강남의 마지막 신도시: GTX 2편 개포지구
지금은 쌍포 시대
지난번 GTX 성남 역 포스팅에 이어 오늘은 GTX의 또 하나의 수혜주가 될 '개포'에 대해 이야기해 보고자 한다.
2. 수서역(GTX A)과 양재역(GTX B) 사이: 럭셔리 수요층을 위한 대량 생산 '개포 지구'
대한민국 부동산을 이야기하며 '개포'를 빼놓을 수 있을까?
부동산에 있어 '개포'가 상징하는 의미는 크다.
개포는...
재건축의 어머니와 같은 존재이며
(재건축된다, 된다... 이야기 나온 지 20년도 넘어서 삽 뜬 것 같다.)
부동산 경기를 가늠하는 지표이기도 하며
(상승기에 가장 먼저 투기 자본이 쏠리고, 하락기에 가장 먼저 빠지는 유동성이 큰 지역)
강남의 마지막 남은 대규모 신축 단지이다.
(개포주공 1-8단지, 시영, 루체 하임까지 줄줄이 재건축 대기 중, 개포 고층 5-7단지 제외하고 1만 5천 세대 가량 5년 내 입주)
20년째 기대주이기만 했던 개포가 드디어 가시적인 성과를 드러내고 있다.
내년 루체 하임 입주를 시작으로 19년 래미안 블레 스티지, 아너 힐즈 20년 래미안 강남 포레스트 이후 개포 8, 개포 4, 개포 1단지까지 향후 5년 간은 개포의 시대라고 봐도 무방하다.
개포의 이해: 초심자반#숲세권 (더 이상 외지다고 말하지 말아요)
개포는 기대만큼이나 편견도 많은 곳이었다.
외지다는 편견.
편견이 아니라 팩폭 같기도 하다. 실제로 가보면 알 수 있다. 아 외지긴 외지다는 사실을.
역세권이라고 하기엔 아쉬운 분당선이 자리 잡고 있으며, 그마저도 거리감이 있다.
주변에는 아무것도 없다. 산뿐이다.
근린공원이 있다고 해서 기대감을 갖고 한 바퀴 돌아보았다. 올림픽공원이나 한강공원을 생각하고 갔던 나는 공원의 정의를 다시 내려봐야겠다는 생각을 했을 정도다. 동남아 맹그로브 정글 투어 간 느낌이다.
개포를 한 번 다녀온 사람들은, 현장을 다녀오고 실망하기 쉽다.
그럼에도 불구하고, 개포는 '강남구 개포동'이다.
서울 강남 한복판에, 이렇게 자연 친화적인 단지가 또 있겠는가.
남으론 대모산, 구룡산을 위시로 한 산세가 자리 잡고 있고, 북으론 양재천이 흐르고, 동서로는 달터공원과 근린공원이 감싸고 있다.
마치 콘도에 온 것처럼 산과 숲으로 요새처럼 둘러싸인 단지. 수도권에서 산과 숲은 특별한 경관이 아니지만, 서울 도심 그것도 강남구에서 '산'과 '숲'이 주는 의미는 다르다.
도심에서 휴식과 여유로움을 즐길 수 있는 귀중한 공간인 셈이다.
누가 개포의 미래를 묻거든, 고개를 들어 대모산을 보게 하라.
(서울대 슬로건 좀 빌려 봤다. 현재의 개포는 인문학적 상상력이 많이 필요한 곳이다.)
#학세권 (대치동 학원가를 품에 안은)
따지고 보면 외진 것도 아니다.
서울의 중심을 어디로 볼 것인가에 따라 외지다는 정의는 한순간에 바뀐다.
