부동산 미래를 보는 능력을 주겠다~알 사람만 안다
많이 들 궁금해하는 부동산 실제 투자 이야기, 투자 방법에 대해서 이야기하겠다.
다만 이걸 알려줘도 과연 몇이나 이것을 제대로 깨달을 수 있을지 의문이다.
내가 아무리 알려줘도 거의 10에 9은 이해도 못했으니 말이다. 당신이 그 9에 해당되지 않기를 바랄 뿐이다.
시작한다
부동산에 대해서 지식 좀 쌓았다고 하는 사람들이 의욕에 불타서 쉽게 실수들을 한다.
그리고 자신이 전문가라도 된냥 많이 떠들어 댄다.
진짜 부동산 전문가가 되고 싶다면 부동산의 미래가치를 볼 줄 알아야 한다. 미래가치라는 표현은 투자하려는 물건의 미래에 있을 경제적인 가치를 말한다. 즉 지금은 평범해 보여도 미래가치가 좋으면 나중에 고수익을 줄 수 있는 상품을 말한다. 미래가치는 재테크 곳곳에서 많이 쓰이는 말이기도 하다. 특히 주식에서 제일 많이 쓰이는데 미래가치만 놓고 본다면 주식보다 부동산이 이를 판단하기 훨씬 쉽다.
주식의 미래가치를 판단하기 위해서는 고려해야 되는 요소가 굉장히 많다. 주식은 단순 차트로만 분석하는 것이 아니다. 회사의 경영 전반에 대한 상태를 알아야만 한다. 만약 이런 식으로 투자를 하고 있지 않는다면 당신은 감으로 하는 주식투자를 하는 것이다.
반면, 부동산의 경우는 딱 4가지만 보면 된다. 입지, 수요, 물건, 수익률 이 4가지만 잘 보면 미래가치를 판단하는 것은 그렇게 어렵지 않다. 물론 미래 가치는 확정성이 없기 때문에 어느 누구도 100%라고 말할 수는 없다. 하지만 4가지 요소 분석이 완벽하다면 실패 확률이 낮은 투자를 할 수 있다. 투자자라면 미래가치는 무조건 고려해야 한다.
부동산 미래 가치 판단이 쉽다는 것을 아주 쉬운 예를 하나 들어보겠다.
강남의 아파트 값이 5년 후 떨어질까? 올라갈까?
매우 쉽게 대답할 것이다.
그렇다면 이번에는 주식의 미래가치 관련 질문이다
삼성전자의 주식이 5년 후 올라갈까? 떨어질까?
대답하기 쉽지 않을 것이다. 당신 이 글을 읽고 있는 순간이 상승장이라면 바로 올라간다고 할지 모르지만 하락장에서는 쉽게 말 못 할 것이다.
이런 간단한 질문만으로도 미래가치를 판단하는 게 무엇이 더 쉬운지 이야기할 수 있다.
부자들의 경우 투자 시 이 미래가치 판단에 매우 신경을 쓴다.
실제로 투자를 많이 한 부동산 부자의 경우, 남들이 보기에 나대지(지상에 건축물 등이 없는 대지)를 바라보며 어떤 식으로 건물이 생기고 주변 환경이 변화될지 머릿속으로 그림을 그린다. 투자 당시 일반인들한테 그런 이야기를 하면 믿지를 못한다. 하지만 부동산 부자들이 그린 그림대로 되는 경우가 대부분이다.
그나마 일반 서민들도 조금씩 미래가치에 눈을 떠서, 부동산 투자를 할 때 호재 등을 살펴보며 단순하게 투자를 하지 않는다. 하지만 이 정도 만으로는 미래가치 초보자 수준이다. 제대로 미래가치를 판단하려면 그 건물이 지어지고 주변이 어떻게 구성이 되면서 얼마나 많은 유동인구가 다니는지 머릿속에서 그려져야 한다.
호재만으로 판단하는 것은 매우 초보적인 일이다. 더구나 호재는 그 기간 내에 일어나지 않는 경우가 대부분이고, 하나만 놓고 판단하는 것이기 때문에, 투자 요행을 바라는 것과 동일하다. 단, 호재라고 해도 너무나도 명확한 개발호재가 있다면, 미래가치 판단의 기준으로 활용 가능하다.
얼마 전 나 혼자 산다에 등장한 김광규와 육중완 아파트 구매 이야기가 기사화돼서 화재가 된 적이 있다. 2016년 무렵 남가좌동 래미안 2차 아파트의 가격은 4억 원대 였다. 지금 2021년에는 10억 원대다. 5년 사이 5억이나 올랐다. 아파트 자체는 15년이나 된 낡은 아파트였지만 가재울 뉴타운 호재와 문재인 정부의 부동산 규제에 따른 반등의 영향으로 집값 상승의 영향을 받은 곳이다.
하루아침에 미래가치의 안목이 키워지지는 않는다.
하지만 부동산 투자의 경우, 지역개발 관심을 갖고 시세, 인구 연관성 등을 고려해 본다면 미래 가치에 따른 안목이 성장할 것이다.
제발 부탁이니, 단순한 테크닉 실력만을 키우지 말고, 미래가치를 볼 수 있는 눈을 키우고 연구해라.
그래야 진짜 부동산 부자, 건물주가 될 수 있는 것이기 때문이다.
