부동산 이중계약, 매도인은 당연히 형사처벌받을까?
부동산 이중계약에 있어 형사처벌을 받는 경우 완벽정리
본 블로그를 처음 방문하시는 분들의 시간을 절약해드리기 위해 다음 사항을 먼저 읽어 주시기 바랍니다.
1. 저희 사무실은 승소 가능성이 없는 사건은 맡지 않습니다. 하지만 승소가능성이 있다면 어려운 사건이라도 그 동안의 노하우와 승소사례를 바탕으로 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있도록 노력합니다.
2. 저희 사무실은 모든 사건을 맡지 않습니다. 저희 사무실이 전문분야가 아니거나 잘할 수 없는 사건이라면 처음부터 말씀드립니다.
안녕하세요. 부동산, 상속 전문 문석주 변호사입니다. 저희 법률사무소가 수행하는 사건 중 약 90% 이상은 부동산, 상속 사건입니다. 저희가 잘할 수 없는 분야의 사건이라면 아무리 높은 수임료를 제안하시더라도 수임하지 않는 것을 원칙으로 삼고 있습니다. 왜냐하면 저희가 가장 잘할 수 있는 분야의 소송에 집중하려면 모든 분야의 소송을 맡는것은 불가능하기 때문입니다.
의사도 모든 분야의 진료나 수술을 하는 것이 불가능한 것처럼 변호사도 마찬가지입니다. 모든 소송을 잘할 수 있다거나 전문가인 것처럼 홍보하는 것은 결국 나는 특별히 잘하는 분야가 없다는 뜻이나 다름없습니다. 분쟁에 휘말려 변호사를 찾는 분들의 경우에는 반드시 해당 변호사가 어떤 분야에 전문성을 가지고 있는지 확인하셔야 합니다. 저희 법률사무소는 부동산, 상속 분야에 대한 전문성이 널리 알려져 있기 때문인지 많은 분들이 상담 후 후기를 남겨주고 계시고 만족감을 표시해주고 계십니다.
오늘은 부동산 매매계약과 관련하여 이중계약문제를 설명드리려고 합니다. 일반적으로 알고 계시는 것과 달리 부동산 이중계약은 특별한 경우를 제외하고는 형사문제가 되기 어렵습니다. 즉 대부분 부동산 소유자가 이중 계약을 체결하면 사기죄나 배임죄가 당연히 성립하는 것으로 알고 있지만 실제로는 그렇지 않다는 것입니다. 10분만 시간을 들여 이 글을 읽어보시기 바랍니다. 부동산 이중계약과 관련하여 형사처벌이 가능한 경우인지 여부를 판단할 수 있을 것입니다.
1. 이중 매매계약에 있어 계약금만 지급받은 경우 매도인의 형사책임
일반적으로 사람들은 부동산 매도인이 이중으로 매매계약을 체결하거나 계약금을 교부받았다면 매도인에게 형사처벌이 가능한 것으로 오해하는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 매매계약에 있어 중복으로 매매계약을 체결하고 계약금을 교부받았다는 사정만으로 매도인이 형사처벌을 받는 것은 아닙니다. 왜냐하면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 언제라도 매매계약을 해제할수 있기 때문에 이중 매매계약은 민사책임을 지는 것은 별론으로 하고 형사처벌의 범위에는 포함되지 않는다고 보는 것입니다.
2. 이중 매매계약에 있어 제1 매매계약에 따라 중도금까지 교부받은 후 제2매매계약을 체결한 경우 제2매수인에 대한 매도인의 사기죄 성립 가능성
그런데 문제는 매도인이 제1매매계약에 따라 중도금까지 교부받은 후에 이러한 사실을 제2매수인에게 고지하지 않은 채 제2매매계약을 체결한 경우입니다. 이 경우 제2매수인에게 제1매매계약을 체결하고 중도금을 교부받은 사실을 알리지 않은 것이 사기죄의 기망에 해당될 수 있는 것인지 여부가 문제되는 것입니다.
그러나 이에 대해 대법원은 부동산의 이중매매에 있어서 매도인이 제1의 매매계약을 일방적으로 해제할 수 없는 처지에 있었다는 사정만으로는 바로 제2의 매매계약의 효력이나 그 매매계약에 따르는 채무의 이행에 장애를 가져오는 것이라고 할 수 없음은 물론 제2의 매수인의 매매목적물에 대한 권리의 실현에 장애가 된다고 볼 수도 없는 것이므로 제2의 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 제2의 매수인을 기망한 것이라고 평가할 수는 없을 것이라고 보았습니다.(대법원 2008. 5. 8. 선고 2008도1652판결)
결국 제1매매계약에 따라 중도금까지 교부받았음에도 이를 숨긴 채 제2매매계약을 체결했다 하더라도 매도인은 민사상 손해배상등의 책임을 지는 것을 별론으로 하고 제2매수인에 대해 사기죄의 형사책임을 지는 것은 아닌 것입니다.
3. 이중 매매계약에 있어 제1매매계약에 따라 중도금까지 교부받은 후 제2매매계약을 체결하고 제2매수인에게 소유권을 이전한 경우 제1매수인에 대한 배임죄 성립가능성
만약 매도인이 제1매매계약에 따라 제1매수인에게 중도금까지 교부받았는데 이후 제2매매계약을 체결하고 제2매수인에게 소유권을 이전해주었다면 매도인은 제1매수인에 대해 형사책임을 지게 되는 것일까요?
매도인이 제1매매계약에 따라 중도금까지 교부받은 경우에 매도인은 제1매수인에 대하여 소유권이전등기사무를 처리할 의무가 발생합니다. 그런데 매도인이 이와 같은 신의칙상 소유권이전등기사무 처리 의무를 위반하여 제2매수인에게 소유권을 이전해준다면 매도인은 제1매수인에 대해 배임죄의 형사책임을 지게 되는 것입니다.(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027판결)
4. 이중 매매계약에 있어 제1매매계약을 체결하고 제2매매계약 체결 후 중도금까지 받았는데 이후 제1매수인에게 소유권을 이전한 경우 제2매수인에 대한 배임죄 성립가능성
반대로 만약 매도인이 제1매매계약을 하고 이를 숨긴 채 제2매수인과 제2매매계약을 한 후 중도금까지 교부받았는데 제2매수인이 아닌 제1매수인에게 소유권을 이전해 준 경우라면 매도인은 제2매수인에게 형사책임을 지게 되는 것일까요?
그러나 이에 대해 대법원은 매도인인 제1매매계약에 따라 제1매수인에게 소유권을 이전해 주었다고 하더라도 제2매수인에 대하여 배임죄가 성립한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.(대법원 1992. 12. 24. 선고 92도1224판결)
결국 매도인인 제1매수인에게 소유권을 이전해주었다고 하더라도 제2매수인에 대해서는 배임죄나 사기죄의 형사책임이 성립하기는 어려운 것입니다.
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