전원주택 지으려면 준농림지에 6개월 이상 살기

(2002년) 세이노 - 공부 리뷰

이코노미스트 세이노 기고글

2001-2002년 사이에 작성된 글

전원주택 지으려면 준농림지에 6개월 이상 살아야(2002)

(* 전원주택에 대한 꿈이 있긴 하다. 어렸을 적, 누군가 꿈이 뭐냐고 물으면 나는 넓은 마당에 대형 리트리버를 키우고 싶다고 그랬다. 근데 나이가 들어가니 마당은 물론, 대형 리트리버 또한 나가는 비용이 만만치 않음을 깨닫고 말을 하지 않게 됐다. 아 진짜 갖고 싶다. 내가 내돈 벌어서 은행 대출 없이 산.

내 아파트. 내 공간. 누가 보태준것도 아니고 누가 사준 것도 아니고

그냥 내 힘으로 마련한 내 성취가 있는 그런 공간이고 싶다.

그런 곳에서 내가 좋아하는 책이랑 노래를 틀어놓고 뒹굴하는게 내 소원이다.

(* 모 팀장님은 손님이 없는 카페 사장님이 소원이라고 하셨는데. 리얼 찐 부자인가. 손님 없는 카페 사장님이 소원이시라니. 결국 그 말은 손님 없어도 생활비는 있으니 출 퇴근할 곳이 필요했던 건가 싶기도 하고. 하하~~)

(* 아무튼, 전원주택을 갖으려면 준농림지에 6개월 이상 살아야한다고 한다.)

(* 그렇다면 준농림지역에 주소이전을 해놔야 겠지?)

(* 하고 싶은 걸 못 하면, 안 하면 병이 나는 걸까?

삶은 인생은 한 번인데

그저 과업들만 칙칙하게 하다 죽기엔

너무 인생이 아깝지 않은가.)

주 5일 근무제 도입으로

평택 진위면, 광주 곤지암리, 김포 대곳면 수혜 예상

(* 주 5일제 근무랑 평택, 광주, 김포 수혜 예상이 무슨 관련인건가?)

(* 잘 모르겠는데. 닭대가리라 모르는 건지, 내가 모르는 뭔가가 있었나.)

농지는 농업진흥지역(농림지역 : 농림진흥구역과 농업보호구역으로 다시 이분화된다)과 그런 지역이 아닌 지역(준농림지역이다)으로 나뉜다. 일반적으로 사람들은 준농림지역에서만 전용허가를 받을 수 있다고 알고 있으나 그 모든 지역에서 개발을 전제로 한 전용허가는 받을 수 있다.

(* 농지 = 농림진흥구역 + 농업보호구역)

(* 그 외 농지지역 = 준농림지역 = 전용허가 가능하다고 하나,

모든 지역에서 개발을 전제로 한 전용허가는 받을 수 있다? 뭔 말이지 긁적인다.)

농림지역에서의 전용허가는 오직 농업생산과 직접적인 연관이 있어야 가능하므로 법적으로 농민이 되어야만 가능하다. 농업보호구역에서도 현재 100m 이하의 소규모 음식점과 숙박, 위락시설 등 개발목적으로 제시하게 되면 허가를 받을 수 있으며, 수도권 지역의 주요 농업보호구역으로는 경기도 양평군 강상면 병산리와 양평군 강하면 전수리 등 남한강 주변, 용인시 이동 저수지와 안성시 금강 저수지 주변 등이 있다.

(* 전용허가 = 농업생산, 법적 농민되어야만 가능)

(* 농업보호구역 = 100M 이하 소규모 음식점, 숙박, 위락시설 개발 목적 제시 하면 허가 가능)

(* 수도권 지역 주요 농업보호구역 = 경기도 양평군 강상면 병산리, 양평군 강하면 전수리, 남한강 주변 용인시 이동 저수지 안성시 금강 저수지..)

