밴쿠버 건축회사에서 마주하게 될 도면들-전반부/디자인

이민 1세대의 당돌한 실무 에세이-실무

이번 실무 편은 City of Vancouver의 자료와 이곳에서 근무하는 두 선배의 조언을 받아, 건축 프로젝트 단계별 건축회사에서 준비해야 할 도면들과 관련 사항들을 간략하게 알아본다. 지난 이야기 건축 프로젝트의 흐름 편을 다시 읽고 와도 좋다.

프로젝트의 건축 도서(이하 Drawing Package) 내 건축 도면들은 크게 네 가지로 분류된다.

Plan

Elevation

Section

Detail

그리고 건축 프로젝트 Stage 뒤로 갈수록 이 도면들은 더 많은 정보를 담으며 세분화된다.

위 도면들 외에 Project Data sheet, Design Rationale, Shadow Study, 3D Perspective Images, Schedule 등도 있는데, 회사가 정한 Drawings Series 시스템에 따라 정리된다.

A000: 프로젝트의 기본 정보

A100: Site Plans

A200: Floor Plans(Slab-edge Plans), RCP*

A300: Elevations

A400: Building Sections, Wall Sections*

A500: Details 또는 Vertical Circulations*

A600: Wall Sections*, RCP*

A700: Vertical Circulations*

A800: Finish Plans

A900: Schedules

*회사마다 도면 일련번호 시스템은 대동소이하지만, 실무에 큰 차이점은 없다.

건축회사의 프로젝트 서류들(Drawing Package)은 아래와 같다.

Application for Rezoning Advice (용도변경이 필요한 경우만)

Rezoning Application (용도변경이 필요한 경우만)

Development Advice/Enquiry

Development Permit Application (이하 DP)

Building Permit Application (이하 BP)

Issued for Tender (이하 IFT)와 Issued for Construction (이하 IFC)

이 중 시청에 내야 하는 서류들은 Rezoning 서류부터 BP 서류까지이다.

Application for Rezoning Advice와 Rezoning Application

프로젝트 진행에 앞서 건축주와 건축회사가 가장 먼저  해야 할 일은 Lot(부지)의 Zoning과 Land Use가 무엇인지 확인하는 것이다. 밴쿠버의 경우, 상업 지역, 산업 지역, 주거 지역, 주상 복합 지역 등 토지 용도가 아래처럼 구획되어 있다.

출처: City of Vancouver, 여기서 밴쿠버는 광역 밴쿠버가 아닌, 순수(?) 밴쿠버이다.

프로젝트의 토지 용도와 같은 용도의 건축 프로젝트 진행을 하게 된다면, 바로 Development Permit을 신청하면 된다. 그렇지 않고, 용도 변경이 필요하다면 시청에 Application for Rezoning Advice와 Rezoning Application을 제출해야 한다.

여기서 Application for Rezoning Advice는 건축주의 선택 사항으로 Rezoning 신청하기 전에 시청에 사전 검토를 가볍게 요구하는 절차이다. 물론, 자신 있다면(?) 건축주는 바로 토지 용도 변경 신청을 할 수도 있다.

나는 위 업무를 전 회사에서 단 한 번만 했었는데, 밴쿠버의 Low-rise Residential 프로젝트용 Letter of Enquiry가 서류 이름이었다. 마침 건축주 (Developer) 쪽 담당자가 회사에서 같이 근무*했었던 스페인 건축가였기 때문에 긴장하지 않고(?) 일 할 수 있었다. 마치 학교에서 반친구와 같이 건축 디자인 과제하는 느낌이었다.

*건축 설계 회사에서 Registered Architect, Technologist와 Designer가 Developer 회사로 이직하는 경우가 종종 있으며, 심지어 시청 (City of Vancouver 등)으로 이직하기도 한다.

이 서류 절차는 시청이 기존 토지 용도 변경으로 주변 환경에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 검토와 평가하는 것이다. 따라서 미래에 지어질 건축물의 완벽한 디자인보다는 건축주가 계획하는 건축물의 대략적인 높이와 모양(Volume), 그리고 주변 환경에 제안할 수 있는 공공복지와 편의 시설, 제공할 수 있는 저소득층용 임대주택 수 등을 평가 항목으로 둔다.

또한 이 프로젝트의 경우 길 건너 바로 앞에 학교 운동장이 있었고, 새 건축물의 그림자가 운동장에 1인치라도 드리워져서는 안 되었기 때문에 건축회사에서 특별히 디자인에 신경을 썼었다. 이것은 Shadow Study라는 결과물을 시청에 제출하는데, 주어진 계절 3월, 6월, 9월의 각각 오전 10시, 정오, 오후 2시, 그리고 오후 4시의 그림자 이동을 도면화해야 했다. 겨울은 해가 낮기 때문에 드리우는 그림자는 어쩔 수 없어 시청 측에서 요구하지 않는다. 그리고 밴쿠버 건축회사에서는 Revit 또는 Sketchup으로 Shadow Study 작업을 한다.

