빌딩 투자 가이드! 뜨는 빌딩은 뜨는 상권에서

가격 오르는 빌딩 찾는 방법

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

지난 포스팅에 이어 빌딩 투자를 고민하시는 분들을 위한 두 번째 빌딩 투자 가이드입니다.

빌딩이나 상가는 수익을 목적으로 한 대표적인 수익형 부동산입니다.

때문에 양도차익, 임대수입 등 확실한 수익이 보장되어야 좋은 빌딩이라고 볼 수 있겠습니다.

그렇기 때문에 빌딩 투자에 앞서 다양한 정보를 확인해 실패하지 않는 투자를 해야 하는데요.

사실 빌딩도 아파트 투자와 비슷한 공통점이 있습니다.

역세권, 인프라, 접근성 등 아파트 투자와 일맥상통하는 부분이 있기 때문입니다.

우선 좋은 빌딩과 나쁜빌딩을 구분 지을 수 있어야 합니다.

그  구분의 척도는 수익성이 되겠는데요.

아무리 잘 지어놓아도 수익성이 없으면 나쁜 빌딩이고 허름한 빌딩이라도 수익성이 좋으면 좋은 빌딩이라고 볼 수 있겠습니다.

그런 수익성에 중요한 요소가 바로 상권입니다.

내가 보유하고 있거나 매수를 고민 중인 빌딩이 뜨는 상권에 있는지 죽은 상권에 있는지를 정확하게 파악해야 하겠습니다.

우선 좋은 상권들은 어떤 특징이 있는지 정리해봤습니다.

뜨는 상권의 첫 번째 특징은 외지인이 주고객이라는 점입니다.

뜨는 상권이라 하면 거주민보다 외지인이 더 많이 찾는 곳입니다.

대표적인 곳으로 강남, 홍대 등을 예로 들어보면 거주민보다 외지인의 유입이 더 많은 것을 볼 수 있습니다.

소수의 거주민을 대상으로 하는 것보다 다수의 외지인을 대상으로 다양한 고객층을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

결국 임차인의 수입이 보장되어야 임대인도 안정적인 수익이 가능하겠는데요.

임대인의 능력에 따라 빌딩뿐만 아니라 인근 상권의 활성화도 가능하기 때문에 좋은 임차인을 구하는 것도 중요한 점이 되겠습니다.

두 번째 뜨는 상권은 아파트 단지의 배후상권입니다.

이 경우 첫 번째 상권과는 정반대의 상권이 되겠습니다.

일반적으로 아파트 단지에도 상가가 조성되어 있지만 전 세대를 수용하기엔 턱없이 부족합니다.

때문에 아파트 단지 인근 꼬마빌딩들이 수요를 분산하여 흡수하는데요.

이 경우 단골 고객들을 대상으로 하는 만큼 매출이 꾸준하게 유지될 수 있습니다.

때문에 공실 걱정 없이 꾸준한 임대수익을 확보할 수 있는데요.

하지만 앞서 말한 뜨는 상권같이 임대료 상승이나 높은 양도 차익을 기대하긴 어렵습니다.

두 개의 상권엔 차이점이 있기 때문에 개인의 성향에 맞는 투자법으로 접근하는 게 좋겠습니다.

빌딩 거래에 있어서 매도자는 현재 가치에 빌딩을 판매하지만 매수자는 미래 가치를 보고 구매를 결정합니다.

때문에 뜨는 상권의 빌딩이 더 높은 미래가치를 보유하고 있습니다.

지난 포스팅에서 말씀드린 것처럼 빌딩 시장의 트렌드가 변하고 있기 때문입니다.

최근 빌딩 시장의 양극화가 심화되고 있다고 합니다.

오르는 지역은 더 가파르게 상승하고 있지만 그렇지 못한 지역은 지지부진하다고 하는데요.

빌딩 매매에서도 똘똘한 한 채 현상이 보이고 있습니다.

그렇다면 뜨는 상권은 어떻게 구분할 수 있을까요?

위에서 언급했듯 외지인의 유입이 중요합니다.

특히 20대 후반 ~ 30대 초반의 여성분들의 유입이 많은 곳인데요.

이 층은 SNS에 친화적이기 때문에 자체적인 선순환을 통한 마케팅이 이루어집니다.

이런 경우 빌딩 하나가 아니라 지역 전체가 살아나는 형태로 볼 수 있습니다.

이 경우 임대료 상승은 물론이고 양도 차익도 실현할 수 있습니다.

반대로 추천하지 않는 상권도 있습니다.

50~60대 남성들이 주로 유입되는 상권입니다.

이 경수 소비 패턴이 천편일률적이기 때문에 한정적인 업종으로 상권이 운영되는데요.

자체적인 마케팅은 당연히 불가능하며 다른 연령층의 유입이 없어지게 됩니다.

결국 한정된 업종의 한정된 소비층으로 운영되는 상권이기 때문에 임대 수익과 양도 차익을 기대하기에 어려움이 있습니다.

뜨는 상권들을 보면 특별한 흐름을 발견할 수 있습니다.

이 흐름을 잘 파악하면 남들보다 앞서서 뜨는 상권에 빌딩을 선점할 수 있는데요.

용도변경, 리모델링이 많아지기 시작하는 지역을 주목해보면 좋겠습니다.

용도변경이 많아지면서 주거지에서 상권으로 변화하게 되며 리모델링이 늘어나면서 상권에서 뜨는 상권으로의 변모가 이루어지는 흐름이 있는데요.

변화가 없고 낡은 상권은 수익성이 떨어지기 때문에 빠르게 변화하고 있는 상권에 주목해야 합니다.

추가적으로 잘 정돈된 도로와의 접근성과 주차장이 확보할 수 있으며 고가의 상품군을 소비할 수 있는 지역의 상권도 좋은 상권을 고르는 팁이 되겠습니다.

그렇다면 뜰 것 같은 상권과 비싸지만 이미 뜬 상권 중 어떤 것이 좋을까요?

이 부분은 아파트 투자와 비슷하게 생각해서 접근할 수 있습니다.

상급지 입지와 주변 상권의 활성화 등을 확보한 빌딩은 앞으로도 계속 상승할 수밖에 없는데요.

정확한 진단을 통해 빌딩의 투자가치가 얼마나 되는지 파악해야 하겠습니다.

이번 포스팅을 통해 좋은 빌딩을 구하기 위해 반드시 알아야 할 상권 구분하는 방법을 알아보았습니다.

빌딩 매매를 고민하는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.