재개발, 재건축 전매금지 요건 체크포인트

전매금지 모르고 투자하면현금청산당한다

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

오늘은 2.4 부동산 대책 이후로 많은 분들이 질문하시는 재개발, 재건축 전매금지 규정에 대한 내용입니다.

재개발, 재건축 투자에서 가장 이슈가 되는 부분인 만큼 정확한 요건을 확인해보셔야 하겠습니다.

전매제한에 대한 중요한 내용인 만큼 재개발, 재건축 투자를 고민 중인 분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

정확히 말하자면 전매가 금지되는 것은 아닙니다.

부동산 매매는 가능하나 조합원 지위 양도가 되지 않기 때문에 이후 청산대상이 되는 것인데요.

때문에 신축 아파트 입주권을 목적으로 하시는 분들에겐 정말 중요한 내용이 되겠습니다.

재개발, 재건축의 지위 양도 금지 기준에 차이가 있는 만큼 정확히 확인하고 투자하셔야 하겠습니다.

우선 위 표를 보시면 재개발과 재건축의 차이점을 명확하게 확인하실 수 있습니다.

전매금지 요건을 보면 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립인가 이후 전매금지 대상이 됩니다.

하지만 현재 대부분의 서울 재개발 지역은 전매가 가능한 상황인데요.

바로 전매 금지 적용 시기가 있기 때문입니다.

재개발 전매금지는 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용됩니다.

현재 관리처분인가가 난 재개발 지역들은 대부분이 그 이전에 사업시행인가를 신청했기 때문에 전매가 가능한 상태입니다.

앞서 말씀드린 전매금지 시점 이후에도 전매가 가능한 예외 규정이 있습니다.

1세대 1주택자가 10년 보유, 5년 거주 요건을 충족하면 전매가 가능합니다.

또한 재건축의 경우 조합설립인가 일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나 사업시행인가 일부터 3년 이내에 착공하지 않는 경우 전매가 가능합니다.

착공일로부터 3년 이상 중공이 되지 않은 재개발, 재건축 역시 전매가 가능합니다.

단 3년 이상 보유한 조합원만 전매가 가능하기 때문에 보유기간을 충족시키지 못했다면 위 전매금지 예외 규정 기준에 부합해도 전매금지 대상이 됩니다.

입주 시 실거주 요건도 있습니다.

분양가 상한제 지역의 일반분양을 받은 경우 전, 월세 금지법으로 전매가 금지됩니다.

거주 의무기간은 주택 매매 가격에 따라 차등 적용되는데요.

우선 공공택지는 인근 시세보다 80% 미만인 경우 5년 거주, 80% 이상 100% 미만인 경우 3년 거주 요건이 충족돼야 합니다.

공공택지 외 민간택지는 시세 대비 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우 2년 거주 요건이 충족되어야 전매 가능합니다.

이를 위반할 경우 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입하게 됩니다.

단 실거주 요건은 분양가 상한제 적용 지역이나 일반 분양에 해당됩니다.

일반적인 재개발 지역이나 재건축의 원 조합원들은 해당 사항이 없기 때문에 전매가 가능합니다.

입주권, 도정법 등 다양한 매체를 통해 여러 의견들이 나오고 있습니다.

때문에 많은 분들이 혼란을 겪고 어려워하고 있습니다.

이번 포스팅을 통해 명확하게 기준을 정리하면 생각보다 어려운 내용이 아니라고 생각하실 수 있겠습니다.

물론 가장 정확한 방법은 전문가와 상담을 통해 진단을 받는 방법이 되겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.