움이 될 것 같다."
○○일보 2021.08.15
2017년, 한국은행에 의하면 우리나라는 일본과 같은 부동산 버블 붕괴가 발생되기는 힘들다고 말했다. 크게 네 가지로 요약할 수 있다.
첫째, 1986~1990년 동안 일본은 주택 담보대출의 담보 인정 비율인 LTV가 100퍼센트를 초과했다. 반면 우리나라는 정부가 대출 규제, 공급 조절을 하고 있다는 의견이다.
둘째, 1990년대 일본은 우리나라와 다르게 주택 공급량이 높은 수준이었다. 1990년대 초 버블 붕괴로 일본의 땅값이 떨어지자 주택 건설이 오히려 붐을 일으키며 5~6년간 주택 공급량이 크게 늘어 주택 시장 침체를 부추겼다.
셋째, 일본은 단독 주택 비중이 높은 데 비해 우리나라는 아파트 거주 비중이 높다. 아파트가 단독 주택에 비해 상대적으로 거래 회전율이 높아 우리나라는 주택 거래가 활발하고 매매수요가 꾸준히 증가할 가능성이 크다고 본다.
넷째, 우리나라에만 있는 전세제도가 집값 하락 버팀목 역할을 한다는 의견이다.
하지만 이런 의견에도 항상 조심해야 한다. 부동산 시장을 몇 가지 지표만으로 예측하기 어렵다는 것을 과거 미국과 일본의 사례에서 살펴봤기 때문이다. 이례적인 상승 뒤에는 반드시 하락장이 한 번쯤 찾아온다는 것을 과거 사례를 통해 알 수 있다.
3. 상승장에 취하지 않고 하락장에서도 살아남는 방법
집값의 지속적인 상승세에 힘입어 빚내서 투자하는 '빚투'가 성행하고 있다. 2021년 6월 한국금융연구원이 발표한 '국내 가계부채 리스크 현황과 선제적 관리 방안' 보고서를 살펴보자.
2020년 3분기 기준 새로 가계대출을 받은 신규 차주 중 30대 이하 청년층이 차지하는 비중은 58.4%로 집계됐다. 2030세대 신규 대출 비중은 2018년 50% 선을 돌파한 뒤 가파른 증가세다. 전체 신규 대출금 가운데 30대 이하 청년층이 차지하는 비중도 50% 중반까지 오른 상태다.
금융 연구원에서 발표한 바에 따르면 "다른 연령층을 압도하는 청년층 가계대출의 급증세는 주택 가격 상승 기대, 주식과 가상 자산 등 레버리지 투자 열풍의 영향이 크다"고 밝혔다. 또한 "2020년 하반기 이전까지는 주택 담보대출이 증가세를 주도했지만, 그 이후로는 신용대출이 가세하는 모양새"라고 분석했다.
투자는 개인의 자유다. 하지만 주택 공급이 급격히 늘어나기 시작하면서 수요가 줄어드는 지역들이 생기며 해당 지역의 미분양이 속출되는 현상을 방관하면 어떻게 될까?
집값은 떨어지고 금리는 인상될 확률이 높아진다. 이어서 주택 담보대출의 원리금 상환 부담이 커지고 신용대출의 이자금액이 커지는 동시에 원금까지 일부 상환하게 될 가능성도 크다.
상승장에서는 전혀 문제가 되지 않던 대출과 금리가 하락장의 여건이 조성되기 시작하면 개인을 '파산'으로 내모는 것이다.
앞서 미국의 사례를 비추어 볼 때 "경제 위기 상황에서 국가가 나서서 모든 개인의 채무 부담을 배려해 주고 금리도 상승하지 않도록 신경 써 줄 것"이라는 기대는 하지 않는 것이 현명하다.
대출받기 전, 각자 소득 수준을 고려하여 내 집 마련을 해야 한다. 금리가 상상 이상으로 오를 수 있다는 것을 항상 계산해봐야 한다.
예를 들어 매월 소득이 200만 원인 사람이 9억 원인 첫 내 집 마련을 하기 위해 4.5억 원의 대출을 받았다고 가정해보자. 3%의 이자를 감안한다면 매월 173만 원 정도의 원리금 상환을 할 것이다. 월급에서 원리금 상환액을 제외하면 매달 27만 원으로 생활해야 한다.
4.5억을 3% 이자로 상환할 때 매달 원리금금리가 오르지 않는다면 일단 어떻게든 버텨볼 수도 있을 것이다. 그러나 다음과 같은 상황도 미리 분석해봐야 한다.
첫째, 도심의 재건축·재개발 규제가 완화되고 공급이 급격히 늘어나면서 미분양이 서서히 쌓이기 시작한다.
둘째, 매수세가 급격히 줄어들고 하락에 대비하여 너도나도 집을 팔기 시작하면서 집값의 하락세가 점점 가속화된다.
