부동산 대출 집중, 원인은 무엇인가?

우리나라 금융기관(은행+비은행)의 대출은 부동산 부문에 집중돼있다. 앞선 글에서는, 부동산 부문 집중 현상이 왜 문제인지 알아보았다.

이번 글에서는 그 원인에 대해 알아보자. 아래 표가 구조적 원인을 수요, 공급, 규제 측면에서 한 눈에 정리하고 있다.

자료: 한국은행

1. 수요 측면: 부동산에 대한 높은 선호. 우리나라 가계는 부동산에 대한 선호가 높다. 전체 자산 중 부동산 비율(64%)이 OECD 평균(52.9%)을 넘어서는데, 이 경향은 상위소득자에게 더 강하다(소득 상위 20%는 76.6%). 미국은 그 반대다. 우리나라는 주거안정에 대한 욕구와 더불어 부동산 가격의 상승이 다른 어떤 투자자산보다 월등히 높기 때문이다.

자료: 한국은행

2. 공급 측면: 은행의 수익구조. 우리나라 은행의 수익구조에서 이자부문의 비중(88.5%)이 높다. 미국은행은 이보다 낮은 73.3%이다. 우리나라 은행은 안정적 수익 확보가 가능한 주택관련대출 중심으로 자산규모를 확대해 왔다.

자료: 한국은행

3. 규제 측면: 낮은 위험가중치. 은행들은 BIS의 자본규제를 받는다. BIS비율에서 부동산 담보 대출의 자본부담이 여타 대출에 비해 낮은 수준이다. 예를 들어, 이전 글에서 다뤘듯, 전세자금대출은 전세보증보험으로 담보되어 위험가중치가 낮다. 5대 은행의 평균 위험 가중치 산정시 부동산 담보는 28.0%(주거용17.8%)인 반면 일반 기업 대출은 이보다 높은 47.5%이다.

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참고자료: 한국은행-한국금융연구원 부동산 신용집중 개선을 위한 정책 컨퍼런스(25년 4월 3일)