대한민국 부동산 폭등의 역설

규제가 만든 자산 격차

우리 현대사에서 부동산 가격은 언제나 정치의 한 축을 담당했었다.
특히 노무현 정부(2003~2008)와 문재인 정부(2017~2022) 시절, 대한민국은 유례없는 집값 폭등을 경험했다.
아이러니하게도, 두 정권 모두 “투기 근절”과 “주거 복지”를 내세운 진보적 이념을 바탕으로 정책을 펼쳤지만, 그 결과는 오히려 서민을 더 힘들게 하는 역설로 귀결되었다.

<수요 억제의 함정, 선의가 낳은 왜곡된 시장>

두 진보 정권은 공통적으로 주택을 ‘거주 수단’으로 돌리려는 명분 아래
다주택자에게는 징벌적 과세를, 실수요자에게는 대출 제한을 가했다.
하지만 이런 ‘수요 억제 중심’의 접근은 세 가지 심각한 부작용을 낳았다.

① 공급 부족
재건축·재개발 규제로 도심 공급이 막히고, 세금 부담 탓에 다주택자들이 매물을 내놓지 않으면서
희소성이 커졌다. “없는 게 더 비싸지는” 경제 원리가 그대로 작동했다.

② 패닉 바잉(공포 매수)
사람들은 규제를 ‘정부가 오를 걸 안다’는 신호로 받아들였다.
“지금 안 사면 평생 못 산다”는 불안감이 실수요자들까지 매수 대열에 합류시켰다.

③ 유동성 폭발과의 충돌
글로벌 저금리 시대에 돈은 넘쳐났고, 규제의 틈을 피해 결국 부동산으로 몰렸고
정부의 통제력은 거대한 유동성의 흐름을 막기에 역부족이었다.

<선의의 정책, 현실의 역설, 부익부 빈익빈의 심화>

진보 정권은 “부자에게 세금을 더 걷어 서민을 돕겠다”라고 했지만,
결과는 정반대로 나타났다.

* 정책 의도는 다주택자의 징벌 과세였지만 현실은 매물이 감소하고, 똘똘한 한 채 쏠림현상이

나타났고, 유주택자만 더 부자가 되는 이율배반적인 경험을 하게 되었다.

* 대출 규제 강화로 현금 부자들만 더욱 유리한 시장이 되었고 서민의 내 집 마련은 좌절되었다.

* 임대차 규제 전세 물량의 급감과 전세가 폭등으로 무주택자의 주거 불안이 심화되었다.

결국 “부자를 잡겠다”던 정책이 부자만 더 부자로 만들었고,
서민은 더 비싼 집세와 전세난 속에서 밀려났다는 냉정한 결과를 남겼다.

<시장의 원리를 거스른 결과, 그리고 교훈>

진보 정권은 시장의 자율성을 ‘불평등의 원인’으로 보고 통제하려 했지만,
시장은 통제보다 예측과 신호에 반응했다.
규제는 심리적 불안을 키웠고, 공급을 막아버린 채 “정의로운 분배”만 외친 결과,
서민이 가장 큰 피해자가 되었다.

물론 자유시장경제에도 빈부격차라는 맹점은 존재한다.
그러나 그 해법은 시장을 억누르는 것이 아니라 균형을 찾는 데 있다.
효율(시장)을 존중하되, 형평(복지)을 보완하는 길이다.
그것이 지속 가능한 부동산 정책의 해법이 될 수 있다고 단정할 수는 없지만 전문가들의 공통의견이다.

<서민을 위한다면, 시장을 이해해야 한다>

한국에서 부동산은 단순한 주거지가 아니라 인생의 자산 사다리다.
이 사다리를 걷어차는 규제는 결국, 기득권이 더 단단히 올라앉는 구조를 고착화시킬 것이다.

진짜 서민을 위한 정책이라면 시장에 역행하는 규제가 아니라,
공급의 활로를 열고, 실수요자의 길을 넓히는 정책이어야 한다.

“서민을 위한다는 명분 아래 시장을 누르면,
그 부담은 언제나 서민의 몫이 된다.”