부동산 정책은 과연 답이 있을까?

부동산은 한국도 스웨덴도 노답이였습니다

요새 부동산이 하락기라고 하지만 한동안 한국에서 가장 큰 화두였다 필자역시 내집마련이 목표였고 절반정도는 마련했다. 스웨덴에 살 때 역시 내집마련을 고민 많이 했었다. 혼자살 때는 얼마나 살지 몰라서 못샀지만 매 달 내는 월세를 생각하면 지금 생각해도 아깝다. 스웨덴은 평등 한 것으로 다들 알지만 사실 스웨덴은 통계상 한국보다 부동산 상승률이 높고 스웨덴 역시 부동산으로 재산을 축척한다. 시세차익으로 돈을 벌거나 소위 갈아타기 똘똘한 한채 전략은 여기도 유효했었다.

매매를 하는 시스템이야 어느나라던 조금의 차이가 있지 사고 파는 정도의 시스템이 다를 뿐 대출해서 집을 사는 루트는 비슷하지만 스웨덴이 가장 반대되는 제도는 임대주택 제도라고 생각한다. 앞 서 한번쯤은 언급한 적이 있지만 스웨덴의 임대주택은 경우에 따라 전대가 가능하다. 그리고 우리네 시스템에 없는 정말로 소셜믹스 타입이다. 

한국에는 다양한 임대주택 제도가 있지만 생각보다 아주 큰 맹점이 많다. 우선은 임대주택의 질이 일반 분양이나 기타 주택에 비하여 열악하거나 미흡하다 그리고 저소득층을 위한 미명아래 아주 좁다. 그리고 소득기준은 들어 갈 때 뿐 아니라 살면서 계속 심사를 하여 실제로 주거비용을 아껴서 나가라는 건지 아니면 대충 벌고 영원히 살라는 것지 알 수 없을 정도로 엉망이다. 그리고 임대주택이라는 큰 딱지를 붙여서 아파트이름으로 놀리는 애들도 있지 않는가? 정책을 만드는 분들은 임대주택에 살 일이 없기 때문인지 현실감각이 제로에 수렴한다. 심지어 좋은 위치의 임대아파트들은 당연히 주변 전세시세에 비해 저렴하긴 하지만 상당히 비싸다 임대주택에 가능한 소득기준으로 과연 저 집의 보증금과 임대료를 낼 수 있나 싶은 가격이다. 실제로 1인가구 기준의 국민임대 주택의 소득요건은 최저임급기준보다도 낮다. 그래서 강남 등 좋은 위치에 있는 임대주택이나 서울 변두리 임대주택이나 소득요건이 같다. 현실성 없는 제도라는 거다. 정직하게 들어가기 너무 힘들다는 말이다. 탁상행정의 전형이라고 볼 수 밖에 없다. 그러다 보니 많은 사람들이 편법으로 살거나 부모님이 여유가 있는 학생신혼부부들이 혜택을 받기 딱 좋다. 실제로 지원을 받아야하는 맞벌이 형태에 가정에서는 거주하기 힘들다. 제도가 사람들의 편법을 유도한다는 소리다. 그러다보니 임대주택에 대한 이미지도 인식도 안좋다. 게다가 리모델링 등 규제도 일반임대에 비하여 어렵다. 일반적인 전월세는 집주인이 허락한다면 원상복구 등의 조건 혹은 다음 임차인이 원하다면 가능하지만 국가소유의 임대주택들은 거의 불가능하다.

스웨덴은 반면에 그런면에서는 완전히 반대다. 임대주택을 얻기위해 그 도시의 거주기간 등은 까다롭지만 일단 들어가기만 한다면 그 뒤는 내가 특별히 주택을 소유한다거나 하지 않는다면 소득으로 그곳을 나갈일은 없다. 그리고 소셜믹스 형태의 임대주택도 있어서 같은 아파트 내에서 어느집이 임대고 어느집이 자가소유인지 모르는 경우도 있다. 게다가 임대주택 역시 상속 대상이다. 부모님이 임대주택에 살다가 자식에게 물려주기도 한다. 게다가 많은 임대주택들이 인사이드시티 좋은 위치에 위치 해 있기도 하다. 그러다 보니 임대주택에 대한 인식이 나쁘다기 보다는 오히려 로또처럼 본다. 부러워한다. 물론 이렇다보니 스웨덴도 부작용이 있다 그 임대주택을 잃고 싶어하지 않는 사람들은 혼인하지 않고 삼보(동거)형태로 지내다가 성인이 된 자식이 그 집에서 살게 한다. 나는 이런 집주인 몇을 알고 있다. 대과거의 스웨덴은 국가소유의 택지가 많아서 이 시스템이 가능했으나 오늘날 스웨덴 수도에 주택난이 심각하다. 임대나 자가소유의 주택마저 대대로 스웨덴에서 나고자라 물려받을 것이 있는 자식에게 돌아간다는 것이다.

