2021년 상반기 민간재개발, 재건축 정리

민간재개발, 재건축 향후 전망

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

지난 포스팅에서 2021년 상반기 공공재개발에 관한 내용을 총정리 해보았습니다.

이번엔 민간재개발과 민간 재건축 이슈를 정리하면서 어떻게 재개발, 재건축을 실전에 활용할 수 있는지 알아보겠습니다.

민간재개발, 재건축 역시 다양한 정책과 이슈가 있었던 만큼 정확히 파악해야 투자에 도움이 되겠습니다.

2021년 부동산 정책에서 공공재개발을 걷어내면 내용이 많이 깔끔해집니다.

그만큼 공공재개발이 많은 이슈를 만들어냈기 때문인데요.

하지만 민간재개발, 민간재건축에도 그에 못지 않은 다양한 정책과 이슈가 발표되었습니다.

작년 6.17 대책으로 발표된 재건축 조합원 2년 실거주 요건, 2021년 오세훈 서울시장 당선으로 변화된 재개발, 재건축 시장, 재개발 전매금지 강화 등 2021년 상반기에 민간재개발, 민간재건축의 굵직한 내용들이 많이 발표되었습니다.

2021년 5월 26일 서울시가 주거정비지수제 폐지를 중심으로한 6대 재개발 규제 완화를 발표했습니다.

주거정비지수란 박원순 서울시장 재임 당시 재개발, 재건축 사업을 까다롭게 하기 위해 만든 제도인데요.

당시 서민들의 주거공건을 빼앗는다는 이유로 재개발, 재건축에 회의적이었던 서울시의 입장을 볼 수 있는 제도입니다.

위 이미지를 보시면 주거정비지수제에 대한 내용을 한 눈에 보실 수 있습니다.

가장 문제가 되는 항목이 현재 폐지된 항목 중 연면적 노후도 60% 항목입니다.

이 항목 때문에 재개발 구역 지정에서 탈락하는 구역들이 너무도 많았습니다.

전체 구역의 동수 노후도가 2/3 이상을 충족해도 신축 빌라가 많다면 신축의 연면적이 증가하기 때문에 연면적 노후도 60% 달성이 어려웠습니다.

오세훈 서울시장이 당선되면서 주거정비지수제를 폐지하게 되었습니다.

연면적 노후도 때문에 재개발 사업이 불가능했던 지역들에 재개발 가능성이 높아지고 있는 상황입니다.

하지만 주거정비지수제가 폐지되었어도 법으로 정해져있는 동수의 2/3 노후도 요건은 아직 유효합니다.

때문에 재개발 예정지 투자 시 노후도는 정확히 체크하고 투자해야 하겠습니다.

재개발 초기 단계에서 조합설립이 되면 사업이 안정적으로 진행되기 때문에 가격이 많이 상승합니다.

때문에 자금 여력상 재개발 예정지 투자에 많이 관심을 갖고 있는데요.

앞서 말씀드린 노후도나 입주권 여부 등을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

잘못 투자할 경우 사업 자체가 진행되지 못 할수 있고 사업이 진행되어도 이후 현금청산 대상이 될 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받아 투자를 결정하는게 가장 안전한 방법이 되겠습니다.

조합원 지위 양도 금지의 경우 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 금지됩니다.

이 기준 시점 이후로 매수할 경우 현금청산 대상이 되는데요.

때문에 조합원 지위 양도가 가능한지 반드시 확인하고 매수해야 합니다.

하지만 재개발의 경우 관리처분인가 이후 전매가 가능한 재개발 구역들이 있습니다.

2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 구역들로 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도를 통한 전매가 가능합니다.

단 전매금지 구역에서도 전매가 가능한 예외규정이 있습니다.

10년 보유, 5년 거주한 1주택자 조합원이라면 조합원 지위 양도를 통한 전매가 가능합니다.

또한 재건축의 경우 조합설립인가 이후 3년간 사업시행인가 신청이 없는 경우, 사업시행인가부터 3년 이내 창공하지 못한 경우 전매가 가능합니다.

착공일로부터 3년 이상 준공이 안된 곳의 경우 재개발, 재건축 모두 전매가 가능합니다.

