2021년 상반기 공공재개발 총정리

상반기 공공재개발 정책 총정리

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

이번 포스팅에선 많은 분들이 알고 계시는 빠숑 김학렬 소장님을 모시고 2021년 상반기에 있었던 공공재개발 이슈를 총정리해보겠습니다.

너무나 많은 대책이 발표되었기 때문에 시장의 혼란이 초래되고 있는데요.

오늘은 그런 분들을 위해 20221년 상반기 공공재개발에 관련된 대책들과 이슈들을 정리해보았습니다.

올해 상반기엔 재개발 이슈들이 매우 많이 발표되었습니다.

작년에 발표된 정책들이 규제 위주였다면 올해는 공급 위주의 정책들이 발표되었는데요.

그러다 보니 작년과 달라진 정책의 흐름으로 많은 혼란이 생기고 있습니다.

우선 상반기 재개발 이슈들을 체크하면서 앞으로 어떻게 의사결정을 하면 좋을지 참고할 수 있었으면 합니다.

재개발 정책에 관한 흐름은 위 이미지를 통해 한눈에 보실 수 있겠습니다.

이미지를 보시면 느껴지시겠지만 정말 빽빽하다고 느껴질 정도로 재개발에 관련된 이슈들이 쏟아졌습니다.

특히 올해 상반기는 1~2주에 한번 꼴로 새로운 정책이나 이슈들이 발생했는데요.

올해 상반기에 나온 정책과 이슈가 작년 한 해의 이슈와 정책보다 3배나 많이 생겼습니다.

우선 2020년의 대표적인 대책으로는 5.6공공재개발, 8.4공공재건축, 9.21공공재개발 후보지 모집 등이 있었습니다.

그 외에도 다양한 부동산 대책들이 있었습니다.

2021년으로 넘어오면서 정말 많은 대책들이 발표되었습니다.

가장 이슈가 되는 2.4 대책, 오세훈 서울시장식 재개발 정책, 전매금지 조기화 등 큰 이슈가 될만한 정책들이 계속해서 쏟아졌습니다.

특히 공공재개발에 관련된 내용들이 너무 방대하고 어렵기 땜누에 일반인들이 접근하여 해석하기엔 어려움이 많은 대책들이었습니다.

재개발 사업은 크게 나눠서 민간재개발과 공공재개발로 구분 지어 볼 수 있습니다.

공공에서도 5.6 대책으로 생겨난 공동시행자방식의 공공재개발과 2.4 대책으로 생긴 공공직접시행자방식으로 나누어져 있는데요.

가장 이슈가 되고 있는 2.4 대책이 바로 공공직접시행자방식의 공공재개발입니다.

공공직접시행자방식은 LH나 SH가 단독으로 시행하기 때문에 주민들의 의사 반영이 어려울 수 있습니다.

여기에 더해 요즘 가장 문제가 되고 있는 현금청산 이슈가 있습니다.

재개발을 위해 토지, 주택을 제공했음에도 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 된다면 주택 소유주에겐 큰 손해이며 개인의 재산권을 해치는 문제가 발생합니다.

특히 대책 발표일인 2021년 2월 4일 이후 신규 매매 계약건에 대해 현금청산이 된다는 내용 때문에 소급 아닌 소급이라는 평가를 받고 있습니다.

공공재개발로 구역지정이 되면 2월 4일 이후 신규 매매건에 대해선 현금청산이 됩니다.

문제는 2월 4일 이후 지정된 공공재개발 후보지에도 똑같이 적용이 된다는 것인데요.

어느 곳이 지정될지 모르는 상황에서 재개발 투자가 아닌 목적으로 매입한 주택이 현금청산 대상이 될 수 있기 때문에 많은 우려의 목소리가 나오고 있는 상황입니다.

결국 현금청산 대상자들은 재개발 사업을 반대할 수밖에 없으며 이는 동의율 달성이 요원해지는 원인이 되는데요.

결과적으로 재개발 사업의 실행 가능성이 불투명해지게 됩니다.

공공재개발 사업 실행 자체에 문제가 있기 때문에 국토부는 6월 29일 국회본회의 의결일 이전까지 소유권이전등기 시 우선 공급권을 부여한다고 발표했습니다.

이로 인해 이전 현금청산 대상자들은 구제를 받을 수 있게 되었습니다.

다만 앞으로도 공공재개발 구역 지정이 이루어지면 같은 문제가 계속해서 발생할 것이 예상되고 있습니다.

더구나 소규모재개발사업, 주거재생혁신지구, 도심공공주택복합사업에만 적용이 되며 공공직접시행방식의 재개발 사업은 아직 미적용 상태이기 때문에 많은 분들의 불만의 목소리가 계속해서 나오고 있는 상황입니다.

재개발, 재건축에 투자하는 이유는 시간을 투자하는 대신 시세 대비 저렴하게 신축 아파트에 입주할 수 있다는 장점이 있기 때문입니다.

