헌집 줄게 새집 1+1 다오
살면서 돈 버는 재건축 재개발의 매력 -재아-
나는 4살 아들을 둔 워킹맘이다.
결혼 후 시댁 근처에 살았고 친정 근처에 직장이 있어서 아들은 친정에서 돌봐주셨다.
그렇게 왔다 갔다 힘들어하던 어느 날, 그냥 다 같은 집에 살면 좋겠다는 생각이 들었다. (남편은 다른 층, 다른 입구, 다른 부엌이면 OK)
복층빌라 혹은 깨끗한 단독 전세를 구하러 다니던 중 운명처럼 한 부동산에 들어갔다. 대지 51평의 2층 아주 오래된 단독주택인데 재건축 사업시행인가 직전이었다. 시공사 선정 후 조합원 분양신청을 앞두고 현재 감정평가를 진행하고 있었다.
집주인인 노부부는 재건축을 반대하다 결국 진행되니 이사를 가고 싶다고 하셨다. 워낙 큰 물건(대지 평당 2000만원)이라 거래가 될 듯 말 듯 하던 차에 우리가 발견했다.
자금 문제와 집이 너무 좁아지기에 어머니는 주저하셨지만 내가 밀어붙였다. 가치판단을 했고, 그에 대한 확신이 있었기 때문이다. 친정 부모님 아파트를 전세주고 받은 전세금, 우리가 살던 집 전세금을 몽땅 합쳐 자금을 마련했다.
이곳은 단독주택 주인들이 하도 반대를 하니 결국 조합측에서 특혜를 준다고 했다. 그 유명한 1+1이다. 단독주택 조합원들은 기본 24평 외에 하나를 더 분양받을 수 있다. 우리집은 35평 하나를 더 분양받을 자격이 주어졌다.
2015년 1월 드디어 이사. 계약하고 중도금 내고 이사하는 2-3개월 사이에 감정평가와 조합원분양신청(전주인이 대리해 줌)이 마무리됐다.
감정평가 결과 우리집이 코너에 있고 잘 지은 집, 잘생긴 땅(?)이라 후하게 받아서 11억 4천, 매수가보다 1억원 이상 더 받았다. ‘적어도 1억은 이익이네’ 하고 있었는데 주택 재건축은 비례율이라는 것이 있어서 조합 추정 비례율 122%를 곱해 최종가가 산정된단다. (지금은 더 높다)
그렇게 11억 4천 X 1.22 거의 14억 원에 육박하는 감정을 받았다. 또 분양가상한제 폐지 등 좋은 분위기로 일반 분양가를 높일 수 있어서 조합원 분양가가 매우 낮게 책정됐다. 결국 아파트 두 채를 받아도 들어가는 추가분담금은 5,000만원 이내로 예상하고 있다.
10억 5,000만원으로 24평, 35평 아파트를 갖게 되는(보수적으로 잡아 입주 시 7억5,000 만원, 9억5,000 만원) 아름다운 결과를 낼 수 있게 된다.
운이 좋았다고 할 수 있겠지만 가치를 잘 판단해 보았기에 도전해 볼 수 있었다. 1월에 들어간 집은 벌써 이주를 시작해 현재 이주비를 받고. 부모님의 이전 아파트도 정리해 시세차익을 노릴 수 있는 지역의 단독주택을 또 매수해 이사한 상태다.
다만 무턱대고 재건축 재개발이 좋구나 하면 절대 안 되는 이유가 있다.
1. 재건축과 재개발은 다르다
재건축과 재개발이 막연하게 규모가 다른 것이라고 생각하는 분들이 많은데. 수익의 결과에서 많은 차이를 가져올 수 있다.
재건축의 주체는 조합원이고 재개발의 주체는 국가다. 이에 따라 조합원의 자격이 다르다. 재건축은 제대로 된 집을 가져야만 자격이 주어지지만. 재개발은 불법건축물에 거주하는 경우에도 안고 가야 하는 일이 생길 수 있다.
이는 재건축, 재개발 수익에 엄청난 차이를 가져오게 되고, 기간도 길어지게 만든다. 심지어 재개발은 수익성 악화로 엎어지기도 한다.
2. 지분제와 도급제
예전 주택 재건축은 지분제가 대부분이었다. ‘나 이만큼 땅이 있고 이거 줄 테니 재건축 사업회사 시공사 너희가 다 알아서 해’가 지분제다. 하지만 요즘 재건축은 도급제다. 도급제는 ‘조합에서 엄청 많은 일을 할 테니 시공사 너네는 집만 지어줘’를 말한다.
예전 지분제에서는 같은 아파트 같은 평수면 다 똑같이 취급해서. 어느 동 어느 층의 집을 사든 추가 분담금을 비롯해 신경 쓸 것이 없었다. 하지만 최근에는 조합원 간의 형평성을 고려하고자 같은 아파트라도 동·층에 따라, 또 위치와 상태에 따라 감정평가를 하게 된다.
즉 동향 동의 1층과 남향동의 로얄층은 감정평가에서 차이가 나고, 심지어 추가분담금에서도 큰 차이가 나기도 한다. 그러니 재건축 주택 투자를 하려면 가격차가 크지 않은 경우 좋은 동 좋은 층을 매입하는 것이 좋다.
3. 등잔 밑이 어둡다. 내집 앞부터
이 물건은 친정집에서부터 불과 100m 떨어진 아파트 쪽문 바로 앞 단독주택이었다. 재건축을 한다는 말만 무성했고 실제로 되겠어? 하고 신경도 안 쓰고 있었다. 그만큼 진행되고 있었는지 부동산을 들어가보기 전까지 꿈에도 몰랐다.
심지어 그 동네 근처 사는 직장동료도 우리가 이사를 들어가서 5-6개월 만에 이주할 때까지도 저게 설마 되겠어? 하는 분위기였다. 이주 관련 플래카드가 붙어서야 부랴부랴 알아보려고 했지만, 이미 이주가 시작돼 값은 크게 올라버린 상황이 됐다.
4. 서울시 정비사업 정비몽땅 (http://cleanup.seoul.go.kr)
주로 정보를 얻은 곳이다. 재건축 절차를 잘 파악할 수 있고, 어느 동네에 뭐가 어떻게 진행되는지 알 수 있다.
절차를 보고 적절한 때에 들어가서 수익을 내면 된다. 통상 이주할 때 한번 크게 오르고, 입주할 때 한번 크게 오른다.
5. 아파트 재건축 먹을 것이 없다?!(용적률)
어느 정도 맞는 이야기다. 용적률은 전체 땅 대비 건물의 총 연면적이다.
이미 고층 아파트들은 용적률이 높아서 재건축이 된다 해도(용적률이 드라마틱하게 상승하지 않은 한) 별로 수익 날게 없기는 하다. 그래도 잘 연구해서 옥석을 가려내면 큰 수익을 얻을 수 있다.
위 글은 행복재테크 칼럼니스트 재아님의 과거 경험담을 재편집했습니다.