(* 양평에 리틀포레라는 카페를 한 3번 정도 방문했는데 아주 좋다. 특히 여름에 가시면 매우매우 좋다. ^^ 많이들 가셔라~)

그러나 농업보호구역에서 합법적으로 소규모 시설들이 계속 들어서자 농림부는 농업용수자원 보호를 위해 내년 1월 1일 부터 시행할 것을 목표로 농지법 개정안을 추진중이다. 그 내용은 농업보호구역에서는 앞으로 소규모 시설도 설치가 금지된다는 것이다.

(* 현재는 2025년, 이 글은 2002년 기고된 글이라고 하니 독자들은 글만 읽고 무언갈 바로 적용하는게 아니라 돌다리도 두들겨보고 강을 건너셔라)

농림부의 이러한 계획이 예정대로 실시된다면 금년 안에 허가를 받아 놓은 곳은 가격이 올라 갈 것이고 그렇지 않은 곳은 가격이 하락하게 됨을 의미한다. 개정안은 농지취득절차는 다소 완화시키고 있는데 농지 취득자격증명을 신청할 때 신청인이 직접 농지관리위원의 확인절차를 받지 않고 읍면장 등이 대신 확인을 받도록 했다.

(* 농림부... 한 번도 생각해본 적 없는 부.. 내가 관심있던 부는 산림청이다.

산을 좋아하는 나는 산림청에서 일해볼까? 생각도 했었다.)

(* 나는 시티걸은 아니고 시골걸인거 같은데 경쟁이 딱히 내 취미는 아닌 것 같고 신도시에서 자살과 충동건이 많은 것을 겪어본 나로서는 신도시 트라우마가 있다. 결국 즉 겉이 화려하다고, 다 살기 좋은건 아니고.

상급지라고 문제상황이 없는건 아니다. 스케일이 다를 뿐이다.

보통 옛날엔 경제적 어려움이 많으면 문제상황들이 더 많은게 사실이었지만

이제는 아무리 부유해도 몸과 마음이 아픈사람들이 천지가 되어버렸다.

우리가 외면할 뿐이지.

자살최전방에서 1년 근무하고 느낀건

우리나라는 1위할 필요가 없는데

자살이 아니라 타살이었네.

원인은 고칠 생각이 없고

소잃고 외양간 고치는 것 처럼.

늘 희생자가 생겨야 그제서야 수습하는

나도 그렇다.

문제를 저지르고 수습하는 꼴

수습만 하면 됐지 뭘

이렇게 가다간

사전에 예방할 수 있는 일들을 놓치게 되면서

더 큰 문제상황을

수습할 수 없는 문제상황을 벌려놓기도 한다.

그러니, 마음이 조급할때

마음이 불안할땐

선택은 신중하게 차라리 미뤄라.

조급하고 불안한 사람들의 심리를

사기꾼들은 기가막히게 알아채고 다가온다.

그러니 갖고 있는 패를 다 까지말고

차라리 바보같은 척을 해라.

아니요. 모르는데요.

우헤헤 머리를 긁적여라.)

농지 취득 후 1년 동안 휴경하거나 정당한 사유없이 임대했을 경우에도 1년 이내 농지를 강제 처분토록하는 규정도 완화, 매각처분 결정 전 당사자의 사전 청문을 거치도록 했다. 또한 현재는 300평 미만의 농지는 취득할 수 없으나 그 미만의 소규모 농지도 매입이 가능하게 된다. 이 경우 경작면적은 여전히 300평이 넘어야 하기 때문에 인근 농지를 임차하여야 한다.

이제 준농림지역에서의 전용허가를 살펴보자. 준농림지의 전용허가를 받기 위해서는 개발목적을 제시하여야 하는데 그 영역이 상당히 넓다. 이를테면 전원주택을 짓겠다는 것도 개발목적이 될 수 있고, 음식점이나 카페 같은 근린 생활 시설의 설치도 개발목적이 될 수 있다. 준농림지는 이렇게 여러 가지 용도로 다양한 개발이 가능하기 때문에 부동산 시장이 회복되게 되면 가격 상승에 큰 탄력을 받을 것이다.

