다 같은 강남이 아니다 '더 오를 곳'은 따로 있다
[월급쟁이 강남 내집 마련하기⑨] 남들보다 더 오를 강남 아파트 찾기
부동산은 주식이나 코인 등 다른 자산에 비해 거래 금액 자체가 매우 크다. 거래 시 발생하는 취득세와 중개 수수료율 또한 상대적으로 높다. 거래금액이 커질수록 세율도 높아지는 구조이기에, 매수와 매도 모두 상당한 비용이 필요하다.
따라서 고가 주택의 경우 평범한 직장인 소득으로는 감당하기 어려운 수준이다. 그래서 부동산 업계에서는 '첫 집을 어디에 마련했는지가 평생을 좌우한다'고 말하기도 한다.
자산이 어느 정도 불어났다면, 이제는 본인 자산으로 진입할 수 있는 강남 지역을 찾아야 한다.
아래 표는 연간 실거래가 순위를 정리한 것이다. 만약 여기서 10위를 기록한 청담동에 있는 국민평형 아파트를 매수한다면 평균 21억 3,170만 원 정도 필요하다.
따라서 자산을 모두 정리해 무주택자가 된다고 해도 대출한도 및 취·등록세 등 제반 비용을 고려하면 적어도 50%에 해당하는 10억 6,585만 원 이상의 자산을 가지고 있어야(6.27 대책 이전 기준) 진입을 고려할 수 있다.
강남 아파트 평균실거래가 순위위 자료는 행정구역(읍·면·동)별 직전 5개년 실거래가 순위를 표시한 것이다.
1~5위까지는 연도별로 큰 변화가 없음을 확인할 수 있다. 그러나 6~10위까지의 지역은 도곡동을 제외하면 한 번 이상 10위권 밖으로 밀려난 이력이 있을 정도로 순위 변동 폭이 크다.
따라서 자금사정을 충분히 고려하되, 가능하다면 상위 5위권 이내 지역으로 한번에 진입하는 것을 추천한다. 그만큼 입지의 안정성과 미래 가치가 상대적으로 더 견고하게 유지될 가능성이 높기 때문이다.
잠원동 아파트 실거래가 순위 변화잠원동의 경우 2015년도에는 10위를 기록했으나, 가장 높은 상승률 (274.1%)을 보이며 2023년에는 5위까지 순위가 올랐다.
따라서 잠원동의 순 위가 크게 오른 원인을 알 수 있다면, 현재 강남 지역 중 어느 곳을 선택해야 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는지 알 수 있을 것이다.
과연 어떤 이유로 잠원동이 급부상하게 되었을까.
위 지도를 참고해 잠원동의 입지를 평가해보자.
직주근접과 환경지표의 경우, 잠원동은 서울특별시 서초구에 속하면서 한강변과 고속터미널역에 인접해 최상위 입지로 평가할 수 있다.
반면, 학군 측면에서는 다소 아쉽다. 잠원동 내에는 초등학교 (반원초, 신동초)와 중학교(경원중, 신동중)는 위치하고 있으나, 고등학교가 없다.
이는 자녀가 고등학교에 진학할 경우, 반드시 다른 지역으로 통학해야 하는 불편함이 발생함을 의미한다.
그런데 기사를 검색해 보면, 2017년 신반포4지구 정비계획 결정 당시, 기부채납시설로 문화시설이 반영되면서 해당 지역 내 고등학교 신설에 대한 기대감이 확산됐다.
아울러 2019년부터 청담고의 서초구 이전에 대한 논의가 본격적으로 시작됐다. 학령인구 감소로 인해 원칙적으로 학교 신설이 어려움에도 불구하고 서초구는 청담고 이전을 오랜 기간 준비해왔다.
마침내 2023년 9월 청담고의 서초구 이전이 최종 확정되었으며, 부지는 잠원동 스포츠파크로 결정됐다.
이로 인해 2014년부터 2019년까지 잠원동의 실거래가 순위는 계속 상승하는 양상을 보여준 것이다.
입지 평가에서 가장 큰 약점이었던 고등학교의 부재 문제가 해결됨에 따라 입지가 재평가된 좋은 사례라고 할 수 있다.
이처럼 강남 진입 시 취약점으로 평가받던 지표가 크게 개선될 지역이 없는지 확인해야 하고, 그런 지역이 있다면 빠르게 선점하는 것이 좋다.
마지막으로, 행정구역까지 선택을 마쳤다면 해당 지역 내에서 어떤 아파트를 매수할 것인지 결정해야 한다. 거래 금액이 급격히 커지는 만큼, 높은 취득세와 중개보수 등 거래 비용도 함께 고려해야 한다.
그리고 단순히 어떤 아파트든 진입해야 한다는 생각으로 재건축 등 정비사업 가능성이 낮은 소규모 단지의 소형 면적을 매수하는 추천하지 않는다.
만약 같은 지역 내에서 상대적으로 입지가 떨어지는 아파트를 선택한다면, 향후 급상승기가 왔을 때 비교우위 단지들에 비해 상승 폭이 낮을 수 있다.
따라서 선택한 지역 내 정비사업이 진행 중인 아파트를 매수하는 것이 바람직하다. 이를 통해 현재의 신축 아파트를 직접 매수하는 것보다 훨씬 적은 비용으로 미래의 신축 아파트를 확보할 수 있을 것이다.
향후 조합 원 분양 신청 시 넓은 평형을 선택하면, 전용면적 역시 함께 넓힐 수 있어 장기적인 자산 가치 측면에서도 유리한 선택이 될 수 있다.
위 글은 6월 18일 출간된 도서출판 지혜로의 [월급쟁이 강남 내집 마련하기] 일부를 재편집했습니다.
종잣돈 1800만 원으로 10년 만에 강남입성과 자산 60억을 달성한 직장인의 투자 노하우를 [월급쟁이 강남 내집 마련하기]에서 만나보세요.
<책 소개 바로가기>
