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매거진 나는 왜 열심히 살아도 가난할까

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by 최진곤 Dec 27. 2022

2023년 부동산 전망 및 투자 전략 1

무주택자, 1 주택자, 2 주택자, 3 주택이상 투자 포트폴리오

2022년도 얼마 안 남았다. 엊그제가 2022년도 초였는데 벌써 2022년이 가고 2023년을 맞이하다니 시간이 참 빨리 지나가는 걸 느낀다. 2022년도 부동산 시장은 미국의 금리 인상과 러시아, 우크라이나 전쟁등의 여파로 부동산 시장이 많이 하락한 한 해가 되었다. 아직 침체의 장에서 벗어나지 못하였지만 2023년 부동산 시장을 예측하고 각 상황별로 어떻게 대응해야 하는지 간단하게 알아보고자 한다.

개인적인 생각으로 2023년 부동산 시장은 상저하고 가 될 거 같다. 미국의 물가지수가 피크를 찍었고 이에 따라 추가 금리가 더 오를 여지는 있지만 자이언트 스텝을 계속 유지하기에는 동력이 많이 떨어지는 듯 보인다. 최근 영국의 경기 불안과 신흥국들의 경기 불안은 자칫 세계경제의 큰 충격으로 올 수 있기 때문에 금리 인상 속도 조절에 나설 수밖에 없다. 최근 환율 하락도 더 이상 미국이 금리 인상을 크게 올리지 못할 거라는 예측을 뒷 받침해주는 요인의 하나라고 할 수 있다. 최근 환율 추이는 1달러당 1,440원까지 올랐다가 이후 급락해서 현재 1,273원이다.

환율이 급격히 올랐던 이유 중 하나는 미국이 금리를 크게 올리면 다른 나라에 있던 자금들이 빠져나와 미국으로 자금이 유입되고 세계 투자자들이 달러를 찾는 강달러 기조가 유지될 거라는 예측 때문이었다. 하지만 최근 달러 가격의 하락은 미국의 금리 인상속도가 생각보다 빠르지 않거나 정점에 도달했다는 예측이 더 크기 때문이다.

2022년 12월 27일 오늘자 기사에서도 연준이 내년 상반기까지 금리 5% 이상 올린 후 동결 할 거라는 예상을 실은 기사가 실렸다. 내년 상반기까지 금리 인상이 마무리되고 동결될 거로 보는 사람들이 많다.

2021년도에 국내 부동산 하락은 가파른 금리 인상 때문이 가장 컸다. 그런데 금리가 동결되면 더 이상 금리 인상으로 인한 부동산 가격 하락 요인은 줄어들게 된다. 그리고 그동안 과도하게 부동산 거래를 묶었던 제도들이 내년부터 하나씩 풀릴 예정이기 때문에 개인이 처한 상황별로 관심을 갖아야 할 타이밍이다.

현재 정부의 정책 기조는 2 주택까지는 다주택으로 간주하지 않겠다는 정책 방향이다. 따라서 조정지역 2 주택까지 취득세가 중과가 아닌 일반세율 1~3% 적용된다. 또한 2 주택까지는 종부세도 중과에서 제외된다. 즉 3 주택부터는 다주택자이기 때문에 종합부동산세도 중과세율이 적용되지만 2 주택까지는 종부세 중과를 하지 않겠다는 거다. 종부세 기준가격도 공시지가 현행 6억에서 9억으로 상향될 예정이고 공시지가 인하로 종부세 자체를 내리려는 정부의 의지도 있기 때문에 종부세 부담은 향후에도 줄어들 전망이다.

따라서 1 주택자는 2 주택으로 자산을 불리는 방향을 적극적으로 살펴봐야 한다. 사실 1 주택자는 집 값이 오르거나 내려도 크게 영향을 덜 받는다. 집 값이 오르더라도 내 집 만 오르는 게 아니라 다른 집도 오르기 때문에 집 값이 오른 상태에서 상급지로 갈아타기가 더 힘들어진다. 하지만 2 주택 이상 보유하게 되면 집 값이 오르는 시기에 2 주택을 처분하면 조금 더 쉽게 상급지로 갈아탈 수 있기 때문에 상급지로 갈아타고자 한다면 적극적으로 2 주택 이상의 포지션으로 가야 한다.

무주택자도 2023년도에는 적극적으로 내 집 마련에 나서야 할 타이밍이다. 내년부터 실시되는 특례 보금자리 주택을 활용하면 9억 이하의 주택에 대해서 최대 5억까지 대출을 고정 금리로 받을 수 있기 때문에 적극 활용할 만하다. 생애 최초 주택 구입자들에게는 취득세 감면 혜택도 있기 때문에 장점이 크다. 무엇보다 지금 집 값이 많이 하락해서 일부 지역들은 시세가 과도하게 빠진 지역도 있다. 그런 지역들의 물건 중 급매로 잡는다면 성공적인 내 집 마련을 할 수 있다.

물론, 집 값이 지금 보다 더 빠질 수 있다는 의견도 분분하다. 하지만 집 값의 완전 바닥에서 내 집 마련을 하기가 생각보다 쉽지 않고 완전 바닥에서 내 집 마련을 하려다가 오히려 내 집 마련의 시기를 놓치는 경우를 굉장히 많이 보게 된다. 예를 들면, 내가 원하는 집이 급매로 5억에 나왔다. 사고 싶었지만 더 떨어질 거라는 생각에 사지 않고 기다렸는데 5억 1천만 원이 된다면 지금 사면 1,000만 원이 손해라고 생각해서 더 못 사게 된다. 그리고 기다렸더니 5억 5천만 원 6억이 되면 본전 생각이 나서 내 집 마련을 못 하는 케이스다.

하지만 5억에 급매물을 떨어질 걸 각오하고 산 사람은 설령 급매가 4억 5천까지 떨어진다고 하더라도 안 팔고 기다리면 다시 아파트 가격이 회복해서 6억 7억이 되는 경우가 많다. 결국, 집을 산 사람은 집을 사지 못 한 사람보다 장기적으로 집 값 상승의 수혜를 보게 된다. 이런 경우는 주변에서 흔히 볼 수 있다. 따라서 너무 바닥에서 내 집 마련을 하려는 욕심을 거두어야 한다. ' 무릎에 사서 어깨에 팔라 ' 는 주식 격언은 부동산에서도 통한다. 바닥에 사서 꼭지에 팔려다 보니 스텝이 꼬이게 된다.

(분량 문제로 다음의 2편 작성하겠습니다. 감사합니다.)

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