토지거래허가구역에서 이루어진 명의신탁 분쟁 해결방법은
토지거래허가구역 내 명의신탁에서 명의신탁자가 소유권을 회복할 수 있을까
Q : 토지거래허가구역 내에 토지에 관하여 매매계약을 체결하였고 매매대금을 모두 지급받았습니다.
그런데 당시 매수인은 토지거래허가를 받지 못하는 상황이었고 이에 매수인은 토지거래허가를 받을 수 있는 제3자 명의로 소유권을 이전시켜 달라고 요청하였습니다.
매수인의 부탁에 따라 제3자에게 소유권을 이전시켜 주었는데 이후 토지거래허가구역은 해제되었습니다. 이 경우 저는 명의수탁자에게 소유권의 반환을 구하는 것이 가능할까요?
A :
1. 3자간 명의신탁과 명의신탁자의 소유권 회복방법
어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 특별한 사정이 없는 한 대외적으로 그 타인을 매매 당사자로 보아야 합니다. 따라서 일반적인 명의신탁은 대부분 소유권이전등기를 받는 명의자를 계약 당사자로 하는 소위 "계약명의신탁"인 경우가 대부분이고 계약당사자가 매매대금을 투자한 실소유자가 되는 소위 "3자간 명의신탁"이 인정되는 경우는 드문 것이 사실입니다.
그런데 만약 매도인이 실소유자와 실제 매매계약서를 작성하고 매매대금을 실소유자로부터 지급받았는데 실소유자가 소유권을 이전해가지 못하는 상황이 발생하였고 이에 부득이하게 제3자 명의로 소유권이전등기를 마치기로 하는 별도의 합의를 하여 그 합의에 따라 제3자 명의로 소유권이전등기를 마치게 된 경우라면 실소유자가 매매계약 당사자가 되는 "3자간 명의신탁"이라고 인정될 수 있습니다.
"3자가 명의신탁"에서 일반적으로 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 약정과 매도인에게 명의자로의 소유권이전등기가 무효가 되므로 매도인은 등기명의인을 상대로 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기 말소청구가 가능하고 실소유자는 신탁자를 대위하여 등기명의자를 상대로 소유권이전등기 말소청구를 하면서 매도인을 상대로 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 있게 됩니다.
2. 토지거래허가구역 내에서 명의신탁이 이루어진 경우 명의신탁자가 소유권을 회복할 수 있는지 여부
3자간 명의신탁이 이루어지는 경우 중 상당수가 토지거래허가구역 내에서의 매매계약인 사례가 많습니다.
매매계약 당사자인 실소유자가 토지거래허가를 받지 못하는 형편일 때 매도인과 실소유자가 합의 하에 소유권 명의만 토지거래허가를 받을 수 있는 제3자에게 이전하는 것입니다. 그런데 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결되는 경우에는 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효가 됩니다. 매매계약 이후 허가구역 지정이 해제된 경우에도 무효가 된 매매계약이 유효로 되는 것은 아닙니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결, 대법원 2019. 1. 31. 선고 2017다228618 판결)
따라서 3자간 명의신탁에서 명의신탁자와 매도인과의 매매계약은 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 것을 내용으로 하는 것이므로 무효가 됩니다. 결국 명의신탁자는 매매계약을 근거로 매도인에게 소유권이전등기를 구할 수 없고 매도인을 대위하여 등기명의인을 상대로 소유권이전등기의 말소도 청구할 수 없게 됩니다.
요약하면 실소유자는 토지거래허가구역 내에서 매매계약을 체결하면서 명의신탁을 했다면 실소유자(명의신탁자)는 소송을 통해 소유권을 회복하는 것이 불가능한 것입니다.
3. 명의신탁자가 매도인과 별도로 합의하였음을 근거로 소유권을 회복할 수 있는지 여부
결국 명의신탁자는 토지거래허가구역 내의 명의신탁 부동산에 대해서는 매도인을 대위하여 소유권을 회복하는 것이 불가능하므로 이러한 사정을 고려하여 명의신탁자가 매도인과 별도의 소유권이전등기 합의를 하고 이를 근거로 등기명의인에게 소유권이전등기 말소를 대위행사하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 명의신탁자와 매도인과의 별도의 합의가 기존 토지거래허가를 잠탈하는 매매계약에 기초하여 이루어진 합의라고 한다면 여전히 해당 합의 역시 토지거래허가구역 제도를 잠탈하는 것이므로 효력을 인정할 수 없을 것입니다.(대법원 2019. 1. 31. 선고 2017다228618 판결)
다만 명의신탁자가 종전 매매계약과 전혀 별개로 추가 매매대금을 지급한다거나 새로운 내용을 포함하는 것이라면 기존 매매계약과 다른 새로운 매매합의가 이루어진 것이라고 볼 수 있으므로 새로운 매매합의를 근거로 소유권 회복을 주장하는 것은 가능할 것입니다.
4. 명의신탁자가 매도인을 상대로 매매대금의 반환을 구할 수 있는지 여부
원칙적으로 3자간 명의신탁에서 명의신탁자는 명의신탁이 무효라고 하더라도 매도인을 상대로 매매대금의 반환을 구하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않습니다. 명의신탁자는 매도인을 대위하여 부동산의 소유권을 이전받는 것만 가능할 뿐입니다.
그런데 토지거래허가구역 내에서 명의신탁을 한 명의신탁자가 매도인을 대위하여 등기명의인에게 소유권이전등기 말소를 구할 수 없게 된다면 궁극적으로 명의신탁자에게 소유권이전등기가 회복되는 결과가 발생합니다.
이 경우 매도인은 명의신탁자로부터 받은 매매대금을 보유하면서 매매대상 부동산의 소유권까지 확보하는 결과를 얻게 됩니다. 이 때는 명의신탁자가 매도인에게 매매대금의 반환을 구하는 것이 신의칙에 반한다고 보기 어려우므로 명의신탁자는 매도인을 상대로 매매대금 자체의 반환을 구하는 것은 가능하다고 볼 수 있을 것입니다.
이처럼 토지거래허가구역 내에서 명의신탁이 이루어지는 경우 실소유자인 명의신탁자가 소유권을 회복하는 것을 쉽지 않습니다. 이러한 점을 명심하여 토지거래허가구역 내에서 매매계약을 체결하면서 명의신탁을 할 때에는 추후 법적 문제가 발생할 수 있다는 점을 충분히 인지하고 있는 상태에서 계약을 추진해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2022. 9. 30.
문석주 변호사
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