부동산의 특징(2)

분석은 '이해'에서 출발한다 

특징 1. 누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다 

특징 2. Closed market이다

특징 3. 경기에 ‘아주’ 좋은선행지표이다

특징 4. 오른다 오른다 하면 진짜 오른다(자기실현적 예언)

특징 5. 비슷한 환경, 다른 결과를 나타낸 사례를 쉽게 찾을 수 있다 

특징 2. Closedmarket이다

주식과 채권은 국가별로 다른 제도와 다른 통화로 거래되지만 부동산에 비해 훨씬 개방된 거래구조를 지니고 있다고 볼 수 있다. 부동산은 국가별로 큰 차이를 보이며 한 국가 내에서도 지역별로, 한 동네에서도 아파트별로, 바로 붙어 있다 하더라도 부동산별로, 각기 다른 정보와 물건을 가지고 있다는 점이 특이한 부분이다.

‘발품’이 필요한 시장

인터넷의 보급과 스마트폰 기기의 발달로 인해 요즘에는 각종 포털 사이트의 부동산 코너(예: 네이버 부동산, 다음 부동산 등등)를 통해 쉽게 시세를 알아볼 수 있다. 게다가 방을 직접 구해주는 어플리케이션(예: 직방, 다방 등등)도 등장했다. 

그럼에도 불구하고 ‘인터넷을 통해 알아본 부동산 가격과 물건’은 ‘직접 발품 팔아 얻어낸 정보’와 실제로 차이가 나는 경우가 빈번하다. 정보도 정보지만, 집은 꼭 보고 사야지 맘이 놓이는 자산이기도 하다. 

전 세계적으로 인터넷이 발달한 국가로 상위권에 속하는 한국이 이럴 정도인데 해외의 경우는 더더욱 폐쇄된 시장이 아닐까 하는 추측도 가능하다. 부동산이 Closed market이라는 점은 ‘정보의 비대칭’을 의미하며 이는 ‘가격의 변동성’을 확대시키는 결과를 가져온다.

특징 3. 경기에 ‘아주’ 좋은선행지표이다

세계 석학들은 2006년 부터 미국에 경기 침체가 올 수 있다는 사실을 예고했다. 2008년까지 경기는 나름 무탈했고, 주가도 더 올랐었으니...경제학자들은 틀린 전망을 내놓았다는 비판을 받았다

하지만 실제로 2008년 경기 침체, 그것도 글로벌 경기 침체가 터졌고...경기 침체를 예고했던 학자들은 뒤늦게 나마 오명을 벗을 수 있었다..경제학자들은 무엇을 보고 경기 침체를 예고했을까..

바로 부동산이다. 경기 침체는 2008년에 시작되었지만, 미국 부동산은 2006년에 하락세로 전환되며 글로벌 경기 침체를 준비(?) 했다. 

 

부동산이 경기에 아주 좋은 선행지표가 된다는 것은 두말 할 필요도 없다. 부동산에 대한 다양한 연구가 이루어진 미국의 사례는 놀라울 정도다. 미국에서는 부동산의 18년 주기설이 가장 설득력 있는 주장 중 하나이다. 1800년대 이후 부동산 주기가 대부분 18년을 기록했기 때문이다.

경기 사이클(Business Cycle)에 ‘항상’ 선행하는 부동산 사이클(Property Cycle)

18년 주기설과 함께 눈에 들어오는 것은, 경기 사이클(Business Cycle)의 고점보다 부동산 사이클(Property Cycle)의 고점이 1~2년 선행했으며 예외가 거의 없었다는 점이다. 1900년대 초 1번의 예외를 제외하면 200년간 총 10번의 사이클 중 부동산 peak-out 이후 1~2년, 길어야 3년 이내에 경기 또한 peak-out했다.

1800년대 초부터 부동산과 경기 사이클을 비교한 표 . 부동산 고점(peaks)은 대부분 18년 주기로 돌아오고, 경기 고점을 대부분 선행한다.