평택 진위역 역세권 개발이 기대되지 않는 이유는?
부동산 투자자들의 실망감이 큰 이유는 도로 때문입니다.
부동산 토지 투자자들의 입장에서 가장 기대됐었던 호재가 되려 개발의 범위를 축소시키고 있어서 안타까워요. 더 지켜봐야 할 일이겠지만, 크게 개선될 것 같지는 않습니다. 진위역세권 토지 투자를 잘못하면 득보다 잃는 것이 더 많을 거예요.
플러스 가득한 하루 보내고 계시나요?
쌍둥이 아빠, 물음표노트 강훈구입니다.
이번 글은 동평택에 얼마 남지 않은 역세권 토지 투자처, 진위역에 관한 글을 적을게요.
저는 주로 N사의 블로그를 주력으로 적고 있으니 자세한 내용을 보시고 싶으시다면 아래의 원문을 참고하시기 바랍니다. 그럼 몇 자 적어볼게요.
마치 버려진 것 같은 진위역 2번 출구, 하지만 확실히 1번 출구보다는 많은 가능성을 내포하고 있다.
2016년에 처음 방문했을 때까지만 해도 이 정도로 낙후되어 보이진 않았는데, 이제는 역 이름이 뭔지도 모를 정도로 노호화된 것으로 보입니다. 그냥 보시기에도 처참하죠?
제가 투자를 소극적으로 접근해야 된다고 얘기했던 적이 있었습니다. 아마 2019년 초부터 그런 말씀을 드리고 있었던 것 같아요. 그리고 2019년 6월을 기준으로 '이제는 수익률을 기대하는 것이 조금 어렵다'라는 글을 마지막으로 적고 더 이상 진위역세권에 대한 글을 적지 않았습니다.
정확하 1년이 지났네요.
진위역을 다시 가게 된 이유는 제가 위치한 부동산 사무실로 찾아온 문의자 때문이었습니다.
"제가 하북리에 있는 토지를 130만 원 정도에 제안을 받았는데, 맞는 건지 잘 모르겠어요. 그래서 찾아 보다가 물음표님을 알게 됐고, 같이 봐주셨으면 좋겠어서 이렇게 찾아왔습니다."
마침 토지 매입 관련으로 부동산이 무척 바빴어서 정기적으로 진행하던 부동산 교육도 진행할 수 없게 된 상황이었어요. 그래서 미팅이 없는 직원 몇 분과 진위역 문의자를 모시고 진위역을 찾게 됐죠.
▲ 달라진 것은 진위역으로 입장하는 진입도로가 새롭게 포장됐다는 것이었습니다. 그 밖에는 특별한 변화랄 것이 없었죠. 문의자분도 그렇고 교육을 받고있는 직원분들도 마찬가지로 '이곳이 진짜 개발이 될까요?'라는 표정을 짓고 있었습니다.
▲ 진위역 2번 출구에 있었던 현황 도로가 위처럼 포장이 되어 있었어요. 당장은 이게 뭐가 될 것이라는 계획이 없기 때문에 확신을 할 수는 없지만, 향후에 야막리가 개발되면서 진위역으로 진입되는 새로운 도로가 되지 않을까 예상하고요.
▲ 진위역 2번 출구의 주차장으로만 사용될 것 같은 해당 부지도 보이는 것이 전부가 아닙니다.
▲ 물론 여러분들이 보셨을 때는 그냥 밭으로 보이실 거예요. 조금 공부를 한 분이라면 '밭이 주차장으로 변하겠네?' 정도 생각하시겠죠.
잠깐 아래의 영상을 보시겠습니까? 아마 보고 나시면 생각이 조금 많아지실 거예요.
▲ 운전을 하시는 분이라면 피식할 내용일 겁니다. 기본적으로 전방 주시는 다 잘하시잖아요? 그렇다면 도로가 끝났다는 것 정도는 상식적으로 알 수 있을 겁니다. 그런데 위에 보시는 것처럼 '도로 끝'이라고 분명하게 명시하고 있어요. 이건 이렇게 생각을 하시면 될 것 같아요.
"지금 당장은 계획된 도로가 여기까지만 만들어졌습니다. 계획은 더 있지만, 아직 제대로 개통된 도로가 아니기 때문에 사용에 각별한 주의를 바랄게요."
▲ 진위역이 동평택에 남은 유망 투자처였다면, 서평택의 유망 투자처는 당연히 안중읍의 안중역입니다. 위의 사진은 평택 송담지구에 있는 '위험 도로 끝'이라고 적힌 위치입니다.
추가적으로 올린 자료에 따르면 해당 위치는 안중역으로 진입하는 도로가 될 거예요. 이렇듯 나라에서 하는 일은 대단히 효율적으로 보이진 않지만, 그렇다고 막무가내로 하지 않는다는 것을 아실 수 있을 겁니다.
▲ 진위역 1번 출구 방면은 역으로 진입하는 진입도로가 없습니다. 그저 광장만 있을 뿐이죠.
▲ 진위역 2번 출구는 보이는 상태만 놓고 보면 1번 출구의 복제처럼 보이겠지만, 이처럼 진입도로가 될 수 있는 여러 조건들을 갖추고 있습니다.
그럼에도 불구하고 기대한 만큼의 개발이 되지 않는다는 이유는 뭘까요?
