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[월급쟁이 강남 내집 마련하기⑧] 강남입성을 위한 첫 번째 전략
현재 강남입성을 위한 가장 현실적인 방법은 세단뛰기 전략이다.
세단뛰기처럼 작은 두 번의 도약(투자)을 통해 추진력을 얻고, 마지막 점프에서 강남으로 가면 된다.
처음엔 비교적 진입장벽이 낮은 지역에서 실거주 또는 소형 투자로 시세 차익을 실현하고, 그 수익을 바탕으로 점점 더 상급지로 이동해 강남에 도달하는 것이다.
2024년 말 기준으로 강남권 아파트의 시세는 국민평형(전용 84㎡)이 최소 25억 원 이상이다. 지금은 불가능하지만, 절반인 12억 5,000만 원을 대출(30년 만기, 연 5.0% 이자, 원리금균등상환)을 받아 매수할 경우, 매월 상환금은 약 671만 원에 달한다.
최소한의 생활비를 고려했을 때, 매월 1,000만 원 이상의 소득이 있어야 겨우 감당 가능한 수준이다. 그마저도 나머지 절반에 해당하는 12억 5,000만 원 이상의 실투자금을 이미 보유한 사람만이 계산 정도 해볼 수 있다.
따라서 현재 강남 아파트 가격을 자력으로 감당할 수 없다면, 세단뛰기 전략처럼 비강남권에서 시세차익을 실현한 후, 급상승기가 오기 전에 강남권에 진입하는 것이 가장 바람직하다.
예외가 있다. 만약 청약 가점이 높은 무주택자라면, 일반분양 기회를 통해 강남 아파트에 한 번에 입성할 수도 있다. 물론 이 역시 청약 가점이 높은 일부만 해당되는 이야기다.
가장 쉬운 방법은 비강남의 정비사업 투자 기회를 최소 두 번 활용한 후, 그 과정에서 얻은 시세 차익과 경제적 체질 개선을 통해 축적한 자금을 바탕으로 강남에 진입하는 것이다.
이때 반드시 기억해야 할 점이 있다. 지금은 과거처럼 강한 상승장이 아니기에, 옥석을 가려 투자해야 한다는 것이다. 동시에 투자 과정에서 발생하는 세금을 최소화하는 전략도 함께 세워야 한다.
소규모 정비사업(모아타운 등)과 소득세법(앞에서 설명한 대체주택 양도 소득세 비과세)에 대해 알아보고, 이를 어떻게 활용할지 살펴보자.
부동산 가격이 가장 크게 상승하는 시점은 정비사업구역이 신축 아파트로 탈바꿈했을 때다.
재개발이나 재건축처럼 규모가 큰 정비사업은 기회가 쉽게 오지 않는다. 특히 경제위기나 장기적인 하락장이 아닌 이상, 일반 투자자가 진입할 수 있는 가격대가 형성되기 어렵다.
그래서 사업 면적이 비교적 작고 진입장벽이 낮은 소규모 정비사업에 주목할 필요가 있다.
소규모 정비사업은 2018년 이후 관련 법 령이 정비되면서 꾸준히 활성화되고 있는 방식이다.
아래 자료와 같이 ①자율주택정비사업, ②가로주택정비사업, ③소규모재 건축사업, ④소규모재개발사업으로 구성된다.
소규모 정비사업은 대규모 정비사업(재건축·재개발)과 비교했을 때 규모가 훨씬 작다. 이 점 때문에 장기간 하락장이 아니면 좀처럼 기회가 생기지 않는 재건축이나 재개발과 달리, 꾸준히 관심을 기울이면 투자 기회를 포착할 수 있다.
이는 공개적으로 법에서 정한 절차를 충실히 따라 신축 아파트로 공급되는 사업임에도 불구하고, 그 규모가 작아 시장에 널리 알려지지 않고 주목받기 어렵기 때문이다.
소규모 정비사업 투자를 권하는 다른 이유는 빠른 사업 진행 속도 때문이다. 재건축이나 재개발처럼 대규모로 진행되는 정비사업은 “사공이 많으면 배가 산으로 간다”는 말처럼, 수백 명에 달하는 조합원으로 인해 비상대책위원회 난립, 내부 갈등 등으로 사업이 순탄하게 진행되기 어렵다.
정비사업의 각 단계를 검토하는 정부기관 입장에서도 규모가 클수록 눈치를 봐야 할 이해관계자가 많고, 사업이 지역에 미치는 영향도 커서 조율이 쉽지 않다.
이런 이유로 인해 재건축, 재개발은 보통 8~10년 이상의 오랜 시간이 소요된다. 반면 소규모 정비사업은 규모가 작기 때문에 사업이 비교적 순조롭게 진행된다. 일반적으로 2~4년 안에 사업이 마무리되고 신축 아파트에 입주할 수 있다.
따라서 강남 입성을 위한 두 번의 징검다리 투자는 대규모 정비사업이 아닌, 소규모 정비사업을 중심으로 구성해야 한다.
그중에서도 사업 면적이 비교적 넓고, 이미 제도적으로 충분히 활성화된 ‘가로주택정비사업’과 ‘소규모 재건축사업’에 대한 투자를 권한다. (가로주택정비사업 현황 바로가기)
세단뛰기 전략의 핵심은 대체주택 양도소득세 비과세 제도를 활용해 세금을 줄이는 데 있다.
이 제도를 활용하기 위해서는 정비사업의 진행 단계가 관리처분인가 이전이어야 한다. 관리처분인가가 내려졌다는 것은 조합원 이주 및 철거가 본격적으로 시작된다는 의미이기 때문이다.
이 단계 이후에는 실질적으로 주택의 사용 가치가 사라졌다고 간주되므로, 대체주택 비과세 혜택을 적용받기 어렵다. 따라서 비과세 요건을 충족하기 위해서는 반드시 관리처분인가 전 단계에서 투자해야 한다는 점을 반드시 알아두자.
위 글은 6월 18일 출간된 도서출판 지혜로의 [월급쟁이 강남 내집 마련하기] 일부를 재편집했습니다.
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