주택임대차 1년, 임차인은 항상 1년 주장 가능할까?
임차인이 임대차기간을 1년으로 주장할 수 있는 경우
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오늘은 최근 많은 문의와 상담이 들어오고 있는 주택임대차보호법상 1년의 임대차계약 기간의 효력에 대한 문제에 대해 다뤄보고자 합니다. 원칙적으로 주택임대차보호법에 따라 주택임대차계약에 있어 1년의 임대차계약을 체결한다 하더라도 임대인은 1년을 주장하지 못하고 임차인은 2년동안 임대차가 존속됨을 주장할 수 있습니다.(임차인 스스로 1년의 기간을 주장하는 것도 가능합니다.) 그런데 계약기간 1년이 도과하고 묵시적 갱신이 이루어진 후에 임차인은 본인의 이익에 따라 1년 이후 묵시적갱신이 이루어졌다고 주장하거나 또는 2년 이후 묵시적 갱신이 이루어졌다고 주장하는 경우가 종종 있습니다. 이와 같이 임차인이 임대차 기간을 1년 또는 2년으로 마음대로 주장하는 경우 임대인은 큰 혼란에 빠질 수 밖에 없습니다.
주택임대차보호법상 계약기간 1년을 2년으로 본다는 규정의 해석과 관련하여 임대임과 임차인이 혼란을 느끼는 경우가 많기 때문에 본 칼럼에서는 해당 규정을 어떻게 해석해야 하는지에 대해 알려드리고 임차인이 어떠한 경우에만 1년의 임대차기간을 주장할 수 있는지에 대해 설명해 드리려고 합니다. 임대차 계약기간 분쟁 상태에 놓여 있다면 10분만 시간을 들여 아래 글을 읽어 보시기 바랍니다. 추후 분쟁을 해결하는데 유용한 정보를 얻어가실 수 있을 것이라고 확신합니다.
상담 사례
1. 임대인은 임차인과 2018. 4. 22.부터2020. 4. 21.까지로 정하여 주택임대차계약을 체결하였습니다.
2. 이후 임대인과 임차인은 2020. 4. 21.까지인 임대기간은 2021. 4. 21.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약 갱신계약을 체결하였습니다.
3. 이후 임대인은 2023. 12. 경에 임차인에게 연락하여 2024. 4. 21.에 임대차계약이 종료된다고 설명하면서 임대차 재계약을 하려면 임대차보증금을 증액해야 한다는 의사를 임차인에게 통지하였습니다.
4. 임차인은 임대인의 증액 요구에 대해 2021. 4. 21.까지 1년 연장되었고 2021. 4. 21.과 2023. 4. 21.에 2차례에 걸쳐 2년의 묵시적 갱신이 이루어졌으니 묵시적 갱신에 의해 계약기간은 2025. 4. 21.에 종료되므로 임대기간 중인 2023. 4월에 한 임대차보증금 증액을 할 수 없다고 주장하였습니다.
5. 이에 임대인은 임차인이 임대차보증금 증액을 받아들이지 않는다는 이유로 임대차계약 갱신을 거절하고 임차인에게 퇴거를 요구하였습니다.
1. 주택임대차보호법에 따른 "1년" 계약기간을 "2년"으로 간주
주택임대차보호법 제4조 제1항에서는 2년 미만을 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있으며 제10조에서는 위 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고 있습니다. 따라서 임대인과 임차인 사이에 임대차 기간을 1년으로 정하는 주택임대차계약을 체결했다 하더라도 그 임대차계약은 2년으로 볼 수 있고 임대인이 1년의 임대차 계약을 주장할 수는 없는 것입니다.
2. 임차인이 임대차보증금의 반환을 요구하는 경우에만 "1년" 주장이 가능
임대인과 달리 임차인은 1년으로 정한 임대차계약에서 임대차계약기간을 2년이 아닌 1년으로 주장하는 것이 가능합니다. 즉 임차인은 주택임대차보호법상의 규정에도 불구하고 1년의 기간이 지난 후에 임대인에게 계약기간 만료를 이유로 보증금의 반환을 구할 수 있는 것입니다.
그런데 임차인인 1년의 임대차계약기간을 주장할 수 있는 경우는 임대인에 대해 보증금의 반환을 요구할 때 뿐입니다. 임대차계약기간이 1년이 도과된 경우에는 임차인은 더 이상 1년의 임대차계약기간을 주장할 수 없으면 주택임대차보호법에 따라 그때부터는 임대차계약기간은 2년으로 보고 묵시적갱신도 2년으로 간주되는 것입니다.
즉 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로, 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다고 할 것입니다.(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551판결)
3. "1년" 임대차계약 후 묵시적갱신이 된 경우라면 임차인의 편의에 따라 "1년" 계약 주장을 하지 못함
결국 임차인이 약정한 "1년" 의 임대차기간을 주장할 수 있는 경우는 임대차계약기간 1년이 종료하는 시점에 보증금의 반환을 요구하는 경우 뿐입니다. 임차인의 편의에 따라 "1년", "2년"등의 임대차기간을 주장하면서 상황에 따라 임차인에게 유리한 묵시적 갱신을 주장하는 것은 법원에서 받아들여지기 어려운 것입니다.
위 사안에서도 임대인과 임차인은 2021. 4. 21.까지의 1년까지 임대차갱신계약을 했지만 주택임대차보호법에 따라 "2년"으로 간주되고 해당 임대차게약은 2022. 4. 21.에 만료된다고 볼 수 있습니다. 결국 2022. 4. 21.에 묵시적갱신이 되면서 다시 2년이 늘어났고 2024. 4. 21.에 비로소 임대차계약기간이 종료되면서 임대인은 종료 6개월 전에 보증금의 증액이나 갱신거절을 주장할 수 있는 것입니다.
주택임대차계약기간과 관련한 추가적인 사항이 궁금하시다면 아래 글을 추가로 확인해 보시기 바랍니다. 만약 본 칼럼과 아래 글을 읽고도 의문점이 해소되지 않는다면 저희 사무실에 상담 문의를 해주셔도 좋습니다.
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