연말 생각 결산 - 부동산
# 연말 생각 결산이란?
올 한해 동안 특정 분야의 문제점에 대해 생각해온 것들을 가볍게 정리해놓은 글입니다. 생각의 근거 인용이 충분치 않고 뇌피셜적인 부분이 많으니 그냥 재미로만 봐주시길 바랍니다.
# 부동산(아파트) 공급, 충분하지 않다?
- 개념 정리
먼저 수요와 공급 안에 내포된 의미의 층위를 구분할 필요가 있어 보인다. 자산이 아닌 삶의 공간으로 집이 필요한 사람들에게 현 공급 숫자는 너무 많아 보일 것이다. 하지만 자산 투자 관점에서 현재 공급량은 부족한 듯 보인다. (후자에겐 수도권 1000만 호를 공급한다고 해도 만족할지 모르겠다)
-현재 상황
1. 인구 절벽: 저출산 시대이고, 코로나 팬데믹의 타격은 고령층이 많이 받고 있으니, 인구 감소는 필연에 가까워 보인다.
2. 공급 절대량은 늘어왔다: 기존 아파트를 허물지 않고, 부동산 공급이 ‘소량’이라도 매년 꾸준히 더해졌으며, 코리빙 등 대체 주거 사업도 확장 중.
-공급 충분하지 않다가 가능하려면, 가설
1. 전국민이 모두 1인 가구가 되어 1인당 1채씩 집(아파트)을 가지려 한다
2. 갭투자가 계속 용인되어 시장 확장을 리딩한다 -> 더 가지려는 욕망은 한계가 없다
3. 성장 산업 부재로 유동성의 투자처는 여전히 마땅치 않을 것이다.
-가설 반박
1. 전국민이 모두 경제 활동 인구가 아닌데, 1인당 1채의 돈을 어떻게 마련할까? 한국 부동산 집값 폭등의 대상은 아파트에 한정. 아파트 1채 값을 1인 경제가 부담하는 건 가능하지도 않고 경제 순환 측면에서도 바람직하지 않다.
2. 미국의 통화 긴축이 예상되는 상황에서 금리 인상과 대출 규제 기조는 지속해야 한다.
3. 4차산업혁명 아직 일어나지도 않았고 메타버스와 우주 산업도 성장 산업으로 추가됨. 만약 거기서 빨리 돈이 나오지 않는다고 부유층이 부동산으로 자산 불리기를 시도하는 것이라면 부유층의 세금 감면 이유인 투자의 사회적 책무에 위배됨.
-재반박
1. 대출 규제는 실물 경제 성장을 위협하기 때문에 한계가 있음
2. 현재 부동산 버블은 선진국에 비하면 약한 편이기 때문에 성장 위협할 정도의 근거가 될 수 없음
-재재반박
1. 코로나 팬데믹으로 실물 경제는 침체 기조이며 산업의 패러다임은 디지털과 우주 산업 쪽으로 변화 중임. 민간이 개입할 수 있는 영역은 골목 상권과 디지털에 한정됨. 그러나 둘 다 대출이 필요할 정도로 큰 자본력을 필요로 하지 않는다. 현재 풀린 유동성으로 충분히 감당 가능해.
2. 우리나라 국가 부채를 선진국과 비교하면 거긴 기축 통화국이니 괜찮다고 하면서, 자산 버블은 비슷하게 가도 괜찮다는 건 앞뒤가 맞지 않는 주장. 우리나라 경제 기조는 보수이니, 부채 팽창에 소극적으로 대할 거라면, 자산 팽창도 보수적으로 대해야 한다.
# 버블 붕괴는 미국, 일본처럼 심각한 경제 위기를 초래할 것?
-짚고 넘어가야할 것
버블은 붕괴되어야 하는 것이 바람직하다. 집중해야 할 부분은 버블 붕괴로 인한 사회적 피해를 잘 넘기고 최소화할 수 있는지 여부임.