하지만 5.6 대책을 통해 시세 차익을 목적으로 조합원 입주권을 매수한 경우 투기방지대책을 통해 조합정관 변경일 이후 취득한 입주권에 대해 주변 시세 수준으로 분양한다고 명시하였습니다.

결국 시간을 투자해도 시세 대비 저렴하게 신축 아파트에 입주할 수 없게 됩니다.

그나마 지금 부동산을 매수하는 분들은 괜찮은 정도입니다.

대부분의 공공재개발 사업지가 토지거래허가구역으로 묶여있기 때문에 실거주 용도가 아니면 매수가 어려운 상황입니다.

본격적으로 공공재개발 사업이 시작되고 정관이 수립되면 이후에는 시세 대비 분양을 받아야 하기 때문에 완공까지 거래를 보류해야 합니다.

2021년이 되면서 2.4 대책을 시작으로 본격적인 시장의 혼란이 가중되고 있습니다.

도심공공주택복합사업, 공공직접시행방식, 우선공급권 등 그동안 볼 수 없었던 용어들이 생겨나기 시작했기 때문이라고 생각하는데요.

공공재개발에서도 5.6 대책의 경우 주민들의 실행 의지가 강한 반면 2.4 대책의 경우 반발이 많기 때문에 아직도 쟁점이 많이 남아있는 상황입니다.

2.4 대책의 가장 큰 쟁점이자 문제점을 위 이미지를 통해 한눈에 볼 수 있게 정리해보았습니다.

대책 발표 초기엔 2월 4일 이후 신규 매매건에 대해서 공공재개발 구역 지정 시 현금청산 대상이 되었습니다.

하지만 기준일 이후로 1~4차까지 신규 구역 지정이 되면서 공공재개발을 하게 되는지도 몰랐던 매수자들이 한순간에 현금청산 대상자가 되었습니다.

애초에 어느 지역이 공공재개발로 지정될지 알 수 없는 상황에서 신규 매수자들에 대한 현금청산은 큰 문제점을 안고 있었습니다.

때문에 현금청산 기준일을 6월 29일 본회의 의결일 이전까지로 변경하였습니다.

하지만 위에서 언급했듯 앞으로도 공공재개발 구역 지정이 이루어지면 같은 문제가 반복해서 발생할 것이 당연한 만큼 이번 6.16 대책은 2.4 대책의 땜질식 대책이라는 평가를 하고 있습니다.

하지만 아직도 쟁점이 남아있습니다.

도심공공주택복합사업, 소규모재개발사업, 주거재생혁신지구는 6.16 대책으로 구제를 받을 수 있게 되었지만 공공직접시행방식의 재개발 사업은 미적용 상태이기 때문에 여전히 2월 4일 이후 신규 매수자는 현금청산 대상자 상태입니다.

내년에 대선이 있는 만큼 방향성에 따라 현금청산 기준일이 변할 가능성도 있다고 보고 있습니다.

조금 더 시간을 갖고 신중하게 접근해야 하겠습니다.

2.4 대책 발표 이후 바로 다음날 또 하나의 큰 이슈가 발생했습니다.

바로 서울역 쪽방촌 공공재개발 지구 지정입니다.

이 이슈가 문제가 된 이유는 현금청산에 대한 내용이 조금 달랐기 때문입니다.

2020년 2월 4일까지 소유 및 실거주를 한 사람에 한해 공공 분양권을 부여한다는 내용이 있었습니다.

단 토지 소유자가 무주택자인 경우 실거주 요건을 충족하지 못해도 공공 분양권을 받을 수 있으나 공공분양주택 입주자 모집 공고일까지 무주택자 상태를 유지해야 했는데요.

서울역 쪽방촌의 경우 소유자가 실거주하는 비율이 매우 적기 때문에 대부분이 현금청산 대상자가 될 수밖에 없었습니다.

이런 문제의 원인은 재개발, 재건축이 아닌 공공주택특별법으로 사업이 진행되기 때문입니다.

위 이미지를 보시면 공공주택특별법에 적용되는 주택 공급권에 대한 내용을 볼 수 있습니다.

다주택자의 경우 소유와 주거 요건을 충족해야 공급권을 받을 수 있었으며 비거주자의 경우 1 주택자만 공급권을 받을 수 있습니다.

다행히 서울역 쪽방촌의 경우는 공공주택특별법이 적용된 사례로 일반적인 공공재개발과는 다른 사례로 볼 수 있는데요.

하지만 애초에 공공주택특별법은 도심지가 아닌 논, 밭에 적용되는 법이었기 때문에 계속해서 이슈가 발생하고 있습니다.

이번 포스팅에선 2021년 상반기 공공재개발에 대한 대책과 이슈들을 정리해보았습니다.

투미의 유튜브나 카카오TV를 통해 더 자세한 내용을 들어보실 수 있겠는데요.

이번 포스팅을 통해 앞으로 어떻게 투자를 해야 하는지 가이드를 잡을 수 있었으면 좋겠습니다.

2편에선 민간재개발, 재건축에 대한 대책과 이슈들을 다뤄보겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.