강북 도심이나 여의도로의 출퇴근 측면에서는 다소 어려울 수 있지만 GTX 라인인 삼성역과는 차로 불과 10분 거리다. GTX+SRT 수서역과도 2-3 정거장 차이이다. SRT를 통해 세종시 등 지방으로 출퇴근하는 공무원들이 많이 관심을 갖고 있는 것으로 알고 있고, GTX 착공 이후 동탄으로 출퇴근하는 삼성 수요까지 빨아들일 수 있다. 미래의 중심 영동대로 아니던가.
요즘 엄마들이 열광하는, 다양한 학원의 선택이 가능하다는, 라이딩은 필수라는 - 명성에 걸맞은 '대치동 학원가'가 차로 5분 거리이다. (물론 학원가 주변은 막힌다. 더 걸릴 수 있다. 물리적인 거리가 가깝다는 뜻이다.)
또한 강남의 8 학군 유명 학교들을 지척에 두고 있다. 중동고, 경기여고, 개포고를 비롯하여... 양재천 너머의 숙명여고, 단대부고, 중대부고까지.
'숲세권'이기 때문에 유해 시설이 1도 없는 것도 개포의 장점이다. 문화생활을 영위함에 있어 잠실, 반포와 비교했을 때 다소 심심할 수 있다. 백화점-영화관은 물론 오래된 지역 맛집도, 급식이들의 늪인 PC방도, 대형 마트도 없다. 한 눈을 팔래야 팔 수가 없는 환경이다.
학군과 다양한 학원, 그 환경 속에서 딴 짓 안 하고 '열공'하길 바라는 부모 세대들이 자식에게 안겨줄 수 있는 최상의 환경인 것이다.
# 허세권 (고급화 커뮤니티로 숲세권에서의 힐링을)
다소 외지고, 밋밋하고 심심할 것 같은... 마치 사찰음식을 먹는 것 같은, 조미료 1도 없는 개포가 요즘 사람들에게 주목받는 단 하나의 이유는 '강남의 마지막 신도시'같은 느낌을 주기 때문이다.
실제로 서초구가 반포동, 서초동 중층 아파트들의 순차적인 재건축으로 브랜드 가치와 시세 상승을 즐기는 동안 강남구는 재건축의 가시적 성과를 내지 못했다. '강남' 내에서의 '대규모 신축' 공급은 2006년 도곡렉슬 이후 거의 처음 아닐까?
(예외: 대치동의 래미안 대치 팰리스가 있지만, 분양가 상한제 적용을 받은 단지이고, 발코니 삭제까지 있어 아쉬움이 남는다. 그럼에도 불구하고 앞에 적어 놓은 단점을 상쇄하며 30평대 20억이라지.)
강남구에서 13년 만에 공급되는 처음이자 마지막 대규모 신축. 개포지구.
외지다는 입지도, 양재천 너머는 쳐다보지 말라는 옛 말도, 편의시설 없다는 불편함도, 다소 멀어 보이는 지하철 역과의 거리도 그 어떠한 요소도 시세 상승에 걸림돌이 되지 않는다.
모두가 살 곳은 충분하다.
그러나 모두가 살고 싶은 곳은 부족하다.
강남구. 신축. 대단지 그거면 된 거다.
강남이라는 가장 잘 나가는 강력한 브랜드에서 럭셔리 수요층을 타깃으로 내놓은 대량 생산 신제품이라고나 할까?
게다가 개포는 2세대 재건축으로 '고급화' 까지 마쳤다. '숲세권에서 느끼는 허세'라는 테마를 소비자의 마음속에 쏙~ 녹여 외지다는 편견을 뒤집었다.
외관 특화, 넓은 평면은 물론 스카이라운지, 수영장, 조식 서비스, 단지 내 영어 특화 어린이집, 비거리가 가장 긴 골프 코스, 스케이트장까지 단지 별로 특화된 커뮤니티를 갖고 있고 각 건설사들이 프리미엄 브랜드를 내세워 경쟁을 벌이는 장이기도 하다.
