시모키타자와 보너스트랙,지속가능한 공간을 위한 도전.
지속가능한 시모키타자와의 공간을 만들기 위한 도전, 보너스 트랙.
무인양품과 무지호텔을 기획하고, 무지호텔 긴자의 레스토랑이 ’WA’를 운영하는 UDS는 오다큐 전철과 시모키타자와 철로거리개발을 고민한 메인 파트너다. UDS는 기본계획부터 선로가를 상징하는 상가인 보너스트랙의 구상에도 참여했다.‘조합식 공동주택’을 시작으로 다양한 사업 기획과 설계, 운영을 선보인 UDS는 2015년부터 오다큐 그룹의 계열사가 되었다.
UDS는 주민, 건축가, 디자이너 등과의 논의를 진행하는 코디네이터의 역할에 능숙했기에, 시모키타자와 철로거리는 UDS에게는 딱 맞는 프로젝트였다. 특히 오다큐전철이 시모키타자와에서 하려는 개발의 중심에는‘사람과의 관계’가 있었기에, UDS는 이 부분을 공감할 수 있었다. ‘관계’를 중시한 건축과 기획은 UDS가 늘 해온 일이었기 때문이다. UDS와 오다큐가 내린 결론은 ‘시모키타자와를 잃지 않는 것’. 장기적인 관점으로는 ‘사람들이 시모키타자와에 가고 싶게 만들자’ 로 자연스럽게 이어졌다. 그러나 이것을 실제 공간과 시설로 구현하는 건 쉽지 않다. 무엇보다 ‘시모키타자와 철로거리는’는 시모키타자와다우면서도, 사람들이 지금보다 시모키타자와를 더 좋아할 수 있는' 체험을 만들어내는 것을 요구했기 때문이다.
사람과 사람 간의 ‘관계’에 중심을 둔 공간, 보너스 트랙
시모키타자와 역에서 빠져나와 세타가야다이타역 방향으로 걷가보면 붉은 섹 간판이 유독 눈에 들어오는 작은 상가가 보인다 BONUS TRACK이다. 산책로를 따라 1층은 가게 2층은 주택인 작은 건물 몇 개가 늘어서있다. 어디선가 맛있는 음식냄새가 풍기고, 작은 건물들 사이의 테라스와 의자에 사람들이 휴식을 취하거나 대화를 하고 있다. BONUS TRACK은 2020년 봄에 오픈했다.
2020년 봄. 코로나가 전 세계를 뒤덮칠 때였다. 코로나로 인해 보너스트랙의 건물들은 예정대로 영업할 수 없었다. 테이크아웃과 도시락판매로 영업을 시작했다. 코로나가 지난 지 2년이 넘은 2022년 정도가 되어서야 보너스트랙은 제대로 된 모습으로 사람을 반길수 있었다. 보너스트랙이 시모키타자와 철로거리에서 상징적인 이유는 공간성격과 운영 때문이다.
일본인에게 친숙한 길과 공간으로 설계한 보너스트랙.
일본건축에는 ‘한 부지에는 한 건물’의 원칙이 있다. 보너스 트랙은 골목 위에 외부 공간을 많이 만들기 위해 건축부지를 분할했다. 동시에 작은 테넌트를 몇 가지 조합해 하나의 건물로 만들었다. 그 결과, 5개 부지 안에 5개의 건물이 만들어졌다. 그렇다고 부지의 분할선에 울타리나 벽이 있는 건 아니다. 골목이나 의자 등으로 경계를 만들었다. 또한 보너스트랙이 시모키타지역에 미치는 영향을 생각해 5개의 건물외벽 소재를 통일하지 않았다. 통일감이 있는 건물은 입주자가 손을 더하기 어렵기 때문이다. 오다큐는 보너스트팩안의 건물들을 일부러 서로 다른 건물인 것처럼 만들어 주변에 흡수되도록 만들었다. 보너스 트랙을 걷다 보면, 한 곳의 건물과 입주한 상점들 통해 개성을 느낄 수 있는 이유도 이 때문이다.
지속할 수 있게 만든 임대료
2000년경의 시모키타자와에는, 개인 상점과 같은 작은 가게가 많았다. 하지만 2012년부터 시모키타자와 역 주변의 임대료가 급등해, 체인점이 늘고 있었다. 임대료가 올라가면서, 시모키타자와의 다양한 가게들이 서서히 없어지고 있었다. 구매층은 다양한데, 상점들의 다양성이 희미해지고 있었다. 오다큐철도는 아무리 자신들이 시모키타자와의 개성을 닮은 공간을 만들어도 그것을 유지하기 위해서는 ‘임대료’ 문제를 해결해야 했다.
이를 위해서 오다큐 철도는 보너스 트랙을 설계하기 전, 입주 희망자에게 지불할 수 있는 임대료를 물어보았다. 오다큐는 1층 점포와 2층 주거의 임대료를 산출한 뒤 그 금액을 역산해 건물을 짓는 방식을 택했다. 이것이 가능했던 이유는 질문을 던져가면서 문제를 해결하면서 건축프로젝트를 진행한 UDS가 있었기 때문이다. UDS는’ 조합식 공공주택’을 지으면서 조합에 필요한 니즈를 건물에 반영했고, ’ 안테룸호텔교토’를 지을 때는 호텔과 셰어하우스모델을 합쳐서 안정적인 수익모델을 만들었기 때문이었다.
보너스 트랙 내 점포의 임대료는 33제곱미터에 월 15만 엔이다. 원화로 140만 원 정도다. 다른 도쿄 지역에 비해 저렴한 편이다. 이것이 가능한 이유는 건물 2층에 주택이 있어 임대인이 주택 임대료로 또 다른 수익을 얻기 때문이다. 이 방침에 근거해, BONUS TRACK에서는 2개의 건물구조가 점포의 다양성을 만들어 내고 있다. 역 앞보다 임대료를 적기에 점포를 운영할 수 있기 때문에 소규모 사업자도 BONUS TRACK이라면 시모키타자와 지역에서 도전할 수 있다.
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