그 외 이 서류에서 필요했던 도면은 아래와 같다.

부지 주위의 사진들 (인접 건물과 시설 포함)

Project Data Sheet (FSR과 건축물의 용도, 높이, 용도에 따른 Requirements 충족여부 등)

Context Plan (인접 건물과 시설 포함)

Site Plan (인접 건물과 시설 포함)

Floor Plans - 색깔 있는 평면도

Elevations (4면)과 Streetscape Elevation (인접 건물과 시설 포함)

Cross Section과 Longitudinal Section

3D Prospective Images

Shadow Study

Development Advice/Enquiry 와 Development Permit

이미 언급했듯이, 프로젝트의 토지 용도 변경이 필요 없다면 건축주와 건축회사는 바로 DP 서류 작업을 시작한다. 그리고 Rezoning Advice 서류처럼 DP에 대한 Development Advice/Enquiry 서류도 선택적 절차로 있는데, 본게임(?)인 DP 서류 전형에서 생길 수 있는 시행착오를 줄이기 위한 방편으로 밴쿠버 시청이 2024년 1월부터 도입했다.

Rezoning Application에서 건축물의 대략적인 디자인의 컨셉만 제시했다면, DP에서는 완성된 건축물의 도면들을 준비해야 한다. 따라서 건축물의 색과 재료, 재질 등을 보여줘야 하는데, 예를 들어, 어떤 유리 패널을 쓸 것인지, 벽의 페인트는 어떤 회사 제품들을 사용할 것인지도 첨부해야 한다. 또한 빌딩 사용자의 생명 안전에 관한 필수 요건들이 충족되는지와 화재 시 대피 계획 등도 보여줘야 하기 때문에 이 시기 건축주는 Building Code Consultant들을 고용한다.

건축 회사의 DP 서류 준비에서 가장 중요한 작업 중 하나는 Project Data Sheet 검토•확인이다. 이 업무는 Rezoning Application 때도 똑같이 있으나, 분량 조절로 DP 소주제에서 이야기하면, 빌딩의 총면적과 FSR Exclusion의 계산으로 FSR이 정해진 FSR을 초과하지 않는지 무수히 확인해야 한다. 또 Parking Stall (주차장) 수와 자전거 보관소 수, Loading Bay의 종류와 총 개수들도 시청이 정해놓은 Minimum Requirement에 충족하는지 확인해야 한다. 이 숫자 검토는 건축주 측에서도 함께 하지만, 간혹 놓치는 실수들이 잦으므로 많은 긴장을 해야 한다.

또 DP 단계 때 건축물의 예상 설비들에 대해 80% 정도는 현실성 있게 갖춰놓아야 프로젝트 후반부인 Working Drawings 단계 때 뒤탈이 없다.

DP는 위 Rezoning Application와 아주 비슷한 도면들이 준비된다.

부지 주위의 사진들 (인접 건물과 시설 포함)

Project Data Sheet (FSR과 건축물의 용도, 높이, 용도에 따른 Requirements 충족여부 등)

Design Rationales*

Context Plan (인접 건물과 시설 포함)

Site Plan (인접 건물과 시설 포함)과 Roof Plan*

Floor Plans - 색깔 있는 평면도

Elevations (4면)과 Streetscape Elevation (인접 건물과 시설 포함)

Material Board*

Cross Section과 Longitudinal Section

3D Prospective Images

Shadow Study

Survey Plan*

FAR Overlay (Area Calculation)* - 색깔 있는 평면도

Rezoning Application 이후 새로 추가되는 항목은 *표시

Rezoning Application과 더불어 DP의 특색(?)은 색깔 있는 평면도를 준비하는 것이다. 이유는 프로젝트 내 여러 용도들끼리 구분을 쉽게 보여주기 위함이다. 예를 들어, 아래 그림은 전체가 주거 용도인 한 층의 평면도인데 빨간색과 파란색으로 1 Bed Unit과 2 Bed Unit의 구분을 보여준다. 또 노란색으로 표시된 영역은 Circulation으로 엘리베이터 로비와 복도를 나타내고, FSR Exclusion에 속하는 발코니들은 회색으로 표시되어 있다. 또 아래 그림은 예시가 될 수 없지만, Residential 용도 내 세부 용도 Market Condo(매매) Unit과 Rental Apartment(임대) Unit들과도 구분을 위해 도면 내 다른 색깔*을 사용한다.

※개인 강의용 Revit 프로젝트의 도면으로 도용을 금합니다.

*색깔은 보통 연한 파스텔 계통의 색감을 사용한다. 눈에 피로감이 주는 원색은 피하는 편이다.

하지만 BP 이후 Working Drawings부터는 용도별 구분이 주석으로 충분하기 때문에 도면에 색깔이 전혀 없는 흑백 용지가 돼버리는데, 이것은 다음 실무 편에 밴쿠버 건축회사에서 마주하게 될 도면들-후반부/시공 때 이야기를 이어 나가 본다.

※개인 강의용 Revit 프로젝트의 도면으로 도용을 금합니다.