주담대 금리는 왜 오르는걸까?

미국 사례에서 본 통화정책과의 엇박자 논쟁

지난 11월 한국은행의 금리 인하 결정에도 주담대를 비롯한 대출금리가 상승하였다. 일각에서 제기한 통화정책 유효성 우려에 한국은행은 블로그를 게시하였다. "금리 인하 기대가 선반영된 가산금리의 정상화 과정"이라는 설명이었다.

지난 11월 한국은행의 기준금리 인하에도 대출금리는 상승하였다. 출처: 한국은행

최근 미국에서도 비슷한 현상이 관찰되고 있다. 지난 9월 이후 연준은 금리를 인하하고 있는 반면, 미국의 30년 모기지 금리는 상승하고 있다. 왜 그럴까?

지난 9월 이후 연준의 금리 인하에도 모기지 금리는 상승하였다. 출처: FRED.

모기지 금리 = 지표금리(base rate) + 스프레드(spread)

모기지 금리는 기준이되는 지표금리(base rate)와 채무불이행 등의 위험프리미엄을 반영한 스프레드(spread)의 합으로 결정된다. 지표금리는 무위험 장기 미국채 10년물이다. 모기지 금리가 미국채 10년물 금리를 상회하며 같이 움직이는 것을 볼 수 있다.

모기지금리는 미국채 10년물 금리와 같이 움직인다. 출처: FRED.

이 지표금리인 미국채금리가 최근 연준의 금리 인하에도 상승하였다. 이는 역전됐던 장단기금리차가 다시 정상화되는 과정으로 볼 수 있다. 음(-)의 장단기금리차는 경기침체의 신호로 받아드려진다. 최근 양호한 미국 경제 전망은 장단기금리차를 다시 양(+)으로 전환시키고 있다. 이 과정에서 모기지 금리도 자연스럽게 상승한 것이다.

음(-)이었던 장단기금리차가 양(+)으로 정상화되는 것을 볼 수 있다. 출처: FRED.

연방주택저당공사(패니 메이, Fannie Mae)의 CEO는 최근 모기지 금리 상승으로 평균수준을 회복하고 있다고 공개적으로 밝혔다. 그리고 덧붙였다. "금리 인하가 기계적으로 모기지 금리를 내린다"는 것은 잘못된 인식이라고.