재미로 보는 기업 부동산 인수&처분 이야기(2)
부동산 인수&처분 초기단계에서 발생하는 일들,
1. 기업 부동산 인수&처분 절차
기업 부동산의 인수&처분 절차는 각각 다음과 같다.
1) 자산 처분 절차
Process: 매각 자문사 선정 - 재무&물리 실사 및 적정 매각가 산정 - 마케팅 자료 제작(TM/IM) - 마케팅 활동 - 인수 후보자 대상 입찰 진행 - 우선협상대상자 선정 - 인수 후보자 실사 지원 - 부동산 매매 가격 조정 및 계약서 Mark-up - 매매계약 체결 및 계약금 수취 - 최종 실사 지원 - 잔금 수취(매매 완결)
2) 자산 인수 절차
Process: 투자 부동산 발굴 - 약식 부동산 가치평가 - 입찰의향서 제출 - 우선협상대상자 피선정 - 재무&물리 실사 및 가치평가, 투자자 모집 - 부동산 매매가격 조정 및 계약서 Mark-up - 매매계약 체결 및 계약금 납입 - 최종 실사 - 잔금 지급(매매완결)
2. 자산인수&처분 초기 단계
1) 자산 매도인 측면
매각자문사 선정
자산 보유자가 해당 자산을 처분하기로 결정했으면, 매각 자문사를 선정한다. 기업의 보유한 자산은 적게는 100억 원 이하도 있지만, 많게는 1조 원에 달하는 경우도 있으므로, 적정 가격과 시기에 파는 것이 중요하다. 따라서, 해당 역할을 가장 잘 해낼 수 있는 전문 매각 자문사를 선정한다.
최근에 거래된, 광화문 더케이트윈타워, 서울역 KDB생명타워 등 Prime급 빌딩 역시 매각 자문사를 통해 거래가 진행되었다.
더불어, 매각절차 중 재무실사, 자산 가치평가, 거래 계약서 작성 등을 수행하기 위해서는 공인회계사, 감정평가사, 재무분석사, 국내외 우수대학 MBA 등 매각 자문사의 우수한 인력이 필요하기 때문이다.
재무 및 물리 실사
매각 자문사를 선정한 후부터, 본격적인 매각 준비가 시작된다. 해당 자산에서 발생하고 있는 Cash-in & Cash-out을 면밀히 검토하고 물리적인 자산의 상태를 점검한다.
이를 통해 자산의 미지급금 & 미수금 등 처분 시 발생할 수 있는 재무적 이슈를 파악하고 물리적 상태를 점검함으로써 향후 발생할 수 있는 Capex 지출에 대해 추정한다.
이러한, 실사의 내용은 대부분 매도자가 사전에 파악하고 있지만, 누락되거나 조정이 필요한 사항에 대해서 매각 자문사는 정밀하게 파악한다.
적정 매각가 산정
재무 및 물리 실사를 통해, 해당 자산의 Cash-in & Cash-out에 대해 파악한 후, 매각 자문사는 적정 매각가를 도출한다.
물론, 부동산 매각가격은 단순히 수익적인 측면으로 가격이 형성되지는 않는다. 해당 자산의 수익적인 측면뿐만 아니라 부동산 시장 상황, 매도자의 의중을 종합적으로 고려하여 가격을 산정한다.
한 예로, 현대자동차는 2014년 강남 한전부지를 약 10조 6천억 원에 매입하였다. 해당 부지의 감정가격은 약 3조 원이었던 것을 고려하면, 자산의 가격은 단순히 시장 가격 혹은 수익적인 측면으로 설명할 수는 없을 것 같다.
<한전 부지>마케팅 자료 제작(TM/IM)
실사와 적정 매각가가 산정되었으면, 본 결과를 바탕으로 마케팅 자료를 제작한다. 물론, 실무를 하다 보면 각 단계에 맞춰서 업무를 진행하는 게 쉽지 않다. 따라서, 실사&가치평가&마케팅 자료 제작이 동시에 진행된다고 보면 될 것 같다.
TM(Teaser Memorandum, 이하 "TM")과 IM(Information Memorandum, 이하 "IM")은 다소 성격이 다르다. TM의 경우 해당 자산이 거래 시장에 나왔다는 것을 알리는 신호탄이라고 한다면, IM은 해당 자산에 대한 세부적인 내용을 담아 잠재 인수자의 투자 의사결정을 돕는 역할을 한다.
따라서, 실사를 하기 전에, TM을 제작하고 세부적인 실사 및 가치평가 내용을 바탕으로 IM을 제작한다.
매각 자문사의 실무자 입장에서 자산을 처분하기로 한 시점부터, 약 1~2달간은 밤낮을 가리지 않고 정신없는 시간을 보내게 된다.
포스팅 사용 이미지 주소: http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=11848979&memberNo=12045626