두 시스템을 보며 나는 드는 생각이 과연 부동산은 정책으로 잡을 수 있는 성질의 것인지 생각하게 된다. 스웨덴도 주택난이 심각하다보니 시내는 비싼 임대료를 지불하거나 높은 값을 내고 집을 구매하는 것이 전부다. 그래서 주택은 늘 모자르고 공급할 땅도 적다 엄밀히 말하면 국토 자체는 우리보다8배나 크지만, 적은 인구와 인프라가 도시에만 몰려 있기 때문에 실제 사용가능한 주택의 수는 늘 부족하다. 임대료 상한제 등 스웨덴에서조차 많은 제도를 시행했지만 집값을 잡거나 임대료를 낮추는 커녕 공급이 줄어들어 블랙마켓처럼 집을 거래하는 사람들만 늘었다. 암암리에 아는 사람끼리만 좋은 자리에 임대를 주는것이다

한국과 스웨덴의 임대주택의 보면 한국은 스웨덴보다 비교적 들어가긴 편하지만 좋지않은 사회인식과 현실성없는 소득기준 그리고 질낮은 주택의 공급이고 스웨덴은 한국에 비하여 질 좋은 주택을 낮은 가격에 본인 소유의 주택처럼 살 수 있지만 실제 공급이 줄어들고 임대주택의 공급문제는 매매주택의 가격을 상승시켜서 만성적인 공급문제에 시달린다. 

두 가지를 절충해서 정책을 만들 수는 없을까? 한국의 임대주택도 소셜믹스로 건설하여(지금처럼 전체 아파트중 임대동을 짓는게 아니라 렌덤호수로 넣는 것이다)분양하고 소득요건을 완화하여 분양아파트급으로 짓는다면 한국의 주택문제도 좀 나아질거 같은데 말이다 기사에 자주 오르내리는 이상하게 건설한 아파트는 죄다LH임대주택이다 이웃이랑 소통하라고 현관문을 유리로 만든다던지 이웃이랑 소통하라고 이상한 계단실을 만들다던지 정말로 그것을 설계한 사람은 그 집에 들어가서 살 수 있는가? 분양형 아파트는 외부인의 완벽한 차단을 목표로 하며 짓는데 왜 임대주택만 자꾸 이웃이랑 소통하라고 강요하는가? 그들은 타 집단과 소통할 생각은 있는가? LH에서 나오는 정보로 땅 살 정신은 있지만 제대로 지을 생각은 없구나 하는 생각이 들었다

요새는 집값이 하락하고 있다고 폭낙론자들은 내말이 맞다고 좋아하고 상승론자들은 땅치고 후회할거라 하고 정부는 몇만호를 짓겠다고 큰소리는 치지만 정작 아직 서울의 재건축의 삽은 커녕 심의도 하지 못한 아파트가 부지기수다. 우리가 못살고 못먹던 시절에 지어진 아파트에 서울에 혹은 수도권에 많은 사람들이 살고 있고 오늘도 그 집값때문에 싸운다 빠른 재건축을 추진하고 합리적인 소셜믹스의 임대주택과 분양주택을 늘리는걸 동시에 한다면 조금은 개선되지 않을까? 유투버나 일반인들이 아는 걸 정치인이 되면 왜 모르는지 의문이다. 스웨덴이나 한국이나 그것만큼은 똑같다. 21세기에도 지주소작제는 사라지지 않는 망령처럼 부동산은 인류가 풀지 못하는 숙제인걸까?