슬기로운 대체투자(4)_백화점(판매시설) 펀드편

지난 6월 24일 롯데백화점 인천 및 부평점 매각이 완료에 관한 뉴스 기사가 났다. 두 점포의 매각가격은 약 1,500억원 수준이며, 인천점은 부동산개발사에게, 부평점은 부동산 자산운용사로 소유권이 이전됐다. 

물론, 백화점이나 대형마트 등과 같은 판매시설에 관한 투자가 이례적인 것은 아니지만, 자세히 이야기해보고자 한다.

1. 백화점 및 대형마트(판매시설) 펀드란?

전통적인 부동산 금융의 주력 상품은 오피스(업무시설)이다. 오피스는 대체로 크레딧이 양호한 임차인이 장기간 임차하여 사용하므로, 한동안 주력 부동산 상품으로 자리매김했다. 하지만 공기업의 지방이전, 금융기관의 사무실 축소에, 국내 기업 경기 하향세에 따라 서울 및 지방 오피스의 공실률이 증가했다.

공실률 증가에 따른 불확실성 및 치열한 인수 경쟁으로 인해 우수 자산의 인수 기회가 없어진, 부동산 펀드매니저들은 타자산에서 기회를 모색했다.

그러다 눈을 돌린 것이 전국적으로 입지해 있는 백화점과 대형마트다. 대체로 백화점과 대형 마트를 운영하는 회사는 대기업군이며, 해당 업체의 모기업 지원에 대한 가능성을 감안했을 때 보통의 오피스보다 투자 안정성이 높다고 판단하였다.

또한, 백화점과 대형 마트는 하남 스타필드나, 코엑스 등과 같이 리테일 소비 트렌드인 복합 멀티플렉스를 개발하기 위해서는 큰 규모의 자금이 필요했다. 근데 지방이나 수도권에 있는 점포를 매각하고 사업을 접기에는 기고용된 인원을 수용할 수 있는 곳이 없어 이러지도 저러지도 못하는 상황이었다.

이러한 부동산 펀드매니저의 투자 니즈와 대규모 자금이 필요한 기업의 니즈가 부합되어 해당 상품을 기초자산으로 한 부동산 금융 상품이 개발되었다. 

2. 백화점 펀드 구조 및 각 참여자의 역할

백화점 펀드는 기본적으로 원소유자인 유통업체가 해당 자산 매각과 동시에 매수인과 임대차계약을 체결한다. 해당 과정을 통해 원소유자는 자산 매각대금으로 유동자금을 확보하는 동시에, 기존 사업장 운영으로 고용 및 영업활동을 지속할 수 있게 된다.

매수자인 금융 투자자는 장기간 임대차계약으로 안정적인 현금흐름을 창출하여 수익자에게 배당을 할 수 있게 된다.

<백화점 펀드 투자 구조도>

1) 매수인(자산운용회사): 자산운용회사는 해당 상품으로 금융 투자자를 모집하여 펀드 혹은 REITs(집합투자기구)를 설립한다. 수익자가 해당 집합투자기구에 자본금을 납입하고, 대주가 모집되면, 해당 부동산을 인수한다. 

다만, 백화점은 자산특성상 자산운용회사가 운영에 대한 노하우가 없기 때문에, 위에서 언급한 것처럼 약 5~20년간 장기간 책임임대차계약을 이행해줄 임차인을 선정한 후에 딜이 진행된다. 일반적으로는 자산을 매각하는 매도자가 해당 역할을 이행한다.

2) 매도인(백화점): 백화점은 해당 자산을 매각과 동시에 책임임대차 계약을 이행한다. 백화점 같은 경우, 임대 시세 같은 것이 없으므로, 자산을 매각하는 가격과 연동하여 해당 수준을 산정한다. 수익률을 고정한 후에 매각가격과 연동하여 임대료 수준을 산정하거나, 임대료를 고정한 후에 매각가격을 조정하여 요구 수익률을 충족시킨다. 

자산운용회사 입장에서는 인수가격과 임대료의 민감도 분석을 통해, 수익자가 만족할 만한 수익률 범위를 산정하고 그 안에서 Deal을 진행한다.

<인수가격 및 예상 수취 임대료에 따른 수익률 민감도 분석>

위의 예시 표를 보면, 투자자 요구 수익률이 6%라고 했을 때, 협상가능한 인수가격과 임대료 수준은, 인수가 500억원 이하, 임대료 30억원 이상으로 분석된다. 이 안에서 매도인과 매수인 각 주체의 협상력과 타이밍 등에 따라 최종 인수가격과 임대료가 결정된다.

3) 다 수 임차인: 백화점은 기본적으로 직영 매장과 임대 매장으로 구분된다. 직영 매장을 제외한 잔여 공간에 대해서 백화점은 다시 임차인을 모집하며, 전대차계약을 체결한다. 그렇기 때문에 인수하는 금융회사 입장에서 단순히 매도인이 책임임대차계약을 체결한다고 하여 끝이 아니라, 전대인의 영업 상황까지 종합적으로 백화점 운영 상황에 대해 분석하고 인수를 진행한다.