(* 옥천에 갔던 맛있는 파스타 집이 있다. 옥천에 왜 갔는지 물어본다면 그냥 갔다. 나에겐 강남 최인아 책방에서 구입한 지도가 하나 있다. 그 지도에는 광고도 아니고 그냥 국내 명소들이 체크되어 있는 지도다. 그걸 들고 다니니 부자 할머니와 아저씨들 눈에 띄였나.

6억짜리 매물을 보니 나에게 "돈 빌려줄까?" 농담 하시던, 그러곤 자기 딸은 부잣집에 시집가서 잘 지내고 있다고 하고, 부자 할머니의 딸들은 해외에서 잘 지내고 있다고 하셨다. 그러곤 나는 아직 미혼이라고 하니 나 때문에 전쟁이 나는 것이라고 훈계를 하셨다. (* 여자들이 결혼안하고 애 안낳아서 그런말씀을 면전에 하시더라. 재밌는 상황이 펼쳐졌었음.)

선빵 훈계는 후빵도 맞으셔야겠지요.

그래서 어쩌구 저쩌구 모두 머리를 맞대보세요..

하고는 정신차릴수있도록 매콤한 말씀을 드렸다.

어르신들 세상 무서운 줄 모르네.

나는 무서워서 대가리가 깨졌는데.

내가 6억 짜리 매물을 봤던건 그냥 구경한거다.

내가 무슨 6억이 어딨겠어요.

그리고 무슨 깜냥으로 6억을 빌려요.

한 숨도 두 다리 뻗지 못하고 잠 못 잘께 뻔한데 말이죠.)

그러나 준농림지에 전원주택을 지으려는 사람은 현지에서 적어도 6개월 이상을 거주하여야만 전용허가를 받는다. 개발 목적이 있다고 할지라도 무한정 농지를 구입할 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 당신이 준농림지에 건축면적 100평 정도의 건물을 짓는다고 하면서 1000평의 농지에 대해 전용허가를 받을 수 있는 것은 아니다.

(* 6개월 이상 나는 한 적한 곳에서 지내고 싶다. 지금은 어쩔 수 없이 경제적 상황이 여유치 않아서 그렇지만. 이제는 미룰 수 없는 시간이 온다. 이가 없으면 잇몸으로 때우던 나는 30대를 어떻게 보내게 될까. 좁은 문으로 가라고 하셔서 이제는 경쟁이나 시기 질투나 뭐 하도 이러쿵 저러쿵 하는 그 상황에 놓여지기가 싫은데.)

그 지역의 지방자체 단체에서 정한 건폐율이 기준이 되어 그 면적을 크게 초과하지 않는 범위에서 전용허가를 받을 수 있기 때문이다. 게다가 준농림지에서의 무분별한 개발로 인해 정부는 이미 개발규제를 강력하게 실행하고 있으므로 해당지역의 자치 단체에 반드시 개발 가능성 여부를 확인받아야 한다.

(* 공무원, 내 꿈은 공무원이 아니었다. 내 첫 꿈은 피아니스트, 그 다음은 피디 그 다음은 무엇이었나. 그냥 먹고 사는 일. 꿈만 꿨지. 꿈을 이루려는 노력은 하지 않았다. 매우 게으르고 매우 추상적이었다.)

(* 지금의 꿈은 그냥 행복하게 사는 것. 행복의 기준이 다 다르다. 대가리가 깨졌을 땐, 사는게 뭔 의미가 있나 싶었다. 평생을 이렇게 사는거라고? 다들 뭔 재미로 사나 싶었다. 다들 안정적으로 사는 것 같은데 알고보니 내색을 안 했을 뿐, 안팍으로 난리도 아니었던 것이다.)