-사례 분석
1. 일본: 당시 부동산 직격탄은 영끌족인 중간 계층이 짊어지고 상류층은 유럽처럼 금융 이자로 자본력 키워 해외 투자로 이익 확대 구조 구축. 국민은 관광 경제 종사로 대체함. 하지만 코로나 팬데믹으로 세계화 경제가 휘청이며 현재 나락 중. 최근 기시다 총리 내수 진작 방향으로 전향했지만 외부 국가에서 오히려 반발 중.
2. 미국: 역시 부동산 직격탄은 영끌족이 감당함. 대신 금리인상으로 인한 기업 부채 부담을 ‘양적완화’로 감소시키고, 휴대폰 개발과 소셜미디어 기업 등 지원해 세계화로 산업 패러다임 재편 확인. 값싼 중국산 제품을 수입해 화폐가치 하락으로 인한 인플레이션을 방지함. 하지만 중산층은 빚 탕감 안 되고, 단순 노동 노동자들은 일자리를 중국에게 뺏기며 붕괴됨. 현재 정치 양극화의 주요 세력으로 큰 사회적 비용을 양산하는 중.
-한국이 미,일 전철 밟지 않고 버블 붕괴 대비하려면?
1. 금융을 설득해 중산층 영끌족 부채 부담을 낮추는 제도 마련 -> 중산층 대상 양적완화
2. 값싼 노동력을 해외로 돌릴 게 아니라, 중소기업 세제 혜택 지원해 국내 노동력으로 대체-> 일정 소득 수준 유지하도록 도움 -> 불평등 완화
3. 1,2를 포괄하는 패러다임(ex. 세계화)을 개발해야 함.
4. 언론을 통해 중산층 붕괴로 극심한 사회 갈등을 겪고 있는 선진국 사례를 널리 알려 중산층을 지켜내야 살 수 있다는 강한 사회적 메시지 꾸준히 전달. +추가로 “실질적인” 노인 혐오, 노동자 혐오 줄이기 위한 노력 병행
5. 시장 창출 기회가 분명한 성장 산업을 발굴해 부동산 유동성 유입 유도.
- 필요한 일: 4차산업혁명 버금가는 시장 비전 산업 발굴
현재 문제 1: 현재 한국형 뉴딜 사업 줄기를 보면 시장 창출 기회라기 보단 기존 공공 시스템을 개보수하는 작업에 지나지 않아. -> 비전x
현대 문제 2: 재벌 주도 역시 선진국 사업 베끼기 방식을 답습하며 우리에겐 규제 산업이고 선진국은 아닌 산업을 이용해 새로운 수익 창출 기회를 만들려 함. 대표적으로 원격진료. 의료 데이터화와 민영화의 첫걸음이 될 듯. 하지만 이미 선진국에서 부작용 사례가 많아 개혁의 영역으로 여겨지며 우리나라의 경우 의사 기득권이 이미 너무 쎄 자유화될 경우 현재 미국처럼 큰 사회적 비용을 양산할 가능성이 농후함
- 대안: 메타버스, 화성 식민지화, 5G 등 강대국 주도 신사업에 적극 동참
장애물: 당장 수익을 장담하기 어려운 분야임. 결국 당장 수익내기 쉬운 부동산으로 다시 몰릴 것
- 보완책: 부동산에 씌워진 대중적 환상과 허상을 걷어내야 함
- 부유층이 부동산에 유동성을 몰아줘도 일반인이 받쳐주지 않는다면 현재와 같은 부동산 버블은 일으키기 어려움. 현재 부동산 수요 폭발의 근원은 중산층에게 부동산이 ‘계층 사다리’로 여겨지기 때문임 + 방송 프로그램과 언론 기사를 통해 부풀려진 내집 마련 로망 때문.
<-> 부동산이 정말 계층 사다리가 될 수 있는지 꼼꼼히 따져보는 정보
<-> 집값 하락이 곧 내집 마련임을 알린다 + 인테리어 로망 키움(유튜브에선 이미 시행 중) + 지역균형개발 실질적 추진