제가 언급한 정보만 본다면 상당히 투자 메리트가 있는 곳으로 보일 겁니다. 저도 과거에는 분명 이런 생각을 했었으니까요. 하지만 여러분들이 놓친 진위역세권 개발의 정보가 있습니다. 바로 서부우회도로죠.
분명 서부우회도로는 엄청난 호재였습니다.
북수원부터 내려오는 도로가 평택 진위면까지 내려오는 거예요. 평택의 다른 지역도 굳이 진위로 들어옵니다. 얼마나 큰 호재겠습니까? 1번 국도가 아니더라도 얼마든지 차를 타고 이동하면 진위를 거칠 수밖에 없으니 말이죠. 하지만 그 대형 호재가 오히려 진위역세권의 개발 범위를 축소시킬 가능성이 점쳐지고 있습니다. 이건 마찬가지로 오산부터 내려오는 동부고속화도로도 똑같아요.
평택 진위면의 가치를 크게 올려줄 것이라 생각했던 2개의 도로가 오히려 진위면을 분단시키는 효과를 불러올 것이라 예상하고 있으니 문제라고 할 수 있습니다.
물론, 평택시가 생각이 있다면 지역을 분단시키는 행위를 하진 않을 거예요. 그래서 어떻게든 시민들과 협의를 거쳐서 최적의 방안을 내놓겠죠.
하지만 그럼에도 불구하고 당초 예상보다 범위가 줄어드는 것은 어쩔 수가 없습니다.
▲ 진위역과 사리고가교를 같이 촬영했어요.
사리고가는 가곡리, 하북리를 야막리와 연결해주는 몇 안되는 수단 중 하나입니다. 그리고 보시는 것처럼 1호선 철도 위로 지나고 있죠. 서부우회도로도 마찬가지로 1호선 위를 넘어가는 형태로 만들어질 건데요. 과연 얼마나 높을까요?
▲ 사리고가교를 직접 걸어올라가봤습니다.
계단 하나가 대략 20cm인데요. 총 65개의 계단이 있었습니다. 그래서 이걸 계산하면 대략적인 상고 높이가 13m 정도 되더군요. 계산을 하면 아파트 3~4층 높이 정도에요.
▲ 사리고가 꼭대기에서 촬영한 사진입니다.
떨어지면 죽을 높이는 아니겠지만, 몸이 성치 않겠다는 확신이 들 정도의 높이에요.
그렇다면 왜 서부우회도로가 역세권 개발 범위를 축소시킨다고 말씀드릴까요? 답부터 말씀드리면 '완충녹지' 때문에 그렇습니다. 서부우회도로와 동부고속화도로가 고가도로로 만들어지기 때문에 완충녹지의 비중이 늘어날 것이며 빠른 물류 수송을 위해 만들어지는 도로인 만큼 분명 그 범위가 기존보다 더 넓을 예정이에요.
"완충녹지란, 철도와 고속도로 같은 교통시설 등에서 발생하는 매연, 소음, 진동 등의 공해를 차단하고 사고가 발생했을 때, 피난지대 및 2차 사고를 막기 위해서 지형과 지물을 설치하는 녹지를 말합니다."
해당 진위면으로 모이는 도로들이 모두 지상화가 된다면 모르겠지만, 이미 많은 정보들이 고가도로가 된다는 것을 암시하고 있는 상황이에요. 정말로 평택의 모 시의원이 말한 것처럼 이렇게 된다면 진위면이 도로로 분단되는 상황이 일어날지도 모릅니다.
물론, 역세권 개발 및 택지 개발에는 큰 차질이 없을 거예요. 왜냐하면 요즘 도시 개발의 추세가 건폐율은 상향하고 대신에 녹지의 비중을 늘리자는 추세이기 때문이죠. 다만 가뜩이나 녹지의 비중이 늘어난 상황에 도로가 만들어져야 하니 어쩔 수 없이 수용될 상황이에요. 그런데 거기에 완충녹지까지 늘어난다면 투자한 사람들이 얼마나 투자금을 회수할 수 있겠습니까? 심지어 그 토지들을 시세보다 훨씬 비싼 가격에 샀다면요?
이미 폭탄의 도화선에 불이 붙었습니다.
많은 분들이 시세보다 3~10배에 달하는 호가에 토지 투자를 하셨어요. 이미 투자를 하신 분들은 어떻게든 완강히 수용 개발을 부정할 것이고, 설령 환지 개발 방식으로 진행된다고 하더라도 시공사가 투자한 금액 대비 훨씬 저렴한 가격으로 매입을 하려고 할 겁니다. 왜냐면 책정 가격은 공시지가를 따를 수밖에 없으니까요.
위와 같은 문제로 개발도 느리겠지만, 손해를 보려는 사람도 없기 때문에 난황이 계속될 것으로 예상합니다.
그러니 진위역 역세권 토지 및 진위면 인근의 토지에 투자하려는 분들께서는 이러한 정보를 참고하시어 최대한 소극적으로 투자에 임하시는 것이 좋겠어요.
아무래도 원문이 있다 보니, 생각나는대로 적게 되어 두서가 많이 없네요. 얼른 익숙해져서 더욱 더 도움이 되는 글을 적을 수 있도록 노력하겠습니다. 그럼 다음에 또 뵐게요.
플러스 가득한 하루 보내세요.
쌍둥이 아빠, 물음표노트 강훈구 올림.
