항상 등장하는 건축 영어들-높이/용도와 용적률

이민 1세대의 당돌한 실무 에세이-영어

이번 이야기에서 다룰 영어는 프로젝트의 겉표지와 Project Data Sheet에 항상 등장하는 단어와 개념들이다.

내가 처음으로 투입되었던 프로젝트는 Mixed Use Low-rise Building이었다. 프로젝트의 Stage는 BP*도면 준비였는데, 실무 담당자가 엉망으로 일하고, 해고 수준으로 퇴사한 상황이었다. 인수인계는 일절 없었고, 게다가 마감일이 두 달 안으로 촉박했기 때문에 내 사수가 욕을 욕을 했었다. (Building Code 개정으로 야근을 하게 했던 그 프로젝트다.) 하지만 취업한 지 얼마 안 돼 모든 것이 신기했던 나는 첫 프로젝트이기도 했고, 책임감이 그다지 크지 않아 선임이 느끼는 스트레스는 없었다. 하지만 6년 차인 현재 위치에서 마감일이 쫓기는 엉망인 프로젝트를 맡았다면 어땠을까 싶다.

*BP: Building Permit

광역 밴쿠버 (Burnaby)에 있는 Low-rise Mixed Use Building

컴퓨터 화면과 종이 위 도면들로만 프로젝트를 접하다가 실제 완공된 건물 앞에 서면 그 기분은 많이 새롭다.

그 뒤 맡은 모든 프로젝트들은 모두 High-rise Building 프로젝트들이었다. 실무에서는 High-rise Building에서 Building을 생략, High-rise 또는 Tower라고 부른다. 맡았던 Tower들의 용도는 주로 Mixed Use였지만, 다운타운의 Office Tower들을 맡은 적이 있고, 외곽 주거 지역에 Residential Tower들을 맡은 적도 있다.

높이/용도

건축 프로젝트의 정체성(?)은 높이와 용도로 구분이 된다. 먼저 건축물의 총높이에 따라 Low-rise, Mid-rise, 그리고 High-rise로 나뉜다.

그림에서 보다시피 빌딩은 층수에 따라 Low-rise는 7층 미만, Mid-rise는 7층 이상 12층 미만, 그리고 High-rise는 12층 이상이다. 내가 맡은 프로젝트들은 주로 30여 층이 대부분이었는데, 50, 60층짜리 프로젝트도 있었다. 특히 60층이 넘는 프로젝트는 Building Code에서 Core* 안 특정 공기압을 충족시켜야 하는 별도의 조항 때문에, Core 안에 Mechanical Intake/Exhaust Shaft**가 추가로 필요했다.

*Core: 빌딩의 모든 층으로 이동할 수 있는 층마다 있는 한 공간을 말한다. (아래 그림에서 중앙의 네모 공간) 이 특성 때문에 자연스럽게 비상계단실과 승강기가 위치한다. 또 같은 이유로 기계와 배관, 전기 같은 Service들이 함께 이 Core를 따라 건물의 모든 층에 도달한다. Core는 보통 굵직한 구조물로 이루어져, 층마다 임의로 배열된 기둥들과 함께 빌딩 자체와 건물 내부 사용자, 그리고 다른 모든 것들의 무게를 지탱한다.

출처: Continuing Education Center Architecture + Construction, continuingeducation.bnpmedia.com

**Mechanical Intake/Exhaust Shaft는 건축물 내 기계 시설로 실무 편에 따로 다뤄본다.

또한 내가 일했던 High-rise 프로젝트들의 용도들은 아래와 같다.

Residential Use

Office Use

Commercial Use

프로젝트가 위 용도 중 두 개 이상으로 사용되면, Mixed Use라 일컫는다. 그리고 높이에 상관없이 보통 건물들의 1층에는 Commercial 상가가 들어오고 2층부터 주 용도인 경우가 대부분이라, 이들의 프로젝트 용도는 Mixed Use로 분류된다. 한국의 주상복합 아파트가 Mixed Use의 한 예이다.

참고로 상가는 건축 도면에서 CRU: Commercial Retail Unit라 불리고, 식당과 카페는 Restaurant/Cafe로 CRU와 따로 불리어 같은 상업 시설이라도 서로 구분된다.

사진: Laurian Ghintoiu (Vancouver House 좌), Ema Peter (The Cardero 우)

밴쿠버에서 내가 맡은 고층빌딩들은  위 사진들처럼 Tower-Podium Building Type이 많았다.

위 유형의 건축물은 아래처럼 간략한 도형으로 나타낼 수 있는데, 저층의 하늘색 부분을 Podium이라 부르고, 옅은 빨간색 부분을 Tower라 부른다.

이 구조를 볼 때마다 항상 Low-rise Building 위에 High-rise Building을 얹어놓은 것 같다는 생각이 들곤 하는데, 위 두 타워 사진들에 위 도형의 색을 칠해보면 Podium과 Tower가 확연히 구분된다.

사진: Laurian Ghintoiu (Vancouver House 좌), Ema Peter (The Cardero 우)

Vancouver House의 경우 Podium은 1층이 상가 (대형 마트), 식당과 카페들이 입점했고, 2층부터는 헬스장과 대학교가 들어와 있다. The Cardero의 Podium은 사무실로 추측된다.

