재개발, 재건축 전매금지 조기화 총정리!

결국소급적용하겠다는뜻?!

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

그동안 브런치를 통해 재개발, 재건축 공공재개발 전매금지 조기화에 대한 내용을 여러 번 소개해드렸습니다.

이번 글에선 그동안의 내용을 총정리하는 시간이 되겠습니다.

현시점에서 정확한 소급 적용에 대한 국토부와 서울시의 의중이 어떤 것인지 알아보겠습니다.

기존의 재개발, 재건축 전매금지 요건은 위와 같습니다.

2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터 재개발은 관리처분인가, 재건축은 조합설립인가 이후 전매 금지 대상입니다.

단 이 내용은 투기과열지구 내에 적용이 되는 내용입니다.

정확히 전매는 가능하나 조합원 지위 양도가 안되기 때문에 이후 현금 청산 대상자가 됩니다.

단 전매 제한에도 예외 규정이 있습니다.

1세대 1주택자에 한해 10년 이상 소유, 5년 이상 거주했으면 조합원 지위 양도가 가능합니다.

또한 조합설립인가 이후 3년간 사업시행인가 신청이 없거나 3년 이내 착공하지 못 한 재건축은 전매가 가능합니다.

착공일부터 3년 이상 준공이 되지 않은 재개발, 재건축 역시 전매 가능 대상입니다.

단 토지 보유 기간이 3년이 되어야만 전매가 가능합니다.

지난 6월 9일 서울시에서 전매금지 조기화에 대한 내용을 발표했습니다.

전매금지 기준일을 조기화 하겠다는 내용이 가장 큰 이슈였는데요.

단 이 경우에도 전매금지 예외 사유가 있습니다.

재건축은 안전진단 이후 정비계획 입안 이전 기준일을 정한 경우 2년 이상 정비구역 계획에 대한 입안이 없는 경우 전매가 가능합니다.

정비구역 지정부터 2년 이상 추진위 신청이 없는 경우 또는 추진위 설립 이후 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우에도 전매가 가능합니다.

다만 토지거래허가구역으로 지정된 구역의 경우 위 조건이 충족해도 전매금지 대상이 됩니다.

위 이미지를 보시면 재개발, 재건축 사업의 전매금지 기준일에 대해 볼 수 있는데요.

재건축은 안전진단통과 이후, 재개발은 정비구역지정 이후 전매금지로 묶이게 됩니다.

사실상 사업의 초기 단계부터 전매가 불가능하게 됩니다.

단 시도지사의 기준일 별도 고시 이후로 전매 금지 대상이 되는 만큼 투자에 앞서 기준일이 언제가 되는지 체크해봐야 하겠습니다.

이런 전매금지에 대한 이슈가 워낙 커지다 보니 서울시에서도 입장을 내놓았습니다.

서울시는 보도문을 통해 소급적용은 없다고 발표했습니다.

하지만 발표 내용을 보면 조금 이상한데요.

내용 중엔 합리적인 가격 수준으로 거래되는 구역에 한해 현해 규정이 유지된다고 합니다.

단 투기세력의 유입이 의심될 경우 시도지사가 별도의 기준일을 지정하여 전매금지 기준일을 앞당길 수 있다는 내용이 포함되어 있었습니다.

즉 시도지사가 필요하다 생각하면 언제든 소급을 할 수 있다는 뜻입니다.

서울시가 생각하는 소급과 일반인이 생각하는 소급에는 차이가 있다는 생각이 듭니다.

소급은 기본적으로 위헌이기 때문에 서울시는 소급이 아니라고 말하고 있는 상황인데요.

보도문을 보면 충분히 소급을 할 수 있을 것으로 보입니다.

현재 정치적인 부담감으로 부동산 규제 완화의 스탠스를 취하고 있습니다.

때문에 9월 개정으로 인한 소급 입법 적용이 쉽지 않을 것으로 예상되는데요.

특히 내년엔 대선 이슈가 있는 만큼 어떻게 될지 지켜봐야 하겠습니다.

최근 부동산 관련 정책들이 너무나 많이 발표되었기 때문에 일반인들의 혼란이 가중되고 있습니다.

특히 이슈가 되는 정책들의 경우 내용도 어렵고 두리뭉실하기 때문에 좀처럼 이해하기가 쉽지 않은데요.

앞으로도 부동산 정책이 나올 때마다 발 빠르게 움직이는 투미부동산컨설팅이 되겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.