24.12.17(화) 대구시 미분양

대구 미분양 아파트 지금 사도 괜찮을까?

어제는 점심때 부동산, 금융 기자님들과 식사를 했습니다. 사실 다양한 이야기를 나누었지만 탄핵 정국에 앞서 두 분이 "빨리 집 사야 는데"라는 이야기를 하신 게 가장 기억에 남습니다. "민주당 집권=집값상승"의 판단, 이래서 경험이 무섭습니다.

내일 유튜브 주제를 잡다가 얼마 전 대구출신 직원분이 '대구 아파트 마피 투자'를 문의하신 게 기억났습니다. 정확한 단지를 달라고 했는데 아직 단지를 듣진 못했고 시장 상황만 좀 살펴보았습니다. 결국 시점이 가장 중요한 문제이기 때문입니다.

좀 부끄러운 이야기를 하자면 제가 강의하고 돌아다니면서 '미분양보다는 준공 후미분양이 중요하다', '준공 후 미분양이 감소하기 시작하면 그때가 투자 시점이다'라는 말을 많이 하고 다녔습니다. 그 이유를 다 설명드리자면 너무 말이 길어져서 말을 좀 아낍니다. 그런데 오늘 갑자기 생각나서 미분양과 준공 후미분양 지표를 봤더니 미분양은 지난해 연말, 준공 후미분양은 지난 9월 정점을 기록하고 줄어들고 있습니다. 말만 하고 지표를 보는 건 늦었습니다.

그래서 네이버부동산을 켜서 분양권 매물 가격을 살펴보았더니 실제로 분양권 마피 금액이 조금 줄었습니다. 그렇다고 큰 폭으로 상승한 건 아니지만 확실히 9월 10월 실거래가 대비하여 최근 분양권 매물의 호가가 바닥에 근접하거나 바닥을 지나고 있구나 하는 생각이 많이 듭니다. 분양권 최저 호가와 실거래가를 보면 수성구에 가까워질수록 바닥을 이미 찍은 단지들이 많고 비선호 지역애 서는 아직 바닥권인 단지가 많습니다. 

대구 입주물량은 23년 피크를 기록한 후 24년부터 점차 감소하는 추세를 보이다가 26년에는 평년보다 훨씬 적은 수준으로 감소합니다. 시간적으로 공급충격이 끝나는 2026년에는 마피 수준이 지금과는 크게 달라져있을 것 같습니다. 당진이 그랬고 울산이 그랬고 포항이 그랬던 것처럼.

다만 마피 투자는 역시 입주장의 충격을 어떻게 이겨내는지가 핵심입니다. 분양권 전매를 통한 단타는 고율의 세금이 아쉽고 입주시점까지 가져가려니 빈집 채워 넣기가 걱정입니다. 본인이나 가족 실거주, 여유로운 자본으로 전세금 부족분 대응 등 대비가 없다면 필승이 아닌 필패전략이 될 수도 있음을 기억해야 합니다.