셋째, 금리 인상은 당분간 없을 거라는 미국의 발표는 자국의 주택 버블 붕괴, 부실 채권의 회수 등으로 인한 경기 악화로 금리 인상 조치로 급속하게 돌변한다.
넷째, 미국의 금리 인상에 영향을 받아 우리나라의 해외 투자 자금이 급속도로 빠져나가고 자본 유출을 막기 위해 우리나라의 금리도 인상된다.
다섯째, 인상된 금리로 대출 원리금 상환액이 급격히 늘어나고 금융권에서는 신용대출 원금도 일부 회수하기 시작한다.
이렇게 되면 앞서 가정했던 4.5억의 대출을 받은 개인은 5%로 금리가 인상됐을 경우 매달 227만 원의 원리금을 상환해야 한다. 월급 200만 원을 훨씬 초과하는 원리금을 상환하지 못해 이렇게 파산이 시작되는 것이다.
위와 같은 최악의 시나리오는 벌어질 가능성이 낮다고 생각할 수도 있다. 미국의 금리 인상 시나리오를 배제하면 전혀 문제가 없을까?
국내에서 과열되고 있는 가계대출과 자산 시장을 안정화시키기 위해 금융당국이 실제 2021년 8월부터 관리 강화를 시작했다는 사실을 인지해야 한다.
이에 2021년 8월, 농협은행에서는 대출 제한과 중단을 현실화했고 카카오뱅크, 삼성생명 등 대출 임계점에 다다른 금융사들도 한도 축소와 금리 인상을 적극 검토 중이다. 여기에 더해 가계 지출 증가에 영향을 끼치는 소비자물가 상승률도 가파르게 상승하고 있다.
출처 : 통계청전문가들도 기준 금리 인상 가능성에 대해 조금씩 우려하는 분위기이다. 마치 서브프라임 모기지 위기 전 이를 경고하는 목소리가 나오듯 말이다.
출처 : 더스쿠프그렇다면 이런 개인의 파산 가능성을 없애고 하락장에서도 살아남을 수 있는 방법이 무엇일까?
첫째, 주택 담보대출 전 금리 인상 시 원리금 상환에 대해 미리 검토한다. 먼저 자신의 소득 대비 지출에 대해 파악해놔야 한다.
그리고 5%의 금리가 적용됐을 경우 원리금 상환액과 지출의 합이 소득을 넘어서지 않는지 미리 계산해보는 것이다. 상환기간도 최대로 늘려놓아야 최악의 상황에 대비할 수 있다.
주택 담보대출을 낮은 고정금리로 받을 수 있다면 좋다. 하지만 신혼부부 생애 최초 주택 담보대출을 제외하고 낮은 고정금리가 적용되는 대출은 흔하지 않다.
둘째, 내 집을 마련한 곳 혹은 투자한 지역의 주택 공급량에 대해 귀 기울인다. 예를 들면 재건축·재개발 완화, 입주 예정 물량 소식을 정기적으로 검토해보는 것이다.
아래는 '부동산지인'과 '아실'이라는 앱을 통해 '수요/입주'를 검색한 결과다. 지역 선택을 해서 해당 구, 동의 데이터도 알 수 있다.
출처 : 부동산지인
출처 : 아실셋째, 공급 과잉 및 고분양가로 인한 미분양이 실제로 발생하는지 확인해야 한다. 미분양 단지가 한두 개 생기기 시작한다고 해서 해당 지역이 모두 위기에 빠졌다는 의미는 아니다. 대단지 아파트에서 발생하는 미분양에 주목해야 한다.
미분양 상태가 얼마나 길어지는지 알면 해당 지역의 실거주 수요뿐만 아니라 투자 수요까지 가늠해볼 수 있기 때문이다. '아파트 미분양'이라고 검색해도 되고 '아실'이라는 앱을 통해서도 확인할 수 있다.
'아파트 미분양' 검색 결과 (출처 : 네이버)
서울 서초구 미분양 검색 결과 (출처 : 아실)넷째, 갭투자로 내 집을 마련한 지역이 공급 과잉과 미분양이 쌓일 것에 대비해야 한다. 대비란 주택 담보대출을 받고 잔금을 치를 자금을 준비하는 것이다. 이렇게 할 수 있다면 주택 가격이 내리는 하락장이더라도 버틸 수 있다.
가격이 하락한다고 해서 원리금 상환금액이 더 늘어나는 것이 아니기 때문이다. 이런 상황을 대비해서 앞서 언급했던 매달 지출액도 미리 파악해봐야 한다.
국가는 국민을 위해 정책을 펼치고 국가 경제를 꾸려나갈 것이다. 하지만 앞서 살펴본 과거의 사례들을 항상 상기해보자. 최악의 상황에서는 국가가 국민 개개인을 모두 책임질 수 없다.
상승장에만 취해 자산이 증가했다고 낙관하지 말고 이 글에서 제시한 바와 같이 스스로 최악의 상황에 대비한 내 집 마련을 하는 것만이 가장 현명한 방법이다.
