개인파산 #7억건물과 채무

법과 생활

우여곡절 끝에 시가 7억 짜리 건물을 소유하고 있지만, 근저당권 1억 3천, 임차인 4명, 그리고 이 건물을 매수하는데 십시일반 돈을 보탠 지인들이 있다. 채무가 이 건물의 가치이하로 있는 경우에는 건물을 처분해서 채무를 정리하면 되지만, 채무초과 상태인 경우에는 어떻게 될까.

#1 경매가 되었을 경우

채무불이행(대출채무 원리금을 연체한 경우 등)이 되면, 채권자, 특히 담보권자(근저당권자 등)는 경매를 실시할 수 있다. 그렇게 되면 1순위 권리자가 먼저 배당을 받는다. 임차인 4명은 보증금에 대해 확정일자의 순서, 그리고, 대항력을 구비한 순서로 배당을 받게 된다.

만약, 경매가 목적물의 시세(감정평가액)로 시작되어 첫 기일에 낙찰이 된다면 그 물건과 관련한 이해관계인들이 최소한의 손해를 보면서 만족(배당)을 할 수 있겠지만, 몇 차례 유찰되면 우선 순위에 따라 배당받게 되므로 후순위로 밀려난 채권자는 배당을 받지 못 하게 되는 경우가 발생한다.

이렇게 되면 배당을 받지 못 한 채무는 개인의 채무로 잔존하게 된다. 건물을 매수하는 과정에서 매매대금을 대여해 준 사람들은 전혀 배당을 받지 못 하고, 채권자의 지위에 있게 될 뿐이다.

#2 개인파산절차를 신청한 경우

7억원 상당의 건물을 소유하고 있지만 채무초과로 인해 개인파산을 신청한 경우, 법원에서 선임한 파산관재인이 이 건물을 임의매각하거나 공매를 진행할 수 있다.

법원이 공매를 진행할 경우, 그 후의 처리는 앞서 본 바와 같다. 그러나, 법원(파산관재인)이 임의매각을 진행할 경우, 가급적 시세에 준해서 매각하려고 하는 것이기 때문에 매각에 필요한 예상기간 내, 예상가액에 매각이 순조롭게 이루어진다면 건물과 관련하여 근저당권자, 임차인 등은 최대한 보호를 받을 수 있게 된다.

그리고, 이렇게 배당을 한 이후 남은 재산이 있는 경우 전체 채권자들에 대해 배당을 실시하게 되므로 건물 매수시 돈을 대여한 채권자들도 일부 배당을 받을 수 있게 된다.

만약, 어떠한 사유로 인해 이 건물을 계속 보유하고자 한다면 이 건물의 청산가치가 7억 상당이므로 7억 상당의 자금이나 다른 재산을 파산재단에 편입시켜야 한다. 청산가치 보장의 원칙은 개인파산의 경우에도 준수되어야 하기 때문이다.

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