위 타워들처럼 다운타운이나 역세권에 위치한 빌딩들은 Podium의 1층에는 상가와 식당/카페가 들어서고, 2층부터 Podium의 꼭대기 층은 사무실이나, 학교(학원)들이 들어온다. Tower는 보통 Residential로 주거 용도인데, 주거는 또 세부 용도로 매매가 가능한 Market Condo와 임대 아파트인 Rental Apartment로 나뉜다. (저소득층을 위한 Social Housing도 있다.) 또한 주거 시설로 호텔이나 기숙사가 들어올 수도 있는데, 이 세부 용도, 복수의 경우 용도들 간 구성비율을 결정하는 것은 건축주의 몫이다. 예를 들어, 한 프로젝트가 온전히 임대 아파트인 적이 있었고, 매매와 임대, 저소득층 아파트가 모두 구성된 프로젝트도 있었다.

모든 Tower가 항상 Residential Use인 것은 아니다. 다운타운 내 중심지와 역세권에 위치한 경우, 모든 층이 사무실로 이루어진 Office Tower도 있다.

밴쿠버 다운타운의 Podium 없이 Tower로만 구성된 Office Tower

용적률

용적률은 The maximum permitted density, FAR 또는 FSR로 실무에서 혼용하여 부른다. FAR은 Floor Area Ratio, FSR은 Floor Space Ratio이고, 용적률은 총 Building Area를 Lot Area로 나눈 값이다.

용적률 = 총 Building Area / Lot Area

Julie Campoli, Visualizing Density

또 이 용적률은 프로젝트의 Lot(이하 부지)마다 시청이 임의로 정해놓았는데, 아래의 밴쿠버의 조항을 살펴보자.

A in the area denoted by the letter 'A', the total density for all permitted uses must not exceed a floor space ratio of 11.00;

B in the area denoted by the letter 'B', the total density for all permitted uses must not exceed a floor space ratio of 9.00;

C in the area denoted by the letter 'C', the total density for all permitted uses must not exceed a floor space ratio of 7.00;

D...

이하 중략, City of Vancouver - Official Development Plan By-laws P.13

따라서 건축주는 자신의 부지가 어느 알파벳에 속했는지로 용적률을 파악한 후, 의사결정을 통해 주어진 용적률 내 넓지만 저층의 건축물을 기획할 것인지, 좁지만 고층 건축물을 기획할 것인지, 또는 이 두 시나리오 사이의 접점을 찾아야 한다.

용적률 계산에 있어, 총 Building Area는 건물 경계선 안의 모든 면적들을 더한 값이다. 유리가 있다면, 유리의 바깥쪽 면까지가 건물의 경계선. 그리고 면적으로 더해질 항목들은 아래와 같다.

프로젝트의 용도에 따라, Residential, Office, Commercial, Restaurant/Cafe들 중 각각의 모든 면적

프로젝트의 용도에 상관없이, 모든 Circulation (로비, 복도, 계단)의 면적

프로젝트의 용도에 상관없이, Service (설비, 기계실)들의 모든 면적

한편, 이 Building Area에 해당되지 않는 고마운(?) 항목들은 FSR Exclusion으로써 지하주차장과 Balcony나 Roof Deck 같은 외부 공간, 그리고 Service를 위한 빈 공간인 Shaft와 편의 시설 Amenity이다. 먼저 Shaft는 집 안 굴뚝을 예로 들면 좋은데, 매 층에서 일정한 면적을 차지하지만, 사실은 그 속은 텅텅 빈 Service용 공간이다. 대신 Shaft만큼의 공간은 한 층에서 한 번만 총 Building Area에 더하고 매 층 반복되는 공간은 계산하지 않는다.

또 Entertainment 목적의 편의 시설 Amenity의 모든 면적들도 이 용적률에 합산되지 않는다. 편의 시설들이 넓으면 넓을수록, 사용자에게 복지로서 이 면적은 시청에서 제약을 두지 않는가 싶다. Amenity는 입주민이 이용하는 수영장, 헬스장, 사우나, 파티룸, 소극장, 회의실, 독서실 등이다. 신박했던 Amenity 중 하나는 Tower 꼭대기 층에 천체망원경을 들여놓는 것이었는데, 건축주가 마음을 바꿔 결국은 파티룸이 들어왔다.

건축주와 건축회사는 프로젝트가 해당 용적률에 최대한 가까운 숫자 혹은 정확히 용적률만큼 되게끔 디자인한다. 만약 프로젝트가 주어진 용적률을 조금 초과할 경우 그만큼 조정하기 위한 여러 방안이 있는데, 그중 가장 똑똑했던 것은 Circulation 안에 Amenity를 추가하는 것이다. 예를 들어, 1층에 넓은 Lobby(Circulation)가 있다면 구석 즈음 소파와 테이블을 둠으로 건축물 사용자의 “쉼터”*를 만드는 것. 이 ‘쉼터’는 Amenity로 분류되어 이 면적만큼 기존의 Circulation 면적에서 차감, 총 빌딩 면적이 그만큼 줄어드는 것이다.

*영어 대화 중 손가락 검지와 중지를 구불여 대괄호(”)를 만드는 것을 Air Quotes라고 하는데, 보통 풍자할 때 쓴다. 본문에서 “쉼터”라고 했지만 그 뒤 내막은 용적률을 줄이기 위한 다른 의도가 있기 때문에 대괄호를 넣어봄.

이번 이야기에서 다룬 단어들과 개념들을 함께 가져갔으면 한다. 다음 영어 편은 프로젝트 때 항상 등장하는 사람들을 이야기해 본다.