지목 변경된 농지는 매입 쉬워(2002)
공부가 제일 쉬웠어요.
이코노미스트 세이노 기고글
2001-2002년 사이에 작성된 글
지목 변경된 농지는 매입 쉬워
(* 지목이란 주된 용도에 따라 땅을 구분하는 명목. 논, 밭, 택지, 염전, 광천지, 산림, 목장, 묘지, 용수로, 저수지, 공중 도로, 공원, 잡종지 따위로 나눈다. - 출처 : 네이버 사전)
(* 결국 농지를 살펴볼 땐 이왕이면 지목 변경된 농지를 매입하는게 난이도가 낮다.)
시군구에 등록된 빈집정보센터 이용하면
(*https://www.gnsealife.kr/sealife/contents/view.do?mId=133
경상남도 귀어귀촌 지원센터 홈페이지입니다
www.gnsealife.kr
(* 중요한건 빈집이 많은 지역은 어디일까? 요즘 지방소멸이 심각한 문제다.
저출산률뿐 만이 아니라, 그 지역에 좋은 일자리가 없으면 청년들이 빠지면서 빈집들이 많이 늘어나고 초고령화 사회진입이 가속화 되어가고 있다.
그러니, 빈집은 지역소멸이나, 어디서 많이 나오는지를 고려해서 시.군.구 홈페이지를 활용하면 좋을 듯한다.
네이버에 빈집정보센터를 검색하니 상위에는 경상남도 귀어귀촌 지원센터가 나왔다. 한 번도 들어가본 적 없는 곳이다.
신도시로 자살 출동을 많이 다녔던 나로써는
신도시에는 밀려 내려온 사람, 그리고 다시 점프하고 싶은 사람.
욕망이 좌절된 사람.
욕망이 많은 사람들끼리 부대끼는
나는 딱히 경쟁이나 누군가를 짓밟거나 그런거엔 깜냥이 되지 않아서
한적한 동네 마을이 좋다. 그래서 번지르르한 시티걸은 아니고.
내 취향은 시골 걸인거 같은데
빈집을 둘러봐도 재밌을 듯 하다.)
(* 요즘 학군지다, 좋은 곳이다. 인프라다 뭐다 하지만. 결국엔 더더더더 더나은 곳. 더 점프. 더 자극적인 것. 그렇게 삶의 굴레에 놓여지게 되면 피폐한 삶으로 도배되기 쉽상이다. 그러니 한적하고 고요하고 잔잔한 무드를 즐길 줄 아는 자가 삶도 무탈한 것 같다.)
(* 가끔 문화생활 하는 것도 좋다. 너무 자주 문화생활에 빠져도 감흥이 떨어진다. 취향은 높고 낮음이 없기에 자기만에 끌리는 무언가가 있으면 살아가는데 원동력이 된다.)
농업인 자격 없이도 매입 가능
(* 지목이 변경된 농지는 농업인 자격이 없어도 매입이 가능하다고 한다.)
(* 훨씬 난이도가 쉬워지니 고려하지 않을 이유가 없다.)
지난 회에 이어 농지를 취득할 수 있는 방법을 살펴보자. 먼저 농사일의 3분의 1이상을 가족이 직접하거나 1년 중 30일 이상을 직접 수행하고, 나머지 일들은 위탁 경영을 하려고 하는(또는 그런식으로 위장하려는)사람들의 경우를 살펴보자. 당연히 이러한 사람들은 농림 지역이든 어느 곳이든 간에 농지를 합법적으로 소유할 수 있다.
(* 우리 아버지는 배추를 직접 심고, 내가 먹고 싶다고 하면 오이나 가지를 왕창 심어주셨다. 나는 가지파스타를 좋아하는데 토마토까지 심어달라고 졸랐다가 쿠사리를 먹었다. 아무튼 아버지의 농사일은 부지런한 사람이 아니면 할 수가 없다. 영화 <리틀포레스트>를 2018년도 수련생시절 퇴근하고 과제를 써야하는데 이미 정신의료기관 병동에서 내 텐션을 다 쓰고온 나는 잔잔한 영화를 보고 싶어서 <리틀포레스트> 해장하는 것 처럼 해장영화를 봤다.
