내집마련, 가성비 갑 주택 잡으려면 ‘전유면적’ 살펴라

이왕이면 다홍치마라고 내집마련을 하려면 전유면적이 넓은 주택을 고르는 것이 좋겠다.

분양시장이 실수요자 위주로 개편되면서 실속파들의 내 집 마련 기준으로 ‘전유면적’에 대한 관심이 높아지고 있다.

주택 면적당 가격을 비교할 때 세대 내 실제 사용 면적인 전유면적을 기준으로 가격 경쟁력을 따지는 경우가 많아진 셈이다.

눈치 챘겠지만 전유면적은 전용면적에 서비스면적을 더한 것으로, 입주자가 실제로 사용하는 세대 내 공간을 뜻한다. 쉽게 말해 현관문을 열고 들어서면 보이는 아파트 내부 공간 전체를 전유면적이라고 생각하면 된다.

여기서 벌써 다양한 면적 용어가 등장한다. 아파트나 타운하우스 등 모델하우스나 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 홍보관을 방문하거나 주택 상품 소개 책자(카탈로그)를 보면 전용면적·공용면적·공급면적·계약면적 등 다양한 면적이 표기돼 있는데, 전문가들도 헷갈릴 정도다.

먼저 이들 면적이 무엇을 뜻한지 알아보자.

주택 면적은 통상적으로 Δ전용면적 Δ주거공용면적 Δ기타공용면적 Δ공급면적(분양면적) Δ계약면적 Δ서비스면적 등으로 나뉜다.

먼저 전용면적은 아파트와 같은 공동주택에서 거주자가 독점적으로 사용할 수 있는 방·거실·주방·화장실과 같은 공간의 넓이를 말하는데 다만 발코니 공간은 전용면적에서 제외된다.

전용면적은 아파트 등 청약 때 주택형의 기준이 되며, 등기부등본에 기재돼 취득세 등 과세 표준으로도 쓰이는데 최근에 가장 널리 알려져 있는 전용면적으로 59㎡와 85㎡가 있다.

다음으로 공용면적은 2가구 이상이 공동으로 사용하는 부분을 말하는데 주거공용면적과 기타공용면적으로 구분된다. 주거공용면적은 아파트 한 동에서 다른 세대와 함께 사용하는 공간, 즉 복도·계단·공동 현관·엘리베이터 등의 면적을 말하며 기타공용면적은 단지 내 전체 세대가 공동으로 사용하는 공간인 주차장·관리사무소·노인정·커뮤니티시설 등의 면적을 뜻한다.

공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 것이다. 모델하우스나 홍보관을 방문했을 때 가장 자주 듣는 말로, ‘분양면적’으로도 불린다. 흔히 ‘30평대’, ‘40평대’ 하는 것은 공급면적을 두고 하는 말이다. 예를 들어 분양아파트가 전용면적 85㎡, 주거공용면적이 30㎡라면 공급면적은 총 115㎡이고, 평형으로 환산하면 약 35평형(115x0.3025, 1㎡=0.3025평)이 된다. 공급면적은 분양가격 산정 기준이며, 관리비 측정 기준이기도 하다.

공급면적(분양면적)은 보통 전용면적보다 20~25% 정도 넓다고 보면 된다. 이를 수치화해 주택의 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비율을 ‘전용률’이라고 한다. 전용률이 높을 수록 실제 주거 면적은 넓어진다. 아파트의 경우 일반적으로 전용률이 75~80% 수준이며, 도시형 생활주택은 60~70%, 주거용 오피스텔은 50% 내외다.

계약면적은 공급면적(전용면적+주거공용면적)과 기타공용면적으로 합친 것이다. 그동안 아파트를 분양받을 때는 계약면적을 크게 신경쓸 필요가 없었다.

하지만 최근 ‘아파텔’(주거용 오피스텔로 아파트와 오피스텔의 합성어)이라 불리는 주거 상품의 공급이 늘면서 계약면적을 알아야 할 필요성이 커졌다. 여기서 아파트는 ‘주택법’의 분양면적(공급면적)을, 오피스텔은 ‘건축법’의 분양면적(공급면적)을 적용받는다는 점을 알고 가자.

