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브런치북 대체투자 커리어 스타터 07화

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by 큰 생각 그리고 큰 꿈 May 25. 2019

슬기로운 대체투자(3)_감옥(교정시설) 펀드편

감옥(교정시설) 펀드를 통해 알아보는 대체투자 금융상식

얼마 전 흥미로운 대체투자 상품에 대해 알게 됐다. 뉴욕 증권 거래소(NYSE)에 상장된 부동산투자회사(REITs 이하 “리츠”) 중 감옥에 투자하는 Corrections Corp of America (CoreCivic)이란 회사다.

불금엔, 역시 대체투자 상품에 대해 이야기해야 꿀잼이다. 흔히 감옥은 부동산에서 혐오 시설로 분류한다. 그런데 감옥을 주요 자산으로 투자활동을 하는 회사가 있다. 미국에서는 매년 늘어나는 범죄자들로, 수용할 수 있는 공간이 부족하여 골머리를 앓고 있다.

그렇다고 무턱대고 감옥을 늘리기엔 주정부의 재정적 부담이 크다. 이런 니즈를 충족시키기 위해, 부동산 개발자와 금융투자자가 사설 감옥을 짓고 정부에 빌려주는 서비스로 금융 상품을 만들었다.

단순하게 감옥을 빌려주는 서비스로 시작하였으나, 현재는 수감자들을 관리하고 교정하는 영역으로 서비스가 확대되었다.

0. 감옥(교정시설) 펀드란?

감옥펀드는 말 그대로 감옥을 임대/운영하는 부동산투자회사를 의미한다. 국내에는 사설 감옥이라는 개념이 없으므로, 해당 사업을 영위하고 있지 않지만 미국에서는 이미 출범한 지 약 40년 된 익숙한 상품이다.

감옥펀드는 금융투자자로부터 자금을 모집하여 이미 지어져 있는 감옥을 인수하거나, 직접 감옥을 개발하여 사업을 영위한다. 감옥펀드의 주요 고객은 정부와 수감자, 수감자의 가족들이다.

정부 소유의 감옥에 수용인원이 초과하게 되면, 해당 주 정부는 감옥펀드와 수용인원에 대한 도급계약을 맺게 된다. 서비스 커버리지는 각 사설감옥 및 주 마다 다르지만, 대체로 수감자 수용, 수감자 관리, 수감자 이송, 교정 등이다.

그러므로, 감옥펀드의 가장 치명적인 Risk는 수감자 수 감소라고 볼 수 있다.

감옥펀드의 서브 비즈니스는 출소한 수감자에게 사회에 적응할 수 있는 커뮤니티 및 거주시설 제공이다. 수감자들이 바로 사회에 나가는 것보다, 일정 적응 기간을 가진 후 사회 진출 시 재범 비율이 낮다는 통계를 본적 있다. 이런 수요가 증가하고 있는지, CoreCivic의 2018년 사회 재진입 서비스 매출은 전년 대비 37% 가량 증가하였다.(2017년 $ 742M(890억원) -> 2018년 $ 1,018(1,222억원)

1. Corrections Corp of America (CoreCivic) 감옥 리츠

Corrections Corp of America (CoreCivic)은 뉴욕 증권 거래소에 상장된 있는 리츠다. 동사는 1983년에 설립되었으며, 14년 후인 1997년에 상장되어 현재까지 사업을 영위하고 있다. 미국 내 사설 감옥 업체 중 시장 점유율은 2위이며 2018년 기준 연간 $ 1,836M(한화 2조 2천억 규모)의 수익을 창출했다. 기업 개요는 아래와 같다.

CoreCivic은 리츠지만 영속적으로 사업을 영위하는 회사에 가깝다. 국내에서는 아직 영속 사업을 목적으로 하는 리츠가 없지만, 장기적으로는 미국이나 다른 선진국처럼 변하리라 생각된다.

CoreCivic은 리츠답게, 매년 꾸준히 주주들에게 일정 수준 이상의 배당금을 지급하고 있다. 리츠의 근간이 되는 수익은 임대료 혹은 개발수익이므로, 일반기업 대비 다소 안정적인 배당을 기대할 수 있다.

CoreCivic이 2019년 1분기 지급한 배당금은 연환산 7.9%의 수익률을 기록하였다. 국내에서 상장회사에 투자하여, 4%이상 배당 수익을 기대하기 어려운데, 그런 점에서 CoreCivic은 배당수익에 대한 매력이 있다.

<CoreCivic의 `13~18년 배당금 및 배당수익률 추이>

하지만 과거 CoreCivic은 대체로 10% 이상의 배당 수익률을 기록하는 회사였다. 2013년 말 최근 6개년 최고치인 $ 17M(배당수익률 26.1%)를 배당한 이후에 지속적으로 $ 4M 수준의 배당을 하다 2018년 최저치인 $ 1.7M를 배당하였다.