해장 술은 한 번도 해본 적 없고, 해장국은 많이 먹었지만
나는 해장영화를 많이 보기도 했다.
세이노 어르신은 시멍을 즐긴다고 하던데
나는 바다멍을 즐기고, 등산하면 자연멍에 빠졌다가
요즘은 노래와 영화 멍에 빠져버렸다.)
이때 농지 취득자격증명을 발급받아야 하는데 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회 위원 2인 이상으로부터 확인받아야 한다. 농업 경영 계획서도 작성하여야 하는데 농업 경영에 적합한 노동력 및 농업 기계 장비의 확보 방안을 제시하여야 한다.
(* 적합한 노동력과 농업 기계 장비 확보 방안을 제시하여야 한다라..
재밌겠다.)
온실이나 버섯재배사, 비닐하우스 같은 것을 설치하기 위한 영농 목적이라면 농지 규모가 3백 30M 이상이어야 취득할 수 있으며 기타의 목적이라면 1천 M 즉, 3백 3평 이상이어야 한다.
(* 나는 버섯을 좋아한다. 산에서 나는 고기가 버섯아니던가. 버섯은 내가 제일 좋아하는 식재료 중에 하나다.)
(* 버섯 파스타를 만들어 볼까나, 그게 트러플 파스타인가?)
출처 : https://blog.naver.com/knightfrankkorea/222346646873
(* 트러플은 서양의 송로버섯이라고 한다. 프랑스, 이탈리아 사람들이 가장 좋아하는 버섯이라고 한다. 근데 한창 트러플이 유행할때 트러플 과자가 있었는데 어떻게 활용하냐에 따라 너무 인위적인 맛이나 거북한 시도들은 입맛에 맞지 않았다.)
(* 고급 식자재 캐비어, 푸아그라, 트러플)
그 면적 미만의 농지거래는 원칙적으로 금지되어 있다. 농지의 최소 소유 면적이 작아지면 국가적 차원에서 볼 때 효율적인 농업 생산이 어려워지기 때문이다.
(* 결국 효율적이지 못할 바엔 결재를 하지 않는다.)
합법적으로 농지를 소유하게 되면 아담한 농가 주택을 마음대로 지을 수 있을까? 아니다 농가 주택을 지을 수 있는 경우는 당해 세대의 농업, 임업, 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하거나 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업, 임업, 축산업을 영위하는 경우뿐이다.
(* 농지를 샀다고 해서 농가를 지을 수 있는 건 아니고 정해진 수익을 내야한다. 농업, 임업, 축산업.. 초등학교 사회시간에 1차 산업 2차 산업 3차산업 4차산업 배우면서 배웠던 것 같다. 요즘 초등학교 교과서는 어떨까? 그냥 초, 중, 고 교과서가 궁금해진다. 고3 수능이 끝났을 때 한 트럭이 와서 고3 수험생의 문제집과 교과서를 쓸어갔는데 모아둘걸 그랬다.)
부속 창고나 축사 등 1세대당 6백 60M 이하면 가능하다. 개발제한구역(그린벨트)에서는 종종 기존 농민이 이 규정을 이용하여 창고나 축사라는 명분으로 건물을 짓고 나서 나중에 몰래 공장같은 곳에 임대를 주기도 한다.
(* 몰래 공장같은 곳에 임대 사업을 펼치기도 한다.)
합법적으로 농지를 소유하게 된 사람이 정당한 사유없이 농사일을 하지 않거나, 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유하였거나, 농업 경영 계획서의 내용을 이행하지 아니하였을 경우에는 당해 농지의 처분 명령을 받게 된다. 즉 팔아야 한다는 말이다. 경우에 따라서는 징역형 혹은 벌금형 같은 형사처벌도 각오하여야 한다.
(* 농지의 처분명령을 받게 된다. 즉, 다시 권리를 반납해야한다. 불이행했을 경우 징역 또는 벌금을 형사처벌을 감수해야한다.)
자, 이제는 농사일의 3분의 1 이상을 가족이 직접 할 생각도 없고, 1년 중 30일 이상 농사일을 직접 수행할 생각도 없이 그저 투자용으로 농지를 사려는 사람들의 경우를 살펴보자. 골치 아픈 농지취득자격증명이나 전용허가를 받지 않고서도 사는 방법은 없을까?