따라서 같은 분양면적이라고 할 때, 기타공용면적이 빠지는 아파트가 아파텔보다 더 넓게 된다. 예를 들어 분양받은 34평형 아파트의 전용면적이 25.7평이라면 전용률(분양면적 대비 전용면적 비율)은 약 75%이다. 그런데 아파텔은 기타공용면적으로 포함한 계약면적을 기준으로 산정하기 때문에 같은 분양 평수라도 전용면적이 좁아 전용률이 더 낮을 수밖에 없는 것이다. 상가도 오피스텔과 동일하기 때문에 통상 아파텔의 전용률은 50% 전후 수준에 그친다.

마지막으로 서비스면적은 아파트 분양 때 주택사업자가 서비스로 제공하는 공간으로 베란다와 발코니의 넓이를 말하는데 건축법에서 정한 바닥면적에 산입되지 않는 면적으로, 말 그대로 서비스이기 때문에 계약면적에는 포함되지 않는다.

요즘은 서비스면적(발코니)을 확장해 전용공간으로 사용하는 게 대세인데 서비스면적이 넓을 수록 좋은데 발코니를 확장할 경우 실제 주거 면적이 그만큼 늘어나기 때문이다.

앞에서 설명한 것처럼 전용면적에 서비스면적을 합한 면적이 전유면적이다. 실면적이라고 한다. 건축물대장에 표기돼 있다.

여기서 반드시 따져봐야 할 게 있다. 가성비 여부다. 이왕이면 실사용하는 전유면적당 분양가가 낮아, 즉 가성비가 높은 주택을 고르는 게 좋다. 실제로 주거 생활을 할 수 있는 면적과 분양가격 책정 시 면적이 다르기 때문에 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있어서다.

흔히 3.3㎡당 분양가는 총 분양가격 또는 시세를 공급면적으로 나눈 것이다. 공급면적에는 세대 내 서비스면적이 빠져 있어 실제 사용하는 면적과는 거리가 있다.

동일한 전용면적이라도 서비스면적의 크기에 따라 실제 사용하는 공간(전유면적)은 차이가 나는데 서비스면적이 넓으면 그만큼 분양가 인하 효과가 있는 것이다.

따라서 실질적 가격 경쟁력을 알기 위해서는 내 집 공간으로 사용하는 전용면적과 서비스면적을 모두 합친 전유면적을 기준으로 주변 아파트 등과 가격을 직접 비교해 보는 게 좋다.

종합적으로 얘기하면 전용률이 높고, 서비스면적이 넓은 주택이 내집마련시 좋은 집이다. 전유면적이 다른 사람 간섭없이 내가 전적으로 사용하는 공간인 까닭이다.

다음은 서비스 면적을 제공해 넓은 전유면적을 자랑하는 주요 분양단지 현황이다.

초당역 블레싱타운 조감도

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463

검단 센트럴푸르지오 조감도

●검단 센트럴 푸르지오(아파트)=대우건설이 수도권 마지막 2기신도시 검단신도시에 공급하는 ‘검단 센트럴 푸르지오’가 분양중이다. 검단 신도시에서 분양에 나서는 단지 중 최대 규모 대단지이자 유일한 1군 브랜드인 ‘푸르지오’ 브랜드 아파트 ‘검단 센트럴 푸르지오’는 지하 2층 ~ 지상 29층으로 16개 동, 총 1,540세대로 전용면적 기준 △75㎡ 172세대 △84㎡A 642세대 △84㎡B 234세대 △84㎡C 166세대 △105㎡ 326세대로 구성되어 있으며, 모든 세대(1,540세대)를 남향 위주 판상형 4베이 이상으로 설계했으며 일부 세대(105㎡)의 경우는 5베이로 만들어 조망과 채광, 통풍을 극대화해 주거 쾌적성을 높혔다. 이 단지는 1,540세대 대단지에 걸맞은 다양한 커뮤니티 시설을 선보일 계획이다. 실내 스크린 골프 연습장을 비롯해 피트니스 센터, 건식 남녀사우나 등 커뮤니티 시설을 갖출 계획이며, 원패스 시스템, 무인택배 시스템, 방범 시스템 등 푸르지오만의 특화된 시스템도 도입해 입주민들의 편의를 생각했다. 또한, 주차장의 경우 총 2,151대의 주차공간을 마련해 인근 분양 단지 중 가장 넓은 공간을 조성했다. 세대 당 1.39대를 주차할 수 있어 최근 늘어나고 있는 가구별 차량 수에 대응할 수 있는 환경을 조성했다. 여기에, 지하 1개 층의 유효 천정고를 2.7m로 설계했다. 택배 차량 등 화물차량이 지하주차장을 편리하게 이용할 수 있어 100% 지상공원형 단지를 구현할 예정이다. 이 밖에도 입주민의 편의 증진을 위해 검단신도시에서는 처음으로 각 세대에 개별창고도 제공될 계획이다. 단지 인근으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 건립될 예정이고, ‘인천서구 영어마을(GEC)’은 이미 단지 인근에 운영되고 있어 안전한 도보 통학권을 갖추고 있다. 영어마을의 경우 다양한 교육 프로그램을 운영하고, 서구 주민에게는 다양한 혜택까지 주는 것으로 알려져 있어 글로벌한 교육환경을 누릴 수 있을 전망이며 입주는 2021년 8월 예정이다. 문의 1800-4060

