에어비앤비 대신 고시원 창업하신 30대 여자 원장님
'26년 2월 고시원 창업 후기
에어비앤비 대신 고시원 창업하신 30대 여자 원장님오늘도 한 분이 잔금까지 무사히 마쳤습니다.
이분은 사당살이 SUMMIT(고시원 창업 원데이 클래스)을 듣고 난 뒤 1:1 컨설팅으로 이어진 경우였습니다.
젊은 여성 원장님이셨는데, 처음부터 인상이 또렷했습니다. 꼼꼼하고, 판단이 빠르고, 무엇보다 스스로 움직이는 힘이 있는 분이었습니다. 누군가 방향을 정해주기만 기다리는 타입이 아니라, 본인이 직접 발로 뛰면서 기준을 세워가는 쪽에 가까웠습니다.
실제로 컨설팅을 의뢰하실 때도 이미 물건들을 적극적으로 찾아보고 계셨어요.
고시원 중개인들과 개별적으로 연락을 돌리며 물건을 보고 계셨고, 저희 쪽에서 연결드린 중개인과 만나기 전에도 이미 다른 부동산과 미팅 약속이 잡혀 있었습니다. 그래서 저는 우선 그대로 보고 오시라고 말씀드렸습니다. 시장을 보는 눈은 결국 많이 볼수록 생기기 때문입니다.
다만 공유해주신 매물들을 처음 봤을 때는 솔직히 전혀 기대를 하지 않았습니다.
권리금을 실제보다 높게 불러놓은, 이른바 업브리핑 성격이 보이는 물건도 섞여 있었기 때문입니다. 이런 경우는 겉으로는 괜찮아 보여도 안으로 들어가면 가격의 설득력이 떨어지는 경우가 많습니다. 그래도 여러 중개 채널에 나와 있는 물건이라면, 저희 쪽 중개인을 통해 다시 확인했을 때 업브리핑 없이 현실적인 조건으로 접근할 수 있는 경우도 있어서 일단 보고 오시는 게 낫겠다고 판단했습니다.
그런데 예상 밖의 일이 생겼습니다.
큰 기대 없이 나가신 자리에서, 이분이 소위 말하는 ‘서랍 속 매물’을 하나 끌어오신 것입니다. 공개적으로 널리 풀린 매물이 아니라, 중개인이 어느 정도 선별해 들고 있던 물건이었습니다. 나중에 보면 이런 일은 대개 사람에서 시작됩니다. 이 원장님은 말씀도 야무지게 잘하시고, 의지도 분명해서 부동산 쪽에서도 좋은 인상을 받으셨던 것 같습니다. 결국 매물이라는 것도 정보만으로 움직이는 게 아니라, 누가 얼마나 진지하게 보고 있는지에 따라 열리는 경우가 있거든요.
그 물건은 처음 시장에 나왔을 때보다 권리금이 꽤 조정된 상태였습니다.
저는 개인적으로 이런 경우를 눈여겨보는 편입니다. 가격이 의미 있게 흔들렸다는 건 어디선가 균열이 생겼다는 뜻이기 때문입니다. 알고 보니 한 차례 계약이 진행되다가 무산된 이력이 있었습니다.
이런 매물은 겉으로만 보면 불안해 보일 수도 있습니다. 하지만 오히려 그래서 더 자세히 들여다볼 가치가 생기기도 합니다. 계약이 왜 깨졌는지, 그 이유가 본질적인 하자인지 아니면 거래 과정에서의 변수였는지에 따라 이야기는 완전히 달라지기 때문입니다.
이번 물건은 남부순환로 라인에 있었습니다.
제가 계속 데이터를 보면서 눈여겨보는 축 안에 있는 입지였고, 수요 측면에서도 좋은 자리였습니다. 무엇보다 입지, 수익, 권리금 수준을 같이 놓고 봤을 때 밸런스가 괜찮았습니다. 무조건 싸다고 할 수는 없지만, 그렇다고 과하게 무리한 가격도 아니었습니다.