전매금지 강화에서 가장 큰 이슈는 2021년 6월 9일 서울시와 국토부가 협력한 발표입니다.

이 내용 중 조합원 지위양도 제한 시기 조기화가 가장 큰 이슈였습니다.

재개발의 경우 구역지정 이후, 재건축은 안전진단통과 이후 시도지사가 지정한 기준일 이후로는 지합원 지위양도가 되지 않게 됩니다.

사업 초기부터 전매금지가 된다고 볼 수 있겠는데요.

해당 내용에는 적용 시점이 명확하게 명시되어 있지 않습니다.

때문에 기존 재개발, 재건축 구역도 소급 적용할 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있습니다.

이에 서울시는 보도문을 통해 소급 적용하지 않겠다고 발표했습니다.

하지만 보도문을 자세히 보면 소급적용을 할 수 있다는 내용이 있습니다.

합리적인 가격선에서 거래되는 곳은 현행 규정을 유지하지만 투기가 우려되는 곳에 한해 제한적으로 기준일을 지정하여 전매금지를 하겠다는 내용입니다.

결국 투기세력의 유입이 우려된다면 기존의 재개발, 재건축 구역도 기준일을 지정해 전매금지 조기화를 소급적용 하겠다는 말이었습니다.

재건축의 경우 조합원 2년 실거주 요건이 있었습니다.

조합원 분양신청 전까지 2년 이상 실거주 요건을 충족시키지 못하면 현금청산이 되었는데요.

이 요건은 2021년 7월 12일 백지화 되면서 더이상의 이슈는 사라지게 되었습니다.

올해는 작년과 조금은 다른 부동산 대책의 흐름을 볼 수 있습니다.

규제 위주의 정책에서 공급 위주의 정책으로 변화되었기 때문입니다.

내년엔 대선이 있는 만큼 현재 미 통과된 규제들의 통과 여부도 불투명해졌으며 앞으로의 부동산 정책 기조도 변화가 예상되고 있습니다.

그렇다면 이런 정책들이 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?

오세훈 서울시장이 토지거래허가구역 추가지정과 연장을 보면 오세훈 서울시장이 부동산 시장에 어떤 의도를 갖고 있는지 볼 수 있는데요.

당초 재개발, 재건축 규제 완화를 공약으로 내걸었습니다.

하지만 당장 완화가 이루어지면 부동산 가격이 뛰어오르는 것이 당연했습니다.

때문에 거래 제한으로 부동산 시장의 상승 분위기를 감추려는 의도가 보였는데요.

조합원들도 오세훈 서울시장의 토지거래허가구역 지정을 오히려 반기는 분위기로 재개발, 재건축 시장에 긍정적인 영향을 미친다고 보고 있습니다.

하지만 거래를 제한하는 게 전반적인 부동산 가격 안정화에 도움이 되지 않습니다.

그 예로 잠실동의 토지거래허가구역 지정이 있었습니다.

잠실의 엘스, 리센트, 트리지움(일명 엘리트)의 거래가 제한되면서 그에 대한 풍선효과로 인근 파크리움의 가격이 급상승했습니다.

뿐만 아니라 거래가 가능한 엘리트의 가격도 급상승하게 되었습니다.

결국 매물이 잠기면서 희소성의 증가로 부동산 가격의 상승을 부추긴 꼴이 되었습니다.

거래 가능한 물건의 희소화로 거래 가능한 부동산의 가격 뿐만 아니라 인근의 부동산 가격까지 크게 상승시키게 된 상승의 도화선이 되었습니다.

지난 1편과 이번 2편을 통해 부동산 정책의 흐름을 체크해보았습니다.

포스팅을 통해 재개발, 재건축에 대한 기준점을 명확히 세우고 시장을 바라봐야 하겠습니다.

2021년 상반기까지 정말 다양한 부동산 대책이 발표되었습니다.

때문에 많은 분들이 혼란을 겪고 있으며 이 때문에 재개발, 재건축 투자에 어려움을 느끼고 있습니다.

이번 포스팅을 통해 재개발, 재건축 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.