남들이 피하는 부동산이 가장 돈이 됩니다
「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」 이선미
사람들로부터 이런 질문을 자주 받는다.
"어떻게 경매 물건을 고르나요?
"어떻게 해야 낙찰을 잘 받을 수 있나요?"
나도 쉽지 않다. 아직도 오랜 시간을 검색하고 분석해야 그나마 마음에 드는 물건을 찾을까 말까 한다.
사람들은 경차보다 중형차를 선호한다. 오만원짜리 가방보다 명품백을 좋아한다. 20년 된 아파트보다 계획도시의 신축 아파트에 살기를 원한다. 물론 소망한다고 이뤄지지 않는다.
형편상 오만원짜리, 아니 오천원짜리 가방을 멜 수밖에 없는 사람도 있다. 그런 사람들을 위해서는 가방의 기능에 충실하면 된다. 집도 마찬가지다. 주거의 기능에 충실하면 된다.
아래는 이를 잘 활용한 사례들이다.
* 발상의 전환1 : 500만원으로 집사기
경매 법정에서는 20~30명씩 입찰하는 물건들이 흔하다. 이름 있는 아파트, 로얄동 로얄층의 아파트다. 수십명 경쟁자를 제치고 1등 하면 기분은 좋겠지만, 수익률은 제로에 가깝다.
투자를 하려면 어떤 물건을 찾아야 할까?
형편에 맞는 집을 구하려는 사람의 입장에서 지역과 집을 찾아내면 된다.
나는 처음 경매를 접했을 때 겁이 나서 리스크를 최소화할 수 있는 500만원을 들고 지역을 찾기 시작했다.
결국 운 좋게도 6천만원에 낙찰받은 집을 5500만원에 전세 임대했다. 사람들은 누가 빌라를 감정가 100%에 낙찰받냐고 비아냥댔지만, 현장조사를 하며 충분히 가치 있는 입지라고 생각했기에 과감하게 질렀다.
지금 그곳은 마음씨 착한 임차인이 아직도 살고 있으며, 재개발지역으로 지정돼 조합원들이 활발하게 움직이고 있다.
* 발상의 전환2 : 1층과 꼭대기도 사람이 산다
현장을 조사하다 보면 향, 층, 뷰에 따라 수천만원씩이나 시세차이가 나는 경우를 본다.
경매에서도 선호도가 높은 물건은 감정가를 웃돈다. 차라리 급매가 낫다 싶을 정도다. 그래서 나는 저층이나 최상층을 저렴하게 낙찰받아 기능에 충실하게 수리해 부동산에 내놓는다.
지난해 비선호 종합선물세트 물건을 여러 개 낙찰받았다. 평수는 50평 이상, 1층, 동향이었다. 준공 20년이 넘어 외관상도 그렇지만, 근처에 신도시들이 생겨 사람들이 빠져나가는 곳이었다.
'50평 넘는 1층 아파트에 사는 사람들은 누구일까?'
경제적으로 안정된 사람들, 대가족, 어린이가 있는 집. 그럼 그들이 모두 좋아할 키워드는 무엇일까.
나는 강화마루를 떠올렸다. 마루는 주부들 입장에서 꼭 바꾸고 싶지만, 엄두를 내지 못하는 경우가 많다. 그런데 그 숙제를 떡하니 해결해 줬으니 안 살 수가 있을까.
마루를 교체하고 최대한 깔끔하고 모던하게 집을 꾸민 뒤 부동산에 내놓았다. 부동산에서는 1층이니 공사하지 말고 가격을 많이 내리는 것이 좋겠다고 했다. 좋은 층의 물건들이 급매로 많이 나와 있었기에 1층은 일단 관심 밖이라고 생각한 것이었다.
그래서 공사가 완료된 후 전단지를 작성해 근처 부동산은 물론 인근 지역 부동산까지 열심히 뿌리고 다녔다. 결국 비웃던 부동산에서 손님을 데리고 와 계약했다. 원하는 가격에서 한 푼도 깎지 않았다. 공사금액보다 더 얹어서 받아냈다.
매수인은 인테리어가 너무 맘에 든다며 멋진 집을 만들어 준 것에 감사하다고 인사했다.
* 발상의 전환3 : 빌라의 반전 매력
돈이 없던 시절에는 아파트보다 빌라에 집중했다. 사람들은 '빌라는 매매가 힘들지 않냐'고 많이 물었는데 항상 내 대답은 같았다.
"글쎄"
아파트보다 팔기 어렵다는 의미도 있지만, 잘만하면 괜찮다는 뜻이기도 했다.
'팔려야 한다'는 단서가 붙지만, 빌라는 투자대비 수익률이 좋은 편이다. 그래서 나는 빌라의 매력을 놓칠 수가 없다.
그럼 빌라는 어떻게 해야 잘 팔 수 있을까? 일단은 무조건 입지다.
역세권의 23평형 빌라를 낙찰받았다. 신축이면 손 볼 것이 없으니 더할 나위 없겠지만, 그런 물건을 경매에서 찾아보기는 어렵다.
역세권이니 타깃은 신혼부부. 전체 리모델링을 하면서 화이트톤으로 콘셉트를 잡는다. 모자란 수납공간을 최대한 늘린다.
그리고 필살기. 구닥다리 장롱을 버리고 안방에 붙박이장을 설치해 마치 새집에 들어오는 듯한 느낌을 준다.
임대용이라면 큰돈을 들이지 않고도 충분히 진행할 방법이 많다. 조명이나 콘센트와 같은 부분은 직접 교체할 수도 있다. 작은 빌라지만 누가 봐도 몸만 들어오면 되도록 수리하고 입주청소까지 해놓으면 OK.
아니나 다를까 얼마 가지 않아 신혼부부가 매수했다. 나는 신부에게 무엇이 가장 마음에 들었냐고 물었다.
그는 붙박이장과 작은방의 상부장이라 답했다. 덕분에 신혼살림에서 장롱값을 덜었다고…
위 글은 「싱글맘 부동산 경매로 홀로서기」의 저자 이선미님의 행복재테크 칼럼을 재편집했습니다.