그래서 저는 저희 쪽 부동산을 통해 다시 한 번 더블 체크를 했습니다.
정말 그 부동산만 들고 있는 물건이 맞는지, 가격 조정의 배경은 무엇인지, 현재 조건이 시장에서 보았을 때도 합리적인 수준인지 확인했습니다. 결과적으로 입지와 수익성, 그리고 권리금이 꽤 설득력 있는 상태였고, 이 정도면 적극적으로 검토해도 되겠다는 판단이 섰습니다.
그래서 진행해보시라고 말씀드렸습니다.
협상 과정의 구체적인 내용까지 다 풀 수는 없지만, 결과적으로는 조정된 권리금에서 한 번 더 네고가 됐습니다. 처음 불렸던 금액과 비교하면 차이가 꽤 생긴 셈입니다. 저는 이런 순간을 볼 때마다 결국 창업은 ‘좋은 물건을 만나는 일’이 아니라 ‘좋은 조건으로 가져오는 일’까지 포함된다는 생각을 하게 됩니다. 같은 매물이라도 어떤 가격으로 들어가느냐에 따라 시작점의 무게는 완전히 달라지니까요. 그리고 함께 이전 계약이 어떤 이유로 무산됐는지도 확인했습니다. 이런 확인 절차는 작은 듯 보여도 실제로는 매우 중요합니다. 모르는 채 들어가는 것과 알고 대비하며 들어가는 것은 전혀 다른 이야기이기 때문입니다.
물론 현장에 완벽한 물건은 없습니다.
저도 직접 이 고시원을 다녀와 봤는데, 공용 화장실 문이 구조상 반쯤만 열리는 불편함이 있었습니다. 언뜻 보면 사소한 문제 같지만, 실제 운영에서는 이런 포인트가 생활 만족도에 영향을 줄 수도 있습니다. 그렇다고 이런 이유 하나로 물건 전체를 접어야 하느냐 하면, 꼭 그렇지는 않습니다. 고시원 시장에는 처음부터 끝까지 100점짜리 매물이 거의 없습니다. 결국 중요한 건 단점을 무시하는 것이 아니라, 어떤 부분은 감안하고 어떤 부분은 사전에 대비할 것인지 판단하는 일입니다.
저는 늘 창업이란 완성된 답을 고르는 일이 아니라, 감당 가능한 부족함을 안고 들어가서 그 공간을 더 나은 방향으로 바꿔가는 과정이라고 생각합니다.
조금 불편한 구조가 있으면 운영 방식으로 보완할 수 있고, 시설의 아쉬움이 있으면 우선순위를 정해 하나씩 개선할 수 있습니다. 그렇게 밸류업의 방향이 보이는 물건이라면, 처음부터 완벽하지 않다는 이유만으로 놓칠 필요는 없습니다.
잔금을 치른 직후에는 당연히 정신이 없을 것입니다.
인수인계가 이어지고, 당장 눈앞의 정리해야 할 일도 한꺼번에 몰려옵니다. 그래서 저는 늘 잔금 전에 챙겨야 할 체크리스트를 미리 공유드립니다. 막상 그날이 되면 놓치기 쉬운 것들이 생각보다 많기 때문입니다. 준비는 결국 잔금 당일보다, 그 전에 얼마나 정리해두었느냐에서 갈립니다.
저도 조만간 다시 한 번 방문해서 추가로 볼 부분을 함께 점검하고, 어떻게 밸류업을 가져가면 좋을지 이야기를 나눠볼 생각입니다. 창업은 계약으로 끝나는 일이 아니라, 그다음부터가 진짜 시작이니까요.
처음엔 기대하지 않았던 자리에서 의외의 물건이 나왔고,
가격의 균열이 기회가 되었고, 완벽하지 않은 공간 안에서 오히려 가능성을 읽었습니다.
결국 좋은 창업은 반짝이는 매물을 고르는 데서 나오기보다, 남들이 지나친 지점에서 자기만의 기준으로 가능성을 발견하는 데서 시작되는 것인지도 모르겠습니다.
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