경매를 시작하면 "꼭 1년을 버텨보라" 조언하는 이유
최근에 집 몇 채를 샀다.
매매와 전세가가 크게 나지 않아 한 채당 천만 원이 들지 않았다. 갭투자다.
어떻게 그렇게 싸게 살 수 있었을까?
평소에도 현장을 다니며 부동산 사장님들께 명함을 주고받으며 좋은 물건 있으면 소개해 달라는 말을 잘 하고 다녔다. 그들의 입장에서 예비 고객인 나를 싫어할 리 없고, 연락이 많이 오기도 한다.
간혹 그 좋은 물건, 급매 물건이라는 현혹적인 말에 쪼르르 갔다가 실망하고 또 쪼르르 갔다가 실망하기도 여러번이었다. 지금은 요령이 생겨 매물 정보를 미리 파악한 후 선별하고 현장을 가는 편이다.
이 집도 그런 연유로 매입을 했다. 막상 계약하면서 알게 된 사실인데 이 집들의 주인이 한 사람이었다. 이야기를 들어보니 본인도 2-3년 전 갭투자로 몇 채를 구입했는데, 지금은 대출규제로 인해 원리금 상환이 들어가니 한 달에 이자만 30만 원 내던 게 100만원 이상 원금과 이자까지 내고 있다고 했다.
집주인은 도저히 감당할 수가 없다며 슬슬 내 눈치를 본다. 물건을 안 사주면 어쩌나…하고.
이미 어느 정도 이야기가 된 금액이라 더 밀당하지 않고 정해진 금액으로 계약했다. 상대방은 연신 고마워하는 눈치다. 앞으로 이자와 원금의 쇠사슬에서 풀려났으니 홀가분해졌을 것이다.
상대방이 떠난 후 나는 부동산 사장님께 전세를 맞춰 달라고 했고, 약간의 수리를 통해 시세보다 훨씬 오른 가격으로 머지않아 계약을 마쳤다. 그래서 결과적으로 한 채당 1천만 원을 들이지 않고 세팅할 수가 있었던 것이다.
물론 앞으로의 호재가 있는 지역이라 2년 정도 이상을 지켜볼 예정이며, 내 돈은 극히 적게 들어갔으므로 이자나 원금에 대해서는 자유로울 수 있다.
이전 소유자와 나의 투자 방법은 뭐가 다를까?
첫째, 그는 부동산에 대해 무지했다. 일명 ‘영희 엄마가 사니까 나도 산다’는 생각으로 부동산에 대한 지식 없이 매입을 한 것이 가장 큰 문제였다.
둘째, 최악의 경우 어떻게 처리할지 고민하지 않았다는 것이다. 적당히 가격이 올랐을 때 팔거나(부동산 지식이 없으면 언제 팔아야 하는지조차 모르기는 하다), 아니라면 현장 분석 후 가능성이 있다면 전세로 돌려 금액에 대한 부담을 적게 만들어야 했다.
셋째, 대출에 대한 원리금 부담을 줄이지 못했다. 현재 정부에서 대출규제를 많이 하고 있지만 아직도 금융권 상품 중에 ‘일정기간 거치 후 상환’이라는 상품이 존재한다. 1년, 2년, 3년 이자만 납부 후 그 이후부터 원금을 같이 납부하는 상품이다. 물론 약간의 이율이 다르긴 하지만 방법이 없지는 않다.
방법을 찾자면 예전 소유자는 기존 대출상품을 상환하고, 새로운 상품을 찾아서 대체했으면 끝났을 것이다.
그럼 그건 누가 알려 주나? 부동산 사장님은 이런 방법을 왜 이야기하지 않았나.
이런 것을 알려줄 사람은 거의 없다. 돈의 게임에서 굳이 자신의 손해를 감수하며 상대방에게 알려줄 의무는 없다. 본인 스스로가 찾아야 하는 것이다. 그래서 결국 상대의 위기가 나에게 기회로 온 셈이다.
지난해 미분양을 몇 채 매입했다. 지역 분석가는 아니지만 많은 곳을 돌아다니다 보면 눈에 들어오는 곳이 있기 마련이다. 내 눈에 좋아 보이면 일단은 남의 눈에도 나쁘지 않을 터.
사람은 소문난 잔치에 몰리는 편이다. 소문이 소문을 낳고 더 뻥튀기가 되어 본래 뜻보다 커지기 때문에 사람들은 그것을 신뢰하기 시작한다. 그리고 그 신뢰가 자신의 착각을 덮어버린다.
그렇게 사고가 터진다. 모든 것이 무너질 벼랑 끝에서야 전문가를 찾아 말한다.
"제가 어쩌고 저쩌고 해서 했는데 괜찮나요?"
뭐가 괜찮다는 것인가. 본인이 혼자 다 결정해 놓고.
확신은 어려운 문제다. 단순하다. 잘하면 나에게 수익을 주고, 잘못하면 나에게 손해가 온다. 그 확신은 누가 대신 해주지 않는다. 본인 스스로 결정해야 하기 때문이다.
미분양 아파트를 받은 곳은 내가 늘 지나다니며 알고 있는 동네였다. 그래서 확신했다. 떨어지지는 않겠다고. 간단한 이론 같아 보이지만 이 보다 더 확실한 것이 어디 있고 확신이 어디 있을까. 내가 아는 동네라는데, 아니면 내가 살겠다는데.
그렇게 단순무식으로 한 결정은 미분양에도 불구하고 이후 프리미엄을 낳았고, 더욱 좋아지고 있다.
경매를 시작하는 분들에게 잔소리처럼 이야기를 한다. 1년만 버텨보라고. 사실 꼬시는 이야기다. 어찌 1년만으로 부자가 될 것이며, 경제적 자유를 누리겠는가? 절대 쉽지 않다. 그러한 사람들이 더러 있으니 아주 못 할 일은 아니지만, 대체로 어렵다는 것이다.
그런데도 왜 1년을 버텨 보라는 걸까?
1년 동안 많은 과정이 있을 것이다. 경매와 부동산 공부를 할 것이고, 지도를 펴가며 전혀 모르는 동네를 눈 벌겋게 뒤지며 다닐 것이고, 여러 번의 패찰을 겪으며 상심할 것이고, 아직은 내 편이 되어 주지 못하는 가족이 야속해질 것이고, 낙찰받는다 한들 내공이 부족해 수익이 짠 하고 나오지도 않을 것이다.
그런데 그런 과정이 있어야 자신이 자란다. 처음부터 성공하는 사람은 드물다. 본인이 상처가 깊을수록 그 피해 가는 방법을 알고 더욱 단단히 서기 때문이다.
나도 몇 번의 실패한 경험이 있다. 생각보다 많은 돈을 잃고 속상했다. 눈물도 찔끔 났다. 그런데 어찌하랴. 운다고 없어진 돈이 돌아오는 것도 아닌데.
스승인 송사무장님께서 장난처럼 위로를 해 주셨다.
"아직 경매계를 떠나지 않으셨네요?"
쿨한 척 대답했다.
"더 벌면 되죠 뭐"
실패한 경험 이후로 내공도 깊어졌고, 다시는 비슷한 시행착오를 하지 않게 되었다.
위 글은 행복재테크 칼럼니스트 쿵쿵나리님의 과거 경험담을 재편집했습니다.
