임대료와 상권 이야기

합리적인 임대료의 매장 구하기.

매장을 구하는 일은 정말 정말 힘듭니다.

자리가 좋은 곳은 임대료가 비싸고, 임대료가 싼 곳은 너무 좁거나 외진 곳에 있고,

그래서 창업을 준비하는 분들은 과연 내가 보고 온 자리의 임대료가 괜찮은지에 대한 질문을 많이 하십니다.

어떻게 가늠할 수 있을까요.

임대료는 목표 매출의 10프로라고 했지요.

앞에서 이어보자면 목표 매출이 550만 원이기 때문에 55만 원짜리 매장을 구해야 합니다.

그런데 55만 원짜리는 너무 구석에 있습니다. 딱 맘에 드는 공간이 나왔는데 월세가 200만 원입니다

만약 월세가 200만 원이면 목표 매출은 2000만 원이 되는 겁니다.

그러면 월 6일의 휴무를 한다고 하면 25일간 매일 80만 원을 팔아야 합니다. (평일과 주말의 차이가 있겠지만요.)

하루에 80만 원을 팔려면 5000원짜리 커피가 하루에 160잔이 나가야 합니다.

160잔. 감이 잘 안 잡히죠? 어떤 음료를 만들어서 나가는데 5분이 걸린다고 하면 1시간 동안 쉼 없이 만들면 12잔을 만들어야 하고,

이거를 10시간 이상 지속해야 한다는 거죠.

근데 테이블이 꽉 차면 더 이상 만들 일이 거의 없죠. 목표 매출 2,000만 원이 쉬운 것이 아닙니다.

그러나 상황이 달라지면 가능합니다.

하루에 160잔의 커피를 꾸준하게 팔 수 있는 곳이 어디일까요? 오피스 상권, 터미널, 기차역 이런 곳이겠지요.

좀 더 구체적으로 들어가 본다면 상주하는 인원이 많은 건물인데 건물 내에 경쟁 상대 없이 입점할 수 있다면 가능성은 높아지겠죠.

5000원짜리 커피 매일 160잔 이상 가능하고, 목표 매출 이상도 가능합니다.

동네에 20평에 월세 200만 원은 비싼 임대료가 될 수 있지만, 오피스 상권의 8평짜리 월세 200만 원은 합리적인 임대가 될 수도 있을 겁니다.

그런데, 하루 160잔 판매를 혼자서 할 수는 없겠지요.

결국 합리적인 임대료는 내가 정하는 것이고 내가 생산할 수 있는 부가가치에 의해서 결정되는 것입니다.

그래서 매장을 구하기 전에 내가 팔려는 제품, 서비스, 판매방식 등에 대해서 면밀한 검토가 필요합니다.

 상권과 위치.

그런데 임대료의 10배를 벌어들일 만큼 낮은 임대로의 1층 점포를 얻기란 매우 어렵습니다.

아주 외진 곳으로 가거나, 2층 이상로 들어가야 합니다.

그래도 안 된다면 내 수익을 줄이더라도  합리적 임대료의 범위를 조금은 넓혀야겠지요.

‘장사는 목이 전부다’라는 말을 하죠. 그런데 소위 목이 좋은 곳은 임대료가 매우 비쌉니다.

지역의 중심상권들, 도심의 대로변은 정말이지 어마어마하게 비쌉니다.

유동인구가 많으니까, 장사가 잘 될 거라는 전제가 있는 거죠. 어느 정도 맞는 말입니다.

그런데 높은 임대료를 감당할 만한 수익이 발생하려면 매장 규모가 커야 합니다.

매장이 크면 사람도 많이 써야 할 거구요. 또 좋은 상권이라고 하니 업종간의 경쟁도 치열할 겁니다.  

그렇기 때문에, 중심 상권의 점포들은 대부분 프랜차이즈 직영매장들이 많은데, 그 마저도 못 견디고 사라지는 경우도 많습니다.

그래서 섣불리 목이 좋다고, 유동이 많다고 해서, 더 많이 벌 수 있을 꺼란 막연한 기대로 임대를 해서는 안 됩니다.

저 개인적으론 유동이 많은 곳에 높은 임대료라는 위험을 감수하기보다는 차라리 내가 감당할 수 있는 합리적인 임대료의 점포를 구하라고 권합니다.

그리고 콘텐츠를 잘 갖춰서 멀리서도 찾아오는 매장을 만들어야 한다고 생각합니다.