홍대 입구에 고시원을 창업하신 원장님
'26년 3월 고시원 창업 후기
홍대 입구에 고시원을 창업하신 원장님고시원 창업을 고민하는 분들을 만나보면, 처음부터 확신에 차 있는 경우는 오히려 드뭅니다.
대부분은 반신반의한 상태로 출발합니다. 정말 이 사업이 괜찮은지, 내가 해도 되는 일인지, 투자금 대비 수익은 현실적인지. 머릿속에 물음표를 여러 개 달고 오시지요.
이번에 함께하게 된 원장님도 그랬습니다.
올해 1월, 사당살이 고시원 창업 원데이 클래스에 참석하신 뒤 1:1 컨설팅을 요청해 주셨고, 지금은 임대차 조건 조율을 마친 채 소방 공사와 잔금 절차를 앞두고 계십니다. 처음 세미나에서 뵈었을 때만 해도 조심스럽게 시장을 살펴보는 단계였는데, 어느새 실제 창업의 문턱 앞까지 오신 셈입니다.
처음 원장님이 생각하신 예산은 3억대 초중반 정도였습니다.
그에 맞는 매물들을 몇 차례 함께 보면서 입지, 방 구성, 시설 상태, 권리금 수준을 하나씩 비교해봤습니다. 처음에는 ‘일단 무리하지 않는 선에서 시작해보자’는 마음이 더 커 보였습니다. 창업에서는 당연한 태도입니다. 누구나 첫걸음은 조심스럽습니다.
그런데 몇 개의 매물을 직접 보고 나면 생각이 조금씩 달라집니다.
숫자로만 볼 때와, 실제 공간을 눈으로 확인할 때는 판단의 기준이 달라지기 때문입니다. 싼 매물이 반드시 나쁜 것은 아니지만, 낮은 권리금만 보고 들어가기에는 결국 더 큰 비용을 치르게 되는 경우도 적지 않습니다. 입지가 약하거나, 객실 경쟁력이 떨어지거나, 운영 난도가 높아지면 매달 만들어내야 하는 수익의 체감 난이도는 훨씬 커지니까요.
원장님도 그 지점을 빠르게 읽어내셨습니다.
조금 더 좋은 자리에 있는 곳, 조금 더 선명한 수요가 있는 곳, 그리고 들어갔을 때 운영의 부담이 상대적으로 덜한 곳. 결국 중요한 것은 ‘얼마에 사느냐’보다 ‘들어간 뒤 얼마나 안정적으로 굴러가느냐’라는 쪽으로 생각이 옮겨갔습니다.
저 역시 이 판단에 크게 공감했습니다.
창업 자금이 커질수록 부담도 분명 커지지만, 반대로 일정 수준 이상의 경쟁력을 갖춘 매물은 수익 구조를 만드는 일이 한결 수월해지기도 합니다. 물론 전제는 분명합니다. 리스크를 충분히 점검하고, 숫자를 무리 없이 감당할 수 있어야 합니다. 그 준비만 되어 있다면, 더 좋은 입지와 더 나은 상품성은 운영자의 숨을 훨씬 덜 차게 만듭니다.
그 이후로는 방향이 조금 더 분명해졌습니다.
무작정 방 개수가 많은 곳보다, 객실 크기와 컨디션이 좋고 입지가 받쳐주는 매물 위주로 다시 보기 시작했습니다. 수량보다 질, 그리고 단순한 규모보다 운영의 안정감을 보게 된 것입니다.
그 과정에서 함께 보게 된 곳이 홍대입구 권역이었습니다.
겉으로 보기에는 이미 많은 상권처럼 느껴지지만, 실제로 들여다보면 1인 주거 수요에 비해 선택지는 의외로 넉넉하지 않습니다. 학생, 직장인, 외국인, 예체능 수험생까지 수요층이 다양하고, 유입도 꾸준합니다. 저 역시 예전부터 이 권역은 늘 관심 있게 보던 곳이었습니다. 같은 대학가라고 해도 신촌·이대와는 또 결이 다르고, 홍대만의 생활권은 분명한 힘이 있습니다.
제가 세미나 때 자주 말씀드리는 지역들이 있습니다.
성수와 건대 쪽, 홍대에서 신촌·이대까지 이어지는 권역, 그리고 강남역 일대입니다. 이 지역들은 공통적으로 수요가 두텁고, 창업 이후 운영 안정성 측면에서도 장점이 많습니다. 나중에 매도까지 고려했을 때도 시장에서의 선호가 비교적 뚜렷한 편이라, 처음 진입하는 원장님들 입장에서는 여러모로 검토할 가치가 높은 곳들입니다.
이번 과정에서도 단순히 매물을 보여드리는 데서 끝나지는 않았습니다.
권리금 수준이 적정한지, 어떤 부분에서 조정 가능성이 있는지, 부동산을 통해 어디까지 적극적으로 이야기해볼 수 있는지 함께 점검했고, 실제로 일부 조정도 이뤄졌습니다. 결국 창업은 좋은 매물을 찾는 일만큼이나, 그 매물을 어떤 조건으로 가져오느냐도 중요하니까요.
이제 남은 절차를 잘 마무리하면 원장님은 곧 새로운 출발선에 서게 됩니다.
막연한 관심으로 시작했던 일이 구체적인 선택이 되고, 선택이 다시 실행으로 이어지는 과정을 가까이서 보다 보면 늘 비슷한 생각이 듭니다. 창업은 용기만으로 되는 일도 아니고, 계산만으로 되는 일도 아니라는 것. 끝까지 확인하고, 비교하고, 자신의 기준을 세운 사람만이 결국 한 발을 내딛게 된다는 것입니다.
잔금까지 마치고 정식으로 오픈하시면 저도 한 번 찾아뵈려 합니다.
사당살이 1:1 고시원 창업 컨설팅 포인트
1. 손 많이 안가고 쉽게 수익이 바로 가능한 물건
2. 권리금이 어느정도 있는 물건이다보니 리스크 적인 부분이나 출구 전략까지도 미리 고민
3. 적정 권리금 협의를 위한 적극 중재 및 근거 제안
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