(1,3,8단지: 힐스테이트의 프리미엄 브랜드 '디에이치' / 2단지: 래미안의 프리미엄 브랜드 블레스'티지' / 4단지: 자이의 프리미엄 브랜드 '프레지던스'?)
건설사 별 고급화 경쟁이 빈 도화지의 개포에 상상력을 발휘해 볼 수 있는 단서가 되기도 한다.
개포의 상상은 현실이 될까?
# 주관 가득 들은 개포 단지 뽀개기
개포에 대해 열심히 썰을 풀었으니, 이제 단지 별 특성에 대해 속속들이 파헤쳐 본다.
주관이 가득 들어있지만, 수십 번의 현장 방문과 북카페 모니터링을 통해 얻어낸 정보를 정리한 자료이다.
혹 소유주가 보면 기분 나쁠 내용이 있는지는 모르겠지만, 최대한 팩트를 적으려고 노력했다.
어차피 함께 가니, 너무 맘 쓰지 말고 본인의 상황에 맞는 물건을 고르자.
개포 단지 별 장단점 정리 (노란박스 안 일반분양 완료)#재주는 개포가 부리고, 혜택은 대치가 입는다?
2015년부터 개포가 본격적으로 상승하며 반포와 함께 '쌍포 시대'의 막을 열었다. 2-3단지 분양이 성공리에 치러졌고 거래 가능한 분양권에는 프리미엄이 붙었다. 향후 개포의 리딩 단지가 될 것이라 예상하는 1-4단지의 조합원 물건 가격도 무섭게 상승했고 언론에서는 '개도 포기한 동네에서, 개도 포르셰 모는 동네'로 바뀌는 거냐며 아재 개그를 쏟아냈다.
개포가 열심히 재주 부릴 때, 가만히 웃고 있던 지역이 있었으니 바로 양재천 너머의 '대치동'이다.
대치동은 명실상부 대한민국 최고의 동네 중 하나지만 '은마+우선미'의 지지부진한 재건축 속도와 '센트레빌'의 연식, '래대팰'의 분양가 상한제로 인한 아쉬움 등으로 그 왕좌를 '반래-반자-아리팍'이 이끄는 반포에 내어주는 듯했다.
그러나 개포의 빠른 재건축 속도를 통한 부활이 , 바로 윗동네 '개포 보다 입지 좋은 학군 끝판왕 = 대치' 까지 영향을 끼치면서 대치로 다시 자본이 몰리고 시세를 춤추게 했다.
개포가 달리면, 대치도 달린다. 뒤집힐 수는 없다.
(참고로 요즘 대치동 시세 무섭다. 8.2 대책으로 정부가 재건축 거래를 막으면서 개포도 거래할 수 있는 물건이 극히 작아졌고, 개포로 쏠리던 자본이 잠시 시세 분출을 멈춘 듯해 보였던 대치에 영향을 미쳤다.)
(자사고 폐지 공약과 참여정부 하의 '똘똘한 집 한 채'에 대한 경험도 대치동 시세 상승을 견인하는 원인 중 하나다.)
# 개-잠 대전의 승자는 누가 될까?
개포가 대치를 밀어 올렸다면, 개포를 밀어 올린 지역은 어디일까? 바로 '잠실'이다.
잠실(엘리트레파) 사람들은 '재건축'을 통해 그 지역이 얼마나 발전하는지 몸소 경험을 했다. 그렇기에 어느 시점에 '개포'에 들어갈 때 그게 돈이 되는지, 얼마나 좋아질지 상상을 할 수가 있다. 즉 빈 도화지에 그림을 그릴 수 있다는 뜻이다.
실제로 부동산 카페에 가 보면 '개포 VS 잠실'로 어디가 더 좋은지에 대해 매번 언쟁하는 것을 볼 수 있는데, 소모적인 논쟁이라고 본다.
모르긴 몰라도, 잠실 사람들 상당수가 개포에 투자하지 않았을까.
