임대인이 파산한 경우

윤소평변호사

채무자가 파산을 하게 되면, 법원이 파산관재인을 선임해서 각종 법률관계를 유지 또는 소멸시키도록 하고 있다. 그런데, 임대인이 파산한 경우 파산관재인으로 하여금 계약의 해지 또는 이행을 선택하도록 하게 되면 임차인 보호에 문제가 발생할 수 있다.

1. 임대차 계약의 해지 여부

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 법) 제340조 제4항에 의하면 임대인이 파산한 경우, 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법상의 대항력(주택의 점유+전입신고, 사업장의 점유+사업자등록)을 갖춘 경우에는 해지할 수 없도록 하고 있다.

선순위 근저당권이 설정되어 선순위 저당권자에게 대항할 수 없는 경우에도 임차인은 대항력을 주장할 수 있다.

다만, 임차인이 차임 미지급 등 채무불이행을 한 경우에 해지하는 것은 가능하다.

2. 임차보증금이 있는 경우

임차인은 목적물을 인도하기 전까지 임차보증금채권을 가지고 상계를 할 수 없다. 다만, 임차인은 파산선고일 속한 달, 그 다음달 차임채무에 대해서는 상계할 수 있고, 보증금이 있는 경우 시기의 제한없이 차임채무에 대해 상계를 할 수 있다.

임대인이 파산하더라도 임대차가 유지되는 한 임차인은 차임을 지급해야 할 의무를 부담하는 것인데, 보증금이 있는 경우에는 법으로 상계를 할 수 있도록 규정하고 있다.

3. 대항력의 구비시기

주택이나 상가가 경매 등으로 환가되면 소액임차인 등은 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는데, 다만, 파산신청일까지 대항력을 구비하여야 한다.

주의할 점은, 대항력 구비시기가 파산선고일이나 경매신청등기일이 아니라 파산신청일을 기준으로 검토된다. 이는 채권자 등이 소액임차인을 가장하여 우선변제받는 등의 가장행위를 막기 위해서이다.

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