15년 정도 된 구축아파트 매수 시 투입한 경비
생각보다 많아요. 같이 공부해봅시다.
안녕하세요! 아파트 투자 좋아하는 투자생각입니다!
저는 2021년 11월에 제 인생 첫 아파트 투자를 했어요. 바로 전세를 끼고 투자하는 갭투자를 했는데요! 잔금 일자가 2022년 1월이었는데 전세입자를 구하지 못해 엄청나게 고생했었습니다.
그 이후, 2022년 7월까지 약 5개월 동안 이 아파트는 공실이었고 오늘 드디어! 전세입자 잔금을 치르게 되었어요. 예를 들어 아파트가 5억이고 갭이 3억이면, 투자금이 2억만 있으면 된다고 생각하지만 사실은 그렇지 않아요. 아파트를 매수하게 되면 취득세도 내야 되고, 복비도 내야 되고, 구축 아파트의 경우에는 수리비도 내야 해요. 필요하면 내 아파트를 매력적으로 보이게 하기 위해서 인테리어도 필요하고요. 또 저 같은 경우에는 공실이 나서 매달 10만 원에 달하는 관리비도 내야 했답니다.
제가 15년 된 구축 아파트를 매수하면서 투입된 경비를 한 번 정리해 봤어요. 결론만 먼저 말씀드리면, 약 3천3백만 원의 경비가 투입이 됐고 매매가의 약 5%에 달하는 비용을 경비로 쓰게 됐어요. 물론 공실도 나고 인테리어도 했기 때문에 많은 경비가 든 건 사실이지만 이렇게까지 많은 돈이 투입될 줄은 처음에는 상상 못 했어요. 아파트를 매수할 때는 생각보다 꽤 많고 다양한 지출이 있으니 이 점을 꼭 명심하셔야 합니다. 사실 또 이런 경비를 대수롭지 않게 여겨야 큰돈을 벌 수 있지 않나 생각해 봅니다. 그럼 같이 한 번 살펴볼까요?
첫 번째는 복비입니다.
매매 복비(0.4%) : 3,146,000원
전세 복비(0.3%) : 1,747,200원
합계 : 4,893,200원
물론 한 부동산에서 매매계약과 전세 계약을 동시에 하는 경우 어떤 부동산에서는 전세 복비를 받지 않거나 절반만 받는 경우가 있는데, 제 경우에는 매매한 부동산에서 전세를 빼지 못했기 때문에 부득이하게 전세 복비가 Max 비율인 0.3%가 들어가게 됐어요.
두 번째는 취등록세와 등기 비용입니다.
취등록세(취득세 1.77% + 교육세 0.177%+ 농특세 0.2% = Total 2.147%): 15,351,050원
법무사 등기비: 300,000원
등기비용(인지, 등기신청수수료, 채권할인액, 대장등본우편, 부가가치세): 892,000원
합계: 16,543,050원
생애 최초 매수였기 때문에 조정지역임에도 불구하고 취득세를 조금 냈어요. 요즘은 조정지역은 2 주택째로 가져가려면 12%의 어마어마한 취득세를 물어야 하는 거 아시죠? 그렇기 때문에 조정지역은 선뜻 투자하기가 겁이 좀 납니다. 그래도 요즘은 생애 첫 구매는 취득세도 할인해 주고 한다는데 부럽습니다. 하지만, 좋은 시기 올 때까지 투자 기다리다 가다는 세월 다 지나가기 때문에 저는 주저하지 않고 매수를 했어요.
세 번째 들어가는 경비는 인테리어 비용입니다.
