송산역 역세권 개발되면
가장 개발 가능성이 높은 곳은?
객관적인 정보와 사례를 바탕으로 낱낱이 파헤쳐보려 합니다.
안녕하세요 이준용입니다.
최근 인터넷 상에서 다소 황당한 이야기를 읽게 되었습니다. 송산 역세권을 개발하게 될 때 차량기지 앞이 유력한 개발지라는 주장이었습니다. 많은 분들께서 공부가 되시지 않은 채로 이 소식을 접하시고 덜컥 엉뚱한 입지에 투자하시지는 않을까 걱정이 앞섰습니다. 오늘은 이 이야기의 실체를 자세히 살펴보고 송산역 역세권이 개발될 경우 개발이 될 가능성이 높은 토지가 어느 방향으로 뻗어 나갈지 알아보겠습니다.
인터넷에서 본 당황스러운 이야기는 이랬습니다.
송산역 지형은 사방이 막혀 있고 이 점에서 보면 차량기지 앞은 유력한 개발지이다. 4차선 도로에 출입구가 생기는 걸로 아는데 이곳에 테마공원을 지을 예정이라 그렇다. 역 후면은 상업지 및 염전 땅인 녹지로 막혀 있고 도로가 없다. 도시계획자라면 차량기지 앞을 잘 지어 놓을 것이다. 차량기지국 앞은 사각 형태의 건물을 올릴 것이다. 비슷한 수서 역의 경우도 차량기지국 앞이 상업지로 잡혀있다. 이정표에 테마공원이 있으며 대우건설에서 3000천 세대가 계획되어 있다는 것으로 안다.
우리는 좀 더 나은 선택을 하려고 정보를 수집하지만 실제 마음속으로는 이미 어느 정도 결정을 한 뒤 그 결정을 뒷받침하는 정보만 선별해서 수집하려는 본능을 가지고 있습니다. 이를 심리학 적으로 ‘확증편향’이라고 말합니다.
투자에 있어 객관적인 증거나 논리를 뒤 받침 할 수 있는 근거가 없으면 그 투자는 무조건 실패합니다. 물론 운이 맞아 투자에 성공하는 경우도 종종 있지만 그 경우 다음 후속 투자에서 실패할 가능성이 높습니다.
이 글을 보면 유난히 확신에 찬 어조로 차량기지 앞의 토지가 앞으로 개발될 가능성이 높다고 이야기하고 있습니다. 이 분께서 그곳의 위치한 땅의 주인이실 수도, 부동산 업에 종사하는 분일 수도 있습니다. 여하튼 흥미로운 주제인 것만은 확실합니다. 송산역을 중심으로 한 역세권 개발 예정 토지에 투자하고자 하시는 분이 워낙 많기도 하고 이 지역이 워낙 뜨겁기에 다양한 의견이 나오고 있는 것으로 볼 수 있기 때문이죠.
지난번 올린 포스팅을 보시면 송산 역세권에 개발 가능성이 높은 토지를 어느 방향에 따라 예측할 수 있는지 알 수 있습니다. 아직 포스팅을 못 보신 분들께서는 이 글에 주목해 주세요!
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/11
막간을 이용해 퀴즈를 내보려 합니다.
아래의 그림에서 역세권 개발 가능성이 높은 토지를 순서대로 답해주세요!
정답은 이야기가 마무리되는 때에 알려 드리도록 하겠습니다.
앞서 소개드린 주장을 펼치신 분의 글을 논리적으로 살펴보겠습니다. 차량기지가 있는 1번 지역도 결국에는 기지에 막혀 있습니다. 그분께서 녹지에 막혀서 개발이 안 된다고 주장하셨던 지역은 2,3번 지역인 것으로 보입니다.
1,2번 지역 사이에는 동서 진입로가 가로지르고 있습니다. 동서 진입로는 왕복 4차선으로, 폭이 50m~70m에 달하는 넓은 도로입니다.
사진을 보면 송산역과 차량기지를 중심으로 지역을 나눠 1,2,3번 지역으로 표시했습니다. 그분께서 말씀하신 송산 역세권 개발 유력지는 1번이고 송산역 주변이 녹지로 막혀 도로가 없다고 지적하신 곳은 동 측 광장 아래 염전이 자리 잡은 2번 지역을 말씀하시는 것 같습니다.
차량기지 앞의 개발이 유력하다고 주장하신 분께서 주장하신 동서 진입로의 위쪽에 해당되는 1번 지역은 우선적으로 역세권이 개발될 수 있는 지역이 아닙니다.
