토지거래허가구역 내 명의신탁! 소유권 회복이 가능할까
토지거래허가구역 내의 3자간 명의신탁과 그 효력
Q : 토지거래허가구역 내 토지 매수를 위해 매도인과 매매계약을 하고 등기만은 처제에게 부탁하여 처제 이름으로 명의신탁하였습니다.
그런데 이후 제가 배우자와 이혼을 하면서 처제와의 관계가 틀어지게 되었고 처제는 명의를 다시 돌려달라는 요구를 거절하고 있습니다.
이 경우 저는 어떻게 해야 등기 명의를 제 앞으로 돌릴 수 있을까요?
A :
위 사례처럼 명의신탁자와 명의수탁자의 관계가 틀어지는 경우 명의신탁자는 자기의 명의로 소유권을 회복할 수 있는 방법들을 문의하게 됩니다.
실제 위 상담 사례처럼 명의 신탁자가 매도인과 매매계약을 체결하고 등기만을 제3자 명의로 등기한 경우는 3자간 명의신탁이라고 합니다. 이 경우 명의신탁 약정 및 소유권이전등기는 무효가 되므로 매도인은 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있습니다. 다만 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하므로 명의신탁자는 매도인을 상대로 매매계약을 원인으로 소유권이전등기 청구를 할 수 있습니다. 결국 명의신탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권이 있고 매도인은 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있으므로 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기 말소를 구하면서 매도인으로부터 소유권을 이전받은 소송을 제기할 수 있는 것입니다.
다만 예외적인 경우로서 3자간 명의신탁이 토지거래허가구역 내에서 이루어진 경우에는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기 말소를 구하는 것이 불가능합니다. 왜냐하면 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 토지거래허가제도를 잠탈할 목적으로 체결된 것으로서 무효이므로 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자의 소유권이전등기 말소를 구하지 못하는 것입니다.
그런데 여기에서 예외의 예외로서 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기 말소를 구할 수 있는 경우가 있습니다. 매매계약 및 3자간 명의신탁 약정 이후 토지거래허가구역이 해제되고 토지거래허가구역 해제 이후 명의신탁자와 매도인 사이에 기존 무효인 매매계약을 유효한 것으로 추인하면 그 때부터 명의신탁자과 매도인 사이의 매매계약을 유효한 것이 됩니다.(토지거래허가구역이 해제되면 매매계약의 무효 원인이 소멸하는 것이므로 무효원인이 소멸한 다음에 하는 추인은 그 효력이 있습니다. 대법원 1997. 12. 12. 선고 95다38240판결)
결국 토지거래허가구역이 해제된 이후에 매도인이 기존 무효인 매매계약을 유효한 것으로 추인하면 명의신탁자는 그때부터 유효한 매매계약에 근거하여 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기 말소를 구할 수 있는 것입니다.
따라서 위 상담사례에서는 의뢰인과 처제 사이의 명의신탁 약정은 토지거래허가구역 내 3자간 명의신탁에 해당하므로 매매계약, 명의신탁 약정 및 처제의 소유권이전등기가 모두 무효입니다. 따라서 의뢰인은 처제를 상대로 소유권이전등기를 되돌리는 것이 불가능한 것이 원칙입니다.
다만 이후 토지거래허가구역이 해제된 후 의뢰인이 매도인과 새로운 추인 약정을 통해 무효인 매매계약을 유효한 것으로 합의한다면 그 이후에는 의뢰인이 처제를 상대로 소유권 명의를 되돌리는 것이 가능할 것입니다.
아래에는 3자간 명의신탁과 관련하여 부족한 부분을 보완할 수 있은 칼럼입니다. 현재 명의신탁 문제로 고민 중이신 분들이라면 5분만 시간을 들여 아래 글까지 읽어보신다면 현재 처한 명의신탁 문제를 해결하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.
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