도배 140만 원
장판 100만 원
전등 LED 35만 원
앞뒤 페인트 50만 원
실리콘 보수 30만 원
스위치 콘센트 35만 원
추가 인테리어
양변기 2개: 72만 원(개당 36만 원, 원피스)
줄눈 시공 2개: 40만 원(개당 20만 원)
*추가 인테리어분은 전세입자가 요청함
수전 누수 교체 15만 원
샤워기, 전구 교체 1.8만 원
*해당 비용은 수리비에 해당
합계 390만 원 + 112만 원 + 16.8만 원 = 약 519만 원
인테리어 비용도 만만치 않은데, 인테리어 비용에서 참 스트레스를 많이 받았어요. 무슨 인테리어 비용이 이렇게 많이 들어가는지. 그리고 저는 이 아파트를 제가 살고 있는 곳에서 멀리 떨어진 곳에 샀는데 거리가 멀어서 참 힘들었습니다. 믿을만한 업자를 만나는 건 사실 운이 작용했어야 했고 좋은 인테리어 업자를 만나지는 못한 거 같아요. 그냥 부르는 게 값이었고, 크게 절충을 못하고 진행한 거 같아 많은 아쉬움이 남아요. 또 구축이다 보니까 예상하지 못했던 상황도 많이 발생하더라고요. 갑자기 임차인이 양변기를 새것으로 교체해달라고 하지 않나. 갑자기 싱크대 수전에서 누수가 된다고 하질 않나. 참 당황스러운 일들이 많았습니다. 그러면서 많이 배우기도 배웠어요.
누수된다고 부동산에서 보내준 사진인데, 어찌나 가슴이 철컹하던지요. 여러분들은 이런 경험하지 않으면 좋겠어요. 집 사기 전에는 꼭 물도 다 틀어보고 사세요.
네 번째는 주택담보대출 이자입니다.
공실 5개월
주택담보대출(이자 약 3.8%): 7,497,326원
공실이 날 경우, 엄청난 출혈이 있게 됩니다. 저 같은 경우에는 5개월을 공실로 뒀고 이자 비용은 약 750만 원 정도가 나갔네요. 저한테는 거의 두 달 치 월급인데, 그냥 나가버렸어요. 그래도 지금은 좋은 임차인 분이 들어오셔서 한결 마음이 편하고 안심이 되지만, 공실 상태에서 전세입자가 안 구해질 때 느꼈던 그 공포감과 패배감은 그 어떤 말로도 설명할 수 없을 것 같아요. 겪어본 사람만 이해할 텐데 제발 겪지 않으셨으면 좋겠어요. 꼭 공실이 나지 않을지에 대해서 점검 후 아파트를 매수하시길 바랄게요.
마지막으로 기타 비용입니다.
근저당 말소 비용: 약 4만 원
교통비: 약 10만 원
부동산 소장님 선물 비용: 약 3만 원
공실로 인한 아파트 관리비: 약 월 50만 원(40평 기준 다섯 달 치 관리비)
등등등...
잘 몰랐는데, 주택 담보대출을 받게 되면 등기부등본에 근저당이 잡히게 되고 주택담보대출을 상환 시에 등기에서 근저당을 말소시키려면 이것도 등기비용이 든다고 하네요^^ 셀프로 하게 되면 1만 원 밖에 들지 않지만 법무사를 써서 말소시키려면 4만 원이 든다고 합니다. 저는 너무 머리가 아팠던지라 3만 원이 조금 아깝기는 하지만 법무사에게 맡겼답니다.
자~ 이제 부동산 한 개 매수할 때 들었던 비용들을 총정리해 봤어요. 어떠셨나요? 생각보다 종류도 다양하고, '헉. 이렇게나 비용이 많이 들어가?' 하실 수 있어요. 대략적으로 매매가의 5% 정도 들어갔어요. 하지만 이 아파트가 나중에 1억~2억만 올라도 제가 사용한 3천만 원의 경비는 Cover 하고도 남아요. 사실 부동산 상승기에 어떤 아파트는 두 배가 됐다더라 또는 두 배가 넘었다더라 하는 얘기도 있죠. 좋은 아파트는 경비 아끼지 않고 사야 하는 게 맞는 거 같아요. 하지만, 또 어떤 경비가 들어가는지 모르고 사는 것도 좋지 않겠죠. 이 글을 보고 이런 경비가 있구나~라고 알 수는 있지만 실제로 알기는 어려울 거예요. 제가 그랬었으니까요.
여러분, 저는 많은 실수를 했지만 여러분들은 실수를 하지 않았으면 하는 마음에서 제 경험담을 한 번 적어봤습니다. 혹시나 글 읽으시면서 궁금한 점 있으신 분들은 댓글로 남겨주시면 제가 성심성의껏 답변 달아드리겠습니다. 그러면 즐겁고 성공하는 투자 하시길 바라며 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.
