퇴직 후 고시원 창업을 생각하신 원룸 건물주

'26년 3월 고시원 창업 후기

Mar 18. 2026

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이번에 떠오르는 분은, 오랜 고민 끝에 결국 한 장의 계약서 앞에 앉으신 분입니다.

권리 계약은 이미 마무리되었고, 연휴가 지나면 소방 점검과 임대차 잔금 절차가 이어질 예정입니다. 임대차 조건에 대한 큰 방향도 이미 정리된 상태라, 이쯤이면 마지막 단계까지 무리 없이 갈 가능성이 높은 케이스라고 보고 있습니다. 그래서 조금 이른 감이 있더라도 미리 소개해보고 싶었습니다.

이분과의 인연은 작년 가을쯤으로 거슬러 올라갑니다.

그때 사당살이 SUMMIT에 참석하셨고, 이후 시간을 두고 여러 가능성을 검토하셨습니다. 나중에 이야기를 들어보니, 퇴직 이후를 생각하며 꽤 다양한 사업 아이템을 직접 살펴보셨더군요. 프랜차이즈를 포함해 이런저런 설명회도 찾아가 보고, 여러 선택지를 나름의 기준으로 비교해보셨다고 했습니다. 단순히 ‘무언가 해봐야지’ 하는 막연한 마음이 아니라, 실제로 발품을 팔며 자기에게 맞는 사업을 찾고 계셨던 셈입니다.

그러다 작년 말, 1:1 컨설팅을 문의해주셨습니다.

여러 가능성을 둘러본 끝에, 결국 고시원 창업이 가장 보수적이고 안정적인 선택처럼 보였다고 하셨습니다. 저는 이 표현이 꽤 인상적이었습니다. 고시원 창업을 처음 접하는 분들은 보통 이 시장을 아주 공격적인 기회로 보거나, 반대로 너무 낡은 업종으로 오해하는 경우가 많은데, 이분은 오히려 ‘보수적 안정성’이라는 관점에서 보셨기 때문입니다.

그분이 특히 공감하셨던 지점도 기억에 남습니다.

다른 자영업은 장사가 잘되기 시작하면 곧바로 유사한 브랜드나 경쟁 매장이 근처에 들어서는 장면을 수없이 보셨다고 했습니다. 잘되는 순간 곧바로 경쟁이 심화되는 구조를 여러 번 경험적으로 지켜본 것이지요. 반면 고시원은 아무 데나 쉽게 같은 형태의 공급이 늘어나는 시장이 아닙니다. 입지, 건물 조건, 시설 기준, 운영 경험 같은 요소가 함께 맞물려야 하니 진입 자체에 어느 정도 제약이 있습니다. 이분은 바로 그 점에서 고시원 사업의 매력을 느끼셨습니다. 잘되면 바로 옆에 복제되듯 따라붙는 업종보다, 공급의 한계가 어느 정도 존재하는 시장이 훨씬 납득 가능하게 보였던 것입니다.

또 하나 흥미로웠던 건, 이분이 이미 원룸 자산을 보유하고 계셨다는 점입니다.

원룸은 분명 장점이 있는 자산입니다. 토지 가치가 같이 움직여준다면 시세 차익을 기대할 수도 있고, 월세 수익도 비교적 안정적으로 들어옵니다. 다만 막상 숫자를 찬찬히 따져보면 생각보다 아쉬움을 느끼는 분들도 많습니다. 들어가는 총액, 대출 규모, 이자 비용, 실제 손에 남는 수익률까지 계산해보면 현금흐름 측면에서 3~4% 안팎으로 체감되는 경우가 적지 않기 때문입니다. 자산으로서의 의미와 별개로, 매달 쌓이는 현금흐름만 놓고 보면 기대보다 답답하다고 느끼는 것이지요.

실제로 비슷한 고민 끝에 방향을 바꾼 사례들도 저는 종종 봅니다.

알고 지내는 한 원장님은 원룸을 월세 대신 전세 형태로 돌려 자금을 만들고, 그 자금을 바탕으로 고시원 창업에 들어가 수익률을 더 끌어올린 적이 있습니다. 물론 모든 사람에게 같은 방식이 정답일 수는 없습니다. 다만 이런 사례들을 보다 보면 결국 중요한 건 ‘어떤 자산을 가지고 있느냐’보다 ‘내 자산이 어떤 역할을 하고 있느냐’라는 생각을 하게 됩니다. 그래서 저는 늘 포트폴리오 분산이 중요하다고 느낍니다. 한 가지 자산에만 기대는 구조보다, 성격이 다른 수익 구조를 함께 가져가는 편이 훨씬 단단할 때가 많기 때문입니다.

이번 원장님도 이 과정이 처음부터 순조롭지만은 않았습니다.

계약이 두 번 무산되었습니다. 한 번은 제가 소개드린 부동산을 통해, 또 한 번은 다른 경로를 통해 진행하다가 뜻대로 이어지지 못했습니다. 보통 이쯤 되면 마음이 꽤 지칩니다. 물건을 알아보는 일도 에너지가 많이 드는데, 성사 직전까지 갔다가 흐름이 끊기면 다시 처음으로 돌아가는 기분이 들기 때문입니다. 그런데도 이분은 포기하지 않으셨습니다. 다시 보고, 다시 따져보고, 다시 기회를 찾았습니다. 그리고 결국 다시 저희 쪽에서 소개드린 부동산을 통해 계약까지 이어지게 되었습니다.

최종적으로 선택한 곳은 입지가 괜찮으면서도 가격 경쟁력이 있는 고시원이었습니다.

흔히 말하는, 손은 좀 가지만 잘 다듬으면 충분히 매력적인 물건에 가까웠습니다. 현재 원장이 10년 가까이 운영해온 곳이라 공간 자체의 이력도 있었고, 손봐야 할 부분과 살릴 수 있는 부분이 비교적 분명한 편이었습니다. 저는 이런 물건이 늘 흥미롭습니다. 처음부터 번듯하게 완성된 자산은 아니지만, 보는 사람에 따라 전혀 다른 미래를 갖게 되는 매물이 있기 때문입니다.

다행히 이분에게는 인테리어 쪽 인맥도 있었습니다.

그래서 과하게 비용을 쓰지 않으면서도 필요한 부분은 효율적으로 손봐 운영할 계획을 세우고 계셨습니다. 결국 이런 물건은 ‘얼마나 많이 고치느냐’보다 ‘어디를 어떻게 손보느냐’가 더 중요합니다. 비용을 통제하면서 공간의 인상을 바꾸고, 운영의 기본 체력을 갖추는 쪽으로 접근하신다는 점에서 방향도 꽤 현실적으로 느껴졌습니다.