#3.부동산의 이상가격과 현실가격의 역할과 상응관계

대통령후보도 이제 업무능력시험(수능고사)을 치러야...

첨부자료:1. 부동산의 이상(理想)가격과 현실(現實)가격의 역할과 상응관계 도표 (표.1과 표.2)      

(1)아래 (표.1과 표.2)에서는 “공시가격”을 이상(理想)가격으로 그리고 “실거래가격”을 현실(現實)가격으로 기준가격에 대한 주종(主從)의 개념정립을 전제로 한 것이다. 

①위 도표에서 A는 2가격(理想가격과 現實가격)의 격차가 매우 커 문제가 심각하므로 정책의 대상이 되나 

②B와 C는 2가격(理想가격과 現實가격)의 격차가 작아 별문제가 되지 않음으로 정책의 대상이 되지 않는다.

①위 도표에서는 A의 경우는 표1의 A와 같고 다만  

②C의 경우는 A와 가격수준이 비슷하나 2가격(理想가격과 現實가격)의 격차가 작아 별문제가 되지 않음으로 원칙적으로 정책의 대상이 되지 않는다.          

(2)위 (표.1과 표.2)의 내용을 보다 상세히 설명하면 다음과 같다.

(가)앞에서 말한바와 같이 정책입안자와 국민이 정책의 구체적 목표(문제)를 공유내지 공감할 수 있는 이러한 System은 정책승패를 결정하는 필수요건이다.

따라서 부동산가격정책의 효율성을 높이고 국민이 정책의 구체적 목표(문제)를 공유내지 공감할 수 있게 하려면 문제를 확정하는 2개의 기둥인 이상가격과 현실가격이 반드시 필요하다. 

(나)현재 부동산가격 또는 감정평가가격(공시가격, 담보, 과세, 보상평가가격 등)에 대한 민원의 최대issue는 대부분 명확한 기준 없이 당위성이 결여된 실거래가격(현실가격)을 기준으로 단순히 당사자의 이해관계에 따라 가격이 너무 높다(과대평가)거나 아니면 너무 낮다(과소평가)고 하는 것이다.

따라서 여기에는 우선 잣대(尺度)가 되는 공신력 있는 기준가격이 필요조건이다.

또한 이 기준가격이 제 역할을 하자면 2가지 요건 즉 ①명확한 개념정립이란 형식과 함께 국민을 설득할 수 있는 ②공신력이란 내용을 필수적으로 갖추어야 한다.

(다)그러나 “부동산가격공시법”의 입법취지와 감정평가제도의 도입취지에 부합하는 기준가격으로서 공시가격을 현행 법령상 규정하고는 있으나(부동산가격공시법제1조) 아래와 같이 2가지 요건이 모두 미흡하다

(라)우선 “부동산가격공시법”제2조에서 규정하고 있는 공시가격의 성격과 개념은 적정가격이란 한마디뿐 그 내용이 애매하고 구체성이 없어 국민은 공시가격의 개념을 실거래가격(시장가격)과 혼동하고 있다.

그 중 특히 국민의 이해가 직결된 목적별 평가가격(조세, 담보, 보상 등)과 개념상 구분을 애매하게 규정하고 있어(부동산가격공시법제 1조, 제2조6, 제5조, 제10조, 제16조, 제17조, 제18조, 제21조 참조) 여기에 공시가격의 공신력저하와 맞물려 실거래가격을 공시가격보다 객관성이나 공정성에서 오히려 상위의 개념으로 인식하고 실거래가격을 감정평가가격(공시가격)의 당위성을 판단하는 잣대(尺度)로 삼고 있다. (감정평가가격(공시가격)과 관련된 민원의 유형 참조)      

즉, 현행 “부동산가격공시법”은 ①가격개념의 혼란과 ②공신력 저하란 2가지(형식과 내용) 모두에서 허점을 드러내어 공시가격이 기준가격의 역할을 못하고 있다.     

(3)위 도표는 이상의 문제를 해결하고 부동산가격정책의 효율을 높이기 위해 공시가격과 실거래가격을 지수화 하여 다음과 같은 기능을 갖도록 도식화(圖式化)한 자료다.  

(가)우선 ①공시가격=이상가격, ②실거래가격=현실가격으로 가격개념을 정립하고 2가격의 자료를 활용(指數化)하여 공시가격(이상가격)을 기준가격으로 위 그림과 같이 상호 대응시킨다. 

그러면 이상(理想)과 현실(現實)의 차이(Gap)가 명확히 들어나 정책의 대상인 문제가 확정(위 도표 중A, B, C)되고 국민의 염원인 실거래가격의 거품(bubble)여부 등을 시각적으로 확인할 수 있다.

(나)이렇게 되면 현재 감정평가가격(공시가격) 과 관련하여 민원의 최대 issue인 가격이 너무 높다(과대평가)거나 아니면 너무 낮다(과소평가)고 하는 근거의 당위성이 명확해 짐으로서 민원을 근원적으로 해소할 수 있다.

(다)또한 부동산가격에 대한 개념혼란을 없애 국민의 염원인 가격체계1원화의 근거(공시가격=이상가격, 실거래가격=현실가격으로)가  보다 명확해져

당연히 가격자체와 평가주체에 대한 공신력도 따라오기 마련이다. 

(라)그리고 이를 활용하면 아래(4)와 같은 다양한 정책선택이 가능하여 정책의 효율을 높일 수 있다.      

(4)참고로 위 도표를 활용한 부동산가격안정정책(공급정책과 수요억제정책)의 선택기준을 예시하면 다음(3가지 유형)과 같다.

  ①실거래가격이 폭등하여 2가격(공시가격과 실거래가격)의 격차가 너무 커서 문제가 심각한 경우 (위의 상응관계  도표1과 2의 A시점)

  -가격안정정책으로 우선 강력한 수요억제정책이 필요하다-

  ②공시가격과 실거래가격이 함께 안정되어 있는 경우로 2가격의 격차가 비교적 작아 별 문제가 없는 경우(위의 상응관계  도표1의 B또는 C시점) 

  -가장 이상적인 경우로 별도의 가격안정정책이 필요 없다-

 ③공시가격과 실거래가격이 함께 폭등 한 경우로 2가격의 격차가 크지 않아 문제는 심각하지 않으나 실거래가격의 상승이 위의 상응관계 도표1과 2의A시점과 같은 수준으로 절대치가 매우 높아 가격이 불안한 경우 (위의 상응관계 도표2의 C시점)

  -가격안정정책으로 공급정책이 우선적으로 필요하나 이 경우에도 공급과정에서의 후유증을 고려하여 반드시 수요억제정책이 뒷받침(隨伴)되어야한다.

  그리고 위 ②항과 같이 공시가격과 실거래가격이 함께 안정되어 있는 경우(위의 상응관계 도표1의 B또는 C시점)는 지금 당장 별도의 가격안정정책이 필요하지는 않으나 우리나라와 같은 특수한 환경(만성적인 부동산투기로 인한 가격불안의 지속)에서는 가격불안을 예방할 수 있는 마지막수단으로 수요억제정책은 항상 준비하고 있어야 한다.