조정대상지역은 무조건 전매할 수 없나요?
법제처 20-0487
오늘은 판례가 아닌 '법제처의 법령해석' 중 하나를 소개해드리고자 합니다.
최근 전국적으로 부동산 가격이 급등을 하였고, 이로 인하여 조정대상지역으로 지정된 곳이 많습니다. 조정대상지역의 경우(투기과열지구 포함)에는 전매행위가 제한되는 곳이 많습니다. 이에 민원인은 2018. 1. 25. 이후(건축물분양법 제6조의3제1항에 따라 분양건축물의 전매행위 제한 규정이 시행된 이후를 의미) 분양신고를 마친 건축물이 소재한 지역이 이후 조정대상지역으로 지정된 경우 전매행위 제한이 적용되는지 여부에 대해서 법제처에 질의를 하였습니다.
이에 법제처는 이 사안의 경우 건축물을 분양받은 자는 건축물분양법 제6조의3제1항에 따른 전매행위 제한의 적용대상이 아니라고 회답하였습니다[법제처 20-0487, 2020. 12. 25., 민원인]. 즉, 조정대상지역으로 지정되기 전에 이미 분양신고를 마치고 전매행위 제한이 적용된다는 내용이 포함되지 않은 분양 광고에 따라 공개모집을 거쳐 건축물을 분양받은 자는 이후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되더라도 건축물분양법 제6조의3제1항에 따른 전매행위 제한의 적용대상이 아니라는 입장입니다.
이에 대한 근거는 분양신고를 마치고 분양절차가 시작된 이상 그 이후에 조정대상지역으로 지정되더라도 이미 분양받은 자의 신뢰를 보호하기 위해서는 같은 규정에 따른 전매행위 제한이 적용되지 않는다고 보는 것이 타당하기 때문입니다.
무조건 조정대상지역이라고 하여 전매행위가 제한된다고 생각하지 마시고, 건축물을 분양받을 시에 '조정대상지역'으로 지정되었는지, 아닌지를 잘 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
<관계 법령>
구 「건축물의 분양에 관한 법률」(2017. 10. 24. 법률 제14934호로 일부 개정되어 2018. 1. 25. 시행된 것)
제6조의3(분양 건축물의 전매행위 제한) ① 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정된 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 분양받은 자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한 기간은 행정구역, 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정되는 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정되는 조정대상지역 등을 고려하여 대통령령으로 다르게 정할 수 있다.
부 칙 <법률 제14934호, 2017. 10. 24.>
제4조(분양 건축물의 전매행위 제한에 관한 적용례) 제6조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 분양사업자가 제5조에 따른 분양신고를 하는 경우부터 적용한다
구 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」(2018. 1. 23. 대통령령 제28608호로 일부개정되어 2018. 1. 25. 시행된 것)
제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제10호의2 및 제15호의 사항은 분양사업장(분양 건축물의 견본 등을 설치하고 청약 안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 아니할 수 있다.
14. 전매행위 제한에 관한 사항(법 제6조의3에 해당하는 경우로 한정한다)
제9조의3(전매행위의 제한기간 등) ① 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물"이란 오피스텔로서 100실 이상인 건축물을 말한다.
② 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간을 말한다. 다만, 사용승인일부터 1년이 지난 날까지 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 사용승인일부터 1년간을 말한다.
