재미로 보는 기업 부동산 인수&처분 이야기(1)

기업 부동산 거래 유형에 대하여

국내외 부동산 투자에 대한 관심은 급증하고 있으나, 실무자가 아니고서야 1,000억 이상 규모의 기업 부동산이 어떻게 거래되는지 알 방법이 없다.

본 글은, 이 시장에 대해 호기심을 가지고 있는 독자에게 흥미롭게 & 재미있게 이야기하고자 한다.

이 글을 읽기에 앞서 주의사항이 있다. Deal에 있어 결코, 정해진 정답은 없으며 모든 거래 Process가 동일하지 않다는 것이다.

이 글의 신뢰성이 높지 않다는 이야기를 서두에 할 정도로 가볍게 다룰 예정이다.

1. 인수&처분(Transaction) 거래의 유형

부동산은 거래 금액 규모가 크고 영위하는 비즈니스의 유형이 자산별로 상이 하므로, 거래의 구조도 다양해진다.

단순히 자산을 사고파는 형태(Asset deal)를 띄기도 하지만, 해당 부동산으로부터 파생되는 영업권을 포함한 주식 지분거래(Share deal) 방식을 취하기도 한다.

1) 자산거래(Asset deal)

- 성격: 해당 자산에서 발생하는 Cash in-out 구조가 단순하거나, 매수인 입장에서 기존 부동산이 영위하던 사업을 더이상 유지하고 싶지 않을 때 이런 형태를 취한다.

부동산 투자시장에서 가장 전통적이며 거래 규모가 큰 오피스 거래 시에 주로, 단순 자산매각 Deal 방식을 취한다. 따라서, 본 방식은 부동산 투자에서 가장 큰 부분을 차지하는 영역으로 볼 수 있다.

- 주요 거래 자산 : 오피스, 물류창고, 호텔(책임임대차구조), 리테일, 토지 등

- 매각 구조: 소유권이 이전되며 기존 임대차계약을 신규 매수인에게 승계시킨다. 즉, 소유자만 바뀐채, 실제로 발생하는 Cash in-out의 변동성은 적다.

하지만 기존 소유주의 유동자금 확보를 위해서 매각한 경우라면, 매각 후 다시 임차하는 세일즈 앤 리스백이나 책임임대차(Master lease) 형식을 띄기도 한다. 주로 기업구조조정 부동산투자회사(CR-REITs)의 거래나, 호텔을 매각할 때 발생한다.

2) 주식 지분거래(Stock/Share deal)

- 성격: 해당 자산의 Cash in-out이 부동산을 활용한 영업을 통해 발생할 때 본 거래 방식을 채택한다.

 해당 방식은 단순히 부동산을 사온다기보다 경영권을 인수하는 것이므로, 해당 사업을 영위하고 있는 업체나 진출을 노리는 기업이 주된 잠재매수인으로 볼 수 있다.

- 주요 거래 자산: 골프장, 호텔, 토지+개발권 등을 소유한 SPC 혹은 사업체의 주식

- 매각 구조: 주식 지분거래는 주주변경과 함께, 경영권이 이전되는 것이므로, 거래 자산의 소유권 이전이 발생되지 않는다.

다만, 본 자산의 인수를 신속히 진행하기 위해 전략적으로, 주식인수 방식을 택할 수 있는데, 이럴 경우, 소유권을 이전하고 법인을 청산하기도 한다.

최근 몇년간 골프장의 주식인수 방식의 거래가 활발하였는데, 골프장 경영이 어려워져 다소 싼 값에 시장에 나오다보니, 재무적투자자(FI/부동산펀드 및 리츠/PE)가 매입하는 현상이 두드러졌었다.

재무적투자자는 골프장의 경영을 정상화한 후 가치재평가(Valuation)를 받은 후 다시 매각해 차익을 얻기도 했다.

본 글은 여기서 마무리하며,

다음 글에서는, 인수&처분의 단계적 접근 방식에 대해 이야기하고자 한다.