1세대 재건축 잠실과, 2세대 재건축 개포, 10년이라는 적절한 연식 차이
편의성 끝판왕과 숲세권 끝판왕, 포트폴리오로 함께 담기에도 아주 아름답다.
잠실에게는 강남구가 아니라는 치명적인 약점이 있는데, 이 콤플렉스를 극복할 수 있는 것이 바로 강남구 엔트리 '개포'라는 녀석이다.
(잠실 디스 아니다. 나는 잠실에 이해관계가 얽혀있고, 그렇기에 가장 감정적이기 쉬운 사람이다. 잠실의 무한한 잠재력과 장점에 대해서는 잠실 편에서 쓰도록 하겠다.)
잠실이 달리면, 개포가 달린다.
그리고 개포가 달리면, 대치가 달린다.
결국 모두 함께 달린다.
디스 하지 말고 함께 가자.
(생활권이 달라서 그런지 반포는 서초, 압구정과 시세가 연동되는 것 같다.)
# 개포 8단지 일반분양 : 1,800 세대 공급 물량의 의미
빠르면 올 12월 말, 강남에 역대급 일반분양 단지가 온다.
바로 공무원 아파트인 개포주공 8단지를 재건축한 디에이치(아파트명 미정) 단지이다.
이 단지가 역대급인 이유는 두 가지이다.
하나는 조합원 없는 단지이기 때문이고, 다른 하나는 1,800 세대라는 어마 무시한 물량 때문이다.
보통의 재건축 단지들은, 기존 주택을 소유하고 있는 '조합원' 들이 있다. 이 조합원들은 오랜 시간 투자를 통해 재건축을 소유하고 있었던 사람들로 '일반분양'을 받는 사람들보다 저렴한 가격으로 좋은 층, 향을 배정받고 남은 물량을 일반분양자에게 내어준다.
일반분양을 받는 사람들은 더 많은 돈을 내면서도 로열동&층에 입성하기 힘들고, 하락기에는 시세 차익을 많이 낸 일부 조합원들이 급매로 던지는 가격을 '시세'로 받으며 좌절감을 느끼기도 한다.
(조합원과 일반분양 어떤 투자가 더 좋은지 장단점에 대해서는 향후 재건축 편에서 기술하기로 한다.)
그러나 개포 8단지에는 이러한 조합원이 없다.
기존 공무원의 관사로 사용되던 아파트 부지를 현대건설이 인수하여 완전히 새로 아파트를 짓고 일반분양자를 모집하기 때문이다.
즉 고분양가에 분양을 한다 하더라도 1,800명의 내 동지가 생기는 것이다.
시세가 떨어져도 함께 울분을 나누며 쉽사리 털고 나가지 않을 거고, 오른다면 그 기쁨을 함께 떠들어 댈 1,800명의 전우여!
(학교에서, 회사에서 동기가 얼마나 중요한 존재인가. 1,800명의 일반분양 동기 무시할 수 없다.)
또한 강남, 서초 어디에도 1,800세대나 한 번에 공급을 하는 단지는 없다.
개포 2단지 일반분양 물량이 396세대였고 , 개포 3단지 일반분양 물량은 74세대에 불과했다. 보통 반포권 재건축 단지들의 일반분양 물량도 30-300세대 미만이다. 참고로 앞으로 남은 개포 1단지도 6,500세대 입주 예정인데 일반분양 물량은 600세대뿐이다.
1,800세 대면 중규모 이상의 아파트 단지가 통째로 주인을 기다리고 있는 것이다.
(비슷한 규모의 서울 단지: 경희궁자이, 래미안 옥수 리버젠, 목동 3단지 등)
그 어느 때 보다도 당첨 확률이 높다!
개포 입성을 원한다면, 이 기회를 꼭 놓치지 말아야 한다.
(분양공고가 난 그 날 호외 편으로 찾아올 예정이다.)
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GTX 3편 : 전농-답십리 뉴타운, 장위 뉴타운