파주 운정 라피아노 전체 조감도

●운정 라피아노(단지형 단독주택)=경기도 파주시에 태영건설이 시공한 단지형 단독주택 ‘운정 라피아노’가 분양 중이다. 지난 2017년 김포 한강신도시에 첫 선을 보인 라피아노는 당시 최고 경쟁률 205대 1을 기록하며 이틀 만에 완판하며 화제를 낳았다. 중소형 평형에 개인 마당이나 옥상 정원, 썬큰 등 아파트에서는 볼 수 없는 서비스 공간에 각종 커뮤니티 시설까지 누릴 수 있다는 게 성공 분양의 원인으로 꼽혔고,. 뒤이어 분양한 ‘운양역 라피아노 2차’ 역시 완판에 성공했다. 세 번째로 선보인 ‘운정 라피아노’는 입주민의 사생활을 철저하게 보장하는 ‘게이티드 커뮤니티 단독주택’을 표방하고 있다. 미국이나 유럽 고급 주택가에서 흔히 보이는 ‘게이티드 커뮤니티 단독주택’은 입주자 전용 출입문, 커뮤니티, 공동보안관리 등 시스템을 적용한 것이 특징이다. 실제로 ‘운정 라피아노’는 번호인식 주차관제 시스템, 스마트폰 실시간 방문자 확인, CCTV확인, 전자경비, 스마트홈 등 보안 시스템을 제공한다. 이와 함께 주민 전용 커뮤니티 공간인 '라곰 라운지'를 조성해 공동체 생활을 돕는다. 우수한 방음성으로 이웃 간 소음 발생에도 자유롭다. 운정 라피아노 부지는 서울과의 접근성 등 교통호재는 좋다는 반응이다. 운정 라피아노가 위치한 운정 신도시는 지난해 GTX-A 노선이 착공에 들어가면서 운정역 출발 기준 서울역 10분, 삼성역 20분으로 예상되고 있다. 이 같은 교통호재로 파주시의 주택거래량은 증가하고 미분양 물량은 하락했다. 실제로 한국감정원의 주택거래량을 살펴보면 2017년 파주 주택거래량은 1만 2405건으로 나타났지만, 지난해에는 2만 1113건으로 70%나 상승했다. 파주시의 미분양 물량은 지난 2015년 12월에는 4285가구였지만, 지난해 11월에는 13가구로 대폭 줄었다. 한 분양 관계자는 “‘운정 라피아노’의 경우 GTX라는 교통호재와 더불어 넓은 실사용 면적이 강점이다. 발코니 확장 면적과 다락과 내부 테라스 등 서비스 면적을 합치면 내부 실사용 면적은 40평~50평대 아파트와 비슷하다. 여기에 마당과 테라스 외부까지 사용할 수 있어 보다 여유로운 생활이 가능하다‘라고 전했다. 한편, 파주 운정 라피아노는 파주시 동패동과 목동동 일대 총 4개 필지에 들어서며 84㎡ 단일 면적 402가구로 구성됐다. 문의 1800-4366