늘 말씀드리는 송산 그린시티와 남양 뉴타운 사이 서해선 철도, 남양서로, 77 국도를 세 개의 축은 이 지역의 핵심 개발축으로 보아야 합니다. 송산역 바로 앞부터 개발 축을 따라 개발이 용이하고 개발 면적이 넓은 2번 지역이 존재합니다. 그에 비해 동서 진입로라는 넓은 도로가 가로막고 있는 1번 지역이 유력 개발지라는 주장은 의문이 들 수밖에 없습니다.
이런 주장들은 개발 계획이 세워지던 초창기부터 흘러온 이야기에 살이 붙어 허무맹랑한 소문으로 떠도는 것이라 생각합니다. 이 이야기를 뒤 받침 해줄 수 있는 증거와 자료를 찾기가 어려웠기 때문입니다.
수서역세권 사례
이야기 속에서 언급된 수서 역으로 이동해 보겠습니다. 수서는 SRT 수서역이 개통되어 전국 각지모든 광역시와 세 시간 안에 연결합니다. 수서역 앞 차량기지가 떠도는 소문처럼 상업지로 바뀌어 있는지 직접 확인해 보겠습니다.
이야기에 나왔던 수서 차량기지 앞은 상업지역으로 바뀌지 않았습니다. 공공주택지구로 지정되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 더 확실하게 알아보기 위해 지적 편집도를 켜고 더 살펴보았습니다.
사진과 같이 공공주택지구로 설정이 되어있습니다. 공공주택지구 일지라도 상업지로 따로 지정해 놓았을 가능성이 있을 수 있어 확실하게 조사하기 위해 국토교통부의 토지이용 규제정보서비스를 통해 직접 토지 이용계획을 열람해보았습니다.
여러분께서도 관심이 있는 토지의 토지이용계획을 확인하고자 하실 때 국토교통부의 토지이용 규제정보 서비스를 활용해보세요. 온라인으로 해당 지역의 토지이용계획과 규제 사항을 확실하게 알아야 할 때 매우 유용한 시스템입니다.
수서 역세권에서 공공 주택지구로 지정된 토지의 이용계획입니다. 아직 역세권 개발에 필요한 지방 자지단체의 심의가 이루어지기 전 상태인 것을 알 수 있습니다. 현재 이 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.
특히 이 곳이 지자체의 심의를 거쳐 역세권 개발이 진행된다고 하더라도 전체 지역이 상업지로 탈바꿈하는 것은 불가능합니다. 2017년 7월 24일 강남구청에서 발표한 보도자료에 따르면 강남구는 같은 달 4일 한국 토지주택공사(LH)와 한국철도시설공단(KR)이 국토교통부에‘수서 역세권 공공주택지구 지구계획’에 대한 승인을 신청했다고 발표했습니다.
국토교통부가 발표한 개발 구상안을 보면서 함께 이야기 나누어 보도록 하겠습니다.
출처: 뉴시스수서 공공주택지구에는 수서역 남쪽으로 청년층을 대상으로 한 공공 임대주택 1,900호와 10년 임대주택 900호가 건설됩니다. 이 지역은 행복주택 등 공공주택이 대규모로 건설되는 데 따른 지역주민의 반발이 극심했습니다. 교통혼잡과 기반시설 부족으로 주변 지역 주민의 생활에도 영향을 미칠 수 있다는 우려 때문이었습니다.
이 그림에서 살펴보면 차량기지 바로 옆으로 공공주택과 주거지역이 배치되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 차량 기지 주변은 기지 내에서 발생하는 소음과 분진으로 인근 주민들이 반기는 시설이 아닙니다. 그렇기에 공공주택과 주거 지역이 일종에 완충 역할을 하고 있는 것을 볼 수 있습니다.
특히 수서 역세권의 경우 수서역 우측 탄천을 가로질러 문정 법조단지가 올해 조성을 마친 상태로 이미 산업과 인구가 다수 유입되어 도시가 형성되었습니다. 특히 3호선 수서역을 중심으로 이미 상업지역이 다수 조성되어 있어 대부분의 상업 수요가 3호선 수서역 사거리를 중심으로 모여있습니다.
서울시도 작년 수서역 주변을 먼저 개발하고 공공주택 지구를 주변과 연계해 순차적으로 개발하자는 입장을 내놓은 적이 있습니다. 수서 역세권을 중심으로 차량기지 옆이 가장 늦게 개발되는 지역임을 알 수 있습니다.
다른 지역의 차량기지 사례 살펴보기
다른 지역의 역과 차량기지는 어떨까요?