(* 재즈 노래를 틀어놓고, 빗소리를 들으며 지코바에 맥주 한 잔이면 그게 전부였는데 다들 짜여진 판에 꼭두각시처럼 뚝딱뚝딱 흘러가는 재미난 세상)

어떤 형태의 전용허가이든지 간에 기억하고 있어야 할 사항은 폭 4m 도로가 반드시 있어야 한다는 사실이다. 지적도상에 나타난 도로는 없으나 사도가 있을 경우 그 사도 역시 폭은 4m 이여야 하고, 그 사도의 소유주가 사이가 나쁘다면 건축허가를 받기가 어려울 수도 있다. 4m 이상의 도로가 전혀 없다면 개발이 불가능하므로 전용허가가 나오지 않는다.

(* 폭 4m 도로가 반드시 있어야 하는 것.)

그러므로 준농림지를 매입할 때는 계약서에 건축허가가 나오지 않으면 계약은 파기한다는 내용을 넣는 것이 좋다.

(* 건축 허가 나오지 않으면 계약은 파기하는 내용은 필히 넣기.)

이왕에 준농림지를 구입하고자 한다면 도시지역이나 준도시지역에 있는 준농림지가 투자 수익률 면에서 유리하다. 아무래도 개발의 범위가 넓기 때문이다.

(* 준도시지역, 준농림지 투자 수익률에서 유리. 이유는 개발범위가 넓어서)

그러나 현재로서는 그런 지역 이외의 농지이지만 앞으로 그런 도시지역으로 편입되게 될 지역들의 준농림지를 미리 선점하는 것은 어떨까? 이를테면 경기도는 평택 진위면, 광주 곤지암리, 김포 대곳면과 마송리 및 장기동, 남양주 화도읍 및 진접읍 일대의 1천여만 평을 도시지역으로 편입시킬 계획을 갖고 있는데 주 5일 근무제가 실시된다면 아무래도 가격 상승이 있게 되지 않을까?

(* 평택 진위는 가봤고, 광주 곤지암은 못 가봤고, 김포도 못가봤고, 남양주도 못 가봤다. 근데 왜 주 5일 근무제랑은 무슨 상관인지 유추가 되지 않는다. 주말사이에 많은 유동인구들이 놀러와서 그런다는 걸까? 근린시설이나 농림지에 와서 돈을 쓰니까? 잘 모르겠네.)

지금 당장은 전용허가를 받을 명목이 없다고? 그렇다면 지난 회 말하였듯이 일년에 30일 이상 농사를 지을 각오를 하거나 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의존하겠다는 각오로 구입할 수 밖에는 없다.

(* 1년에 30일 농사 지을 각오는 되어있다. 작업복도 있다 꽃무늬 바지에 모자도 많고 선크림도 많고 중요한건 부지런함과 일할 곳이 있어야 한다는 것이다. 옛날엔 우리 어머니들은 농사일이 기본이고 그 사이에 7남매 8남매들을 낳으셨다.)

물론 그 각오를 실천하는 척하기만 하는 사람들도 꽤 있지만 말이다.

(* 생각만하고 실천하지 않는 것은 아예 생각조차 안 하는 사람과 동일한 꼴이다. 아는 것이 힘이다. 이게 아니라 아는 것을 실천해야 힘이 된다.

하기까지가 매우 힘든 것 같지만 그냥 아무생각없이 하는 것이다.

생각이 많을 수록

시간만 흐른다.

그냥 질러라.

빼-액!)

한 번 태어난 인생.

재미없게 살다가.

관뚜껑에 들어가긴

곧 죽어도 싫다.

내가 마지막 시흥 출퇴근 했을때 들었던

빈지노-break 노래 중.

일만하다가 고장난긴 싫어.

다 깨부수고 싶어.

일만하다가 고장나버렸다.

얼만큼 열심히 일했길래

너정도는 배부른소리 아니냐

하는 사람들에게 말한다.

내 관뚜껑은

내가 덮는다.

그리고 죽기 전

인생 재밌게 살다 간다.

미련없다.

언제 죽어도 후회하지 않는다.

진심으로 살았기에.

내 있는 그대로의 모습으로 살았기에.