하루 다섯시간 자고 월 1000만원 법니다
낙찰받은 상가, 사업으로 임대수익 10배 늘리기 -레노-
누구나 만족스러운 임대료와 임차인을 생각하며 상가를 매입한다. 나 역시 그렇다.
2018년 7월부터 하루도 빼놓지 않고 매일 2~6건씩 임장했다. 투자금이 없던 시절, 수업만 듣기보다 남들이 낙찰받은 물건이 제 수익을 내고 있는지 확인했다. 그렇게 시작한 것이 지금에 다다랐다.
오래전 이야기다. 전용 78평 상가를 낙찰받았다. 감정가는 3억이 채 되지 않는다. 수익률 6%로 계산 시 임대료는 월 120~130만원 정도. 지방 소도시에 위치한 물건이었다.
이 상가는 신건에서 아무도 입찰하지 않을 것이라 확신했다. 임차인이 임의로 2층과 3층의 바닥을 뚫어 계단으로 연결해 사용중이고, 엘리베이터와 비상구·화장실을 막아두었기 때문이었다. 복구비용을 생각하면 배보다 배꼽이 더 컸다.
임차인은 화장실과 바닥 복구비만 3천만원이 넘는다고 아주 친절하게 설명했다.
입지는 전형적인 항아리 상권이었다. 주변에 여러 학교가 있었는데, 상당히 저평가된 상태였다. 동선을 그어보니 동네 사람들은 이 건물을 무조건 지나쳐야 했다.
입찰하지 않을 이유가 없었다. 그리고 최저가보다 약간 올려 써서 낙찰받았다. 임차인은 2등이었다.
본인이 낙찰받으려고 공사비를 과하게 부풀린 임차인의 말이 거짓인 것은 이미 알고 있었다. 달리 바닥, 화장실 복구 등에 550만원이 들어갔다.
다만 시세는 따로 책정할 수 없었다. 거래가 빈번하지 않았기 때문이었다. 유명 프랜차이즈 PC방을 세입자로 들이는 것이 베스트라고 생각했다. 몇 건의 임차 문의가 들어왔지만 (4,000/200(부과세 포함) 프랜차이즈 요가 등) 정중히 거절했다.
최악은 4층 PC방이 입찰 얼마 전 임대인과 싸움이 나 소송전으로 이어진 것이었다. 그 이야기를 듣고 '임차를 맞추고 난 뒤에 끝나겠구나'라고 생각했지만, 낙찰 며칠 뒤 4층이 임대를 놨다는 말을 들었다. 큰일이었다.
결국 직접 PC방을 차리기로 결심했다. 내 눈에 여긴 그냥 PC방 자리였다.
PC방, 만화 카페등과 같은 업종의 수익구조와 위치선점 포인트를 이해하고, 내가 원하는 만큼의 매각 차익을 얻지 못하더라도, 권리금 + 영업이익 + 매각차익으로 많은 자본을 확보를 할 수 있다는 판단도 들었다.
무엇보다 1년 가까이 상가 복기임장을 다니면서 스스로 공부한 상권분석이 맞는지 확인할 수 있는 찬스라고 생각했다.
3층에 PC방이 먼저 자리잡으면 4층 PC방 자리는 관련 업종이 들어올 수가 없다. 반대로도 마찬가지인 상황이었다. 4층 임차를 맞추는데 시간이 걸리니 얼른 3층에 'PC방 오픈 예정'이라고 쓴 커다란 현수막을 걸었다.
창업을 하기로 했으니 PC방의 수익구조를 알아봐야 했다. 1년 전부터 각종 프랜차이즈 박람회에서 많은 상담을 받아놓은 상황이었다. 그것만으로는 불안했기에 임장하며 수도권에서 PC방을 운영하는 분들을 무작정 찾아가 수익구조와 애로사항 등을 묻고 다녔다.
또 이 지역 경쟁업체 조사는 당연하고, 인근에 비슷한 PC방 12곳의 사장님과 알바를 찾아다니며 경쟁업체와 잘 되는 이유를 묻고 다녔다. 정말 무식한 상권 분석이었으나 돈이 되겠다는 판단이 들었다.
PC방 창업 목적은 그로 인해 돈을 버는 것이 아니라, 임대료를 최대치로 받는 것이었다. 때문에 어떻게든지 이 PC방을 성공시켜야 했다.
그렇게 창업한 결과는…?
대박이었다. PC방 운영프로그램을 전국 5500곳에서 사용중인데, 매일 상위 1~4%에 랭크되어 있다.
여기서 현금 흐름이 월 800~1,000만원(비수기)이 만들어졌다. 앞으로 더 증가(성수기는 1,200~1,400만원 이상)할 것으로 보인다다. 이자비용과 인건비등 모든 비용을 제외한 금액이다.
만약 감정가 또는 낙찰가에서 임대만 맞추려고 했다면 월 120~130만원의 월세 수익만 들어왔을 것이다.
단 한건의 물건으로 올해 목표한 현금흐름을 초과 달성했다. 그럼 이 PC방을 계속 운영해야 할까?
아니다.
향후 계획은
1. PC방 권리금을 받고 PC방 우선 매각 후 건물 매각
2. 건물을 먼저 매각 후 PC방 임차인으로 있다가 PC방 권리금 받고 매각
PC방을 운영하는 것은 목표가 아니다. 월세 흐름을 만들고, 시드머니를 만들어서 더 큰 물건을(더 큰 현금흐름) 매입하는 것이 목표다. 여름방학 직후인 9월~10월 안에 PC방을 매각하기를 바라고 있다. 건물이 언제 팔리지는 모르지만, 건물이 팔리지 않더라도 수익이 충분하기에 느긋할 수 있다.
이런 발상을 가질 수 있었던 것은 송사무장의 『실전경매』 책 덕분이다. 『실전경매』 사례 중에도 지하상가의 노래방과 모텔 수익사례가 인상적이었다.
형편없는 물건을 리모델링과 영업기술로 최대치의 임대료를(수익) 만든 후 매각하는 사례를 보며 늘 꿈꿨다. 나도 이 길의 끝에 서기를.
현재 PC방을 오픈한 이후 매일 15시간 이상 매장에서 지내고 있다. 오전에는 PC방 인근 물건의 임장을 다니고, 일주일이나 보름에 한 번씩 수도권의 집으로 가서 가족을 보거나 수도권 임장을 하고 있다.
목표는 지치지 않고 정진할 수 있게 만든다. 이 모든 것이 부동산 공부를 시작한지 1년 6개월, 본격적으로 투자를 한 지 9개월 만에 이뤄진 일이다.
나의 성공스토리는 이제부터 시작이다.
위 글은 행복재테크 칼럼니스트 레노님의 과거 경험담을 재편집했습니다.