고덕지구의 5호선 차량기지 모습입니다. 주변에 강동 야구장이 보입니다. 상업지를 찾아볼 수 없습니다.
마지막으로 경기도 고양시에 위치한 행신역으로 가보겠습니다.
차량기지가 있는 곳은 대체적으로 도심과는 일정한 거리를 두고 있습니다. 그사이를 큰 도로나 하천이 흐르는 경우가 많습니다.
차량기지가 주변에 생긴다는 이유 하나로 주민들이 결사반대를 외치면서 계획이 무산되거나 다른 곳의 도심에서 벗어난 곳으로 변경되는 사례가 적지 않습니다.
우리가 수서 역세권 공공택지 지구에 대해 알아본 것은 중요한 교훈을 가지고 있습니다. 송산역 차량 기지 앞 토지는 역세권 개발이 진행될 가능성이 전혀 없는 지역은 아닙니다. 인구가 화성시가 목표한 숫자만큼 늘어나게 되면서 추가로 도시를 조성하기 위해 공간이 필요한 경우 언제든지 개발이 가능한 지역입니다.
그러나 이 지역은 장기적으로 보아야 합니다. 어느 투자자 입장에서 보더라도 역세권 우선 개발지를 두고 이런 지역에다가 10년이고 20년이고 긴 시간 동안 묶어 두려 하지 않을 것임을 기억해 주시면 좋을 것 같습니다.
송산역과 남양 뉴타운 사이 핵심 개발 축에서 벗어나 있는 지역이기에 개발이 되는 속도와 가능성이 상대적으로 낮다는 것입니다. 역이 개통되면서 개발되는 역세권 우선 개발대상지에서 벗어날 확률이 매우 높은 것이죠.
한참 송산그린시티를 중심으로 개발이 진행되고 있는 송산역 주변에서 현명한 투자자는 어떤 선택을 하게 될까요? 토지는 세 번 오른다는 격언을 떠올려 보았으면 좋겠습니다. 토지는 개발 계획이 발표될 때 처음으로 오릅니다. 공사가 시작되면서 두 번째로 오르고, 개발이 종료되는 시점에 마지막으로 오르게 됩니다.
현명한 투자는 개발이 발표되는 시점에 알맞게 투자가 가능하고 개발이 종료되어 차익을 실현한 뒤 투자금을 이익과 함께 회수할 수 있는 토지에 대한 투자를 의미합니다. 송산역 차량기지 앞은 원천리를 비롯한 개발 축에 걸쳐 있는 지역의 토지보다 개발이 늦게 될 것으로 예상됩니다. 토지 투자의 격언대로 무릎에 사 어깨에 팔기 어려운 지역이라는 것을 알 수 있습니다.
여기까지 읽으셨다면 앞서 낸 퀴즈의 정답이 무엇인지 알아차리셨을 겁니다.
정답은 2,3번 지역 >> 1번 지역입니다.
앞서 함께 살펴본 지도를 기준으로 2번, 3번 지역에 속한 땅이 우선 개발지로 개발되게 됩니다. 그 후 시간이 흘러 도시화가 진행되고 추가로 도시를 조성해야 하는 경우 1번 지역의 개발도 기대해 볼 수 있을 것입니다. 지금은 2,3번 지역 토지에 투자하는 데 집중하는 것이 좋습니다.
송산 역세권은 송산역에서 화성시의 도심인 화성시청이 위치한 남양 뉴타운을 따라 남동 측 방향으로 역세권 개발이 일어날 수밖에 없는 구조입니다. 차량기지가 도심을 향하지 않고 지금의 위치에 지어지고 있는 것은 이를 증명하는 단서 중 하나입니다.
역세권이란 말에 많이 많은 분들이 마음을 빼앗깁니다. 개발이란 말에 휘둘리는 분들을 현혹하기 위해 존재하지 않는 온갖 자료를 적당히 짜깁기 해 미래가치가 전혀 없는 토지를 팔고 있는 악덕업자는 어디에나 존재합니다.
우리는 공부를 통해 힘들게 모은 내 재산을 지킬 수 있는 힘을 기를 수 있습니다. 피 땀 흘려 모은 돈이 엉뚱한 땅에 묶이는 안타까운 일을 막을 수 있습니다. 여러분께서 앞으로 충분한 상승을 기대할 수 있는 토지를 알아볼 수 있는 안목을 키워 나가셨으면 좋겠습니다. 땅으로부터 제2의 월급을 받는 경제적 자유인으로 거듭나실 수 있기를 진심으로 소망해 봅니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