동기간 2013년 주당 $ 39였던 주가 역시 2018년 57% 수준인 $ 22로 하락하였다. 배당 수익에 대한 매력이 떨어지면, 주가는 자연스럽게 내려가게 된다. 물론, 국내 기준으로는 여전히 높은 배당수익률이긴 하다.

CoreCivic은 2018년 최초로 14% 이하의 영업이익률을 기록하였으며, 최근 4개년간 가장 낮은 수치인 $248M의 영업이익을 시현하였다.

이와 더불어, 2018년 $121M 규모의 유형자산에 대한 자본적 지출이 있었는데, 이러한 영향에 따라 배당금이 감소한 것으로 보인다.

호텔이나 리조트처럼 부동산 관련 회사들은 자산이 곧 상품이기 때문에 큰 규모의 자본적 지출이 빈번히 발생한다. 그런 점에서 감옥 역시 부동산이 주요 상품이므로, 지속적으로 대규모의 자본적 지출이 발생한다.

최근 4개년 평균 $128M의 자본적 지출이 발생하였으며, 한화 약 1,536억원 규모로 총자산 $3,600M의 3~7% 수준의 투자가 지속해서 이뤄지고 있다.

그런 측면에서 주기적으로 발생하는 자본적 지출은 감옥리츠의 주요 Risk 요인 중 하나일 것이다.

2. Corrections Corp of America (CoreCivic)의 주요 사업

CoreCivic의 주요 서비스는 위에서 언급한 것과 같이, 감옥 관련 사업, 수감자의 사회 재진입 관련 사업, 기타 부동산 사업으로 나뉜다.

감옥 관련 사업은 수감자 구금 서비스와 수감자 이송 서비스를 포함한다.

구금서비스: 수감자들에게 거주할 수 있는 교도소 환경을 조성하고 종교활동, 교정 등 수감자의 생활적인 측면까지 서비스를 제공한다.

재미있는 부분은, 수감자들에게 좋은 수감 서비스를 경험하게 하여, 서브 비즈니스인 수감자 사회 재진입 서비스의 고객이 되도록 유도하는 것이다.

<CoreCivic의 시설 분포도>

2019년 5월 기준 CoreCivic은 미국 전역에 약 129개 시설을 운영 중이다. 감옥이다 보니 센프란시스코나 펜실베니아, 메사추세츠 주 등 시티지역보단, 콜로라도, 조지아 등 다소 외곽지역에 집중적으로 입지하고 있다.

수감자 이송 서비스: 수감자 이송은 CoreCivic가 직접 서비스를 제공하는 것이 아니라 자회사인 트렌스 코 아메리카(transcor)를 통해 사업을 영위하고 있다. 1994년 CoreCivic은 해당 회사를 인수하였으며, 차량, 항공기 등으로 수감자 이송 서비스를 제공하고 있다.

2018년 말 사업보고회의 내용이 다소 재미있어, 담아 본다.

Partially offsetting these increases in revenue was the continued, expected decline in inmate populations from the state of California, which resulted in a reduction to revenue of $14.6 million from the prior year quarter.

캘리포니아 주의 수감자 감소에 따라, 매출 증가가 상쇄되었다는 내용인데, 수감자 수에 따라 매출 규모가 결정되므로, 범죄율 및 수감자 수는 경영에 가장 민감한 사항이다.

CoreCivic은 서브 비즈니스로 사회 재진입을 위한 커뮤니티 시설 임대 및 운영을 하고 있다. 이는 위에서 언급한 것과 같이, 감옥에서 긍정적인 경험을 한 수감자들이나, 재범 방지를 위해 재사회화를 요청하는 정부를 상대로 비즈니스를 한다.

해당 센터의 고객 확보 전략 중 하나는 출소에 가까워진 고객에게 단계별 접근을 한다는 것이 있는데, 정말 자본주의 안에서는 모든 것이 비즈니스가 될 수 있음을 깨닫게 된다.

사회 재진입 커뮤니티에서는 취업교육, 약물 중독 관리, 주거 시설 제공 등 수감자들의 사회 적응할 수 있는 재사회화 교육을 한다.

CoreCivic은 최근 수감자 감소 추세에 따른, 매출 감소에 대한 대안으로 해당 서비스 강화를 전략 중 하나로 내놓았으며, 매출 역시 2017년 $ 742M(890억원) -> 2018년 $ 1,018(1,222억원)으로 37% 가량 성장하였다. 또한, 매출 비중 역시 2017년 전체에서 4.2% 였으나, 2018년 5.5%로 확대되었다. 장기적으로 더욱더 확대될 전망이다.