(* 획기적인 방법을 알려주시려나보다. 거저주는 떠먹여 주는 세이노 어르신)
(* 도대체 당신은 그저 빛. )
먼저 국토이용관리법상 거래허가 지역으로 묶인 그린벨트 내 농지를 구입하면 농지취득자격증명 없이 거래허가만 받으면 되지만 그러한 농지가 경매 시장에 나왔을 경우 법원에서는 농지취득자격증명원을 요구하기도 한다. 이런 경우 낙찰 후 7일 까지 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 낙찰이 취소된다.
(* 농지취득자격증명없이 거래허가만 받아도 되지만, 경매시장에 던져지면 법원에선 자격증명원을 요구한다. 낙찰 후 7일 까지 증명원 제출 못할 경우 낙찰 취소된다.)
법에는 바다를 매립하여 생긴 농지(매립농지라고 한다)나 농업기반공사가 개발하여 매도하는 1천 5백M 미만의 농원부지와 농어촌휴양지에 포함된 1천5백M 미만의 농지 등은 아무나 살 수 있다고 되어 있으나 실제로는 활발하지 않다.
(* 매립농지. 농원 부지. 농어촌휴양지..)
8년 이상 농업을 하던 자가 이농하는 경우는 계속 소유가 가능하며(8년 이상 소유한 농지는 양도소득세가 면제된다는 것도 알아두어라) 상속을 받았을 경우에도 농지를 소유할 수 있다.
(* 8년 이상 농업, 양도소득세 면제 가능. 상속경우에도 농지 소유 가능)
가장 손쉬운 방법은 한 때 농지(전답)였으나, 대지나 잡종지로 지목이 이미 변경되어 있는 땅을 사는 것이다. 전국 1백 46개 시, 군, 구에 설치되어 있는 농어촌 빈집정보센터를 통하면 현재 주택이 남아 있는 대지들을 찾을 수 있다.
(* 빈집정보센터를 알아갑니다.)
(* 노년에는 시골에서 리틀포레스트처럼 살고 싶은데 요리를 못해서 어떨지 모르겠네요.)
(* 노년이 아니라 오늘부터 행복하면 그만인데 다들 오늘 행복하셨나요?)
빈집 정보 센터에서는 빈집의 위치, 면적, 지목, 소유자의 성명 및 연락처 등 기초 자료를 제공하고 있으며 경기도 지역에만 약 7-8백채의 집이 등록되어 있다. 주의사항은 빈집 자체는 무허가이어도 관계 없으나 지목은 전답이지만 현황은 잡종지라면 대법원 판례에 따라 그냥 살 수도 있다.
(* 잡종지라면 대법원 판례에 따라 그냥 살 수도 있다.)
(* 세이노 어르신의 책을 마스터하면 그다음은 대법원 판례를 보면서 심심하면 읽어보고 해석이나 해야겠다.)
이상의 경우들이 아니라면 농지를 다른 목적으로 사용하여도 좋다는 허가를 받아 구입하게 되는데 이것이 바로 농지전용허가이다. 농지전용허가를 받을 때는 농지 거래 면적의 최소 단위인 1천 M 이상이어야만 가능하다. 이렇게 전용허가를 받게 되면 국가적으로 볼때 농지의 전체 면적이 줄어들게 되므로 새로운 농지를 만들어 대체시켜야 할 필요성이 대두되게 된다.
(* 농지전용허가. 농지 전체 면적이 줄어들게 되므로 새로운 농지를 대체 해야할 필요성이 있음.)
때문에 정부에서는 농지 전용허가를 받는 사람에게 대체 농지 조정비와 농지전용부담금을 부과시키는데 대체 농지 조성비는 평당 1만 원에서 4만 원 사이이며 농지전용부담금은 공시지가의 20%를 납부하게 된다.
(* 대체 농지 조정비와 전용부담금을 부과시킴. 평당 1만원에서 4만원사이
농지전용부담금은 공시지가 20% 납부해야함.)
다음회에 전용허가에 대해 살펴보자.
