1인 주거 수요가 가장 많은 입지에 창업하신 원장님

'26년 3월 고시원 창업 후기

Mar 16. 2026

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1월에 고시원창업 컨설팅을 신청하고 여러 매물을 함께 검토하신 분들이, 2월이 되자 하나둘 창업에 성공하시고 계십니다. 생각보다 빠르게 결정을 내리신 분도 있었고, 예상보다 더 많은 우여곡절을 겪는 분들도 많습니다. 그럼에도 포기하지 않고 물건을 계속 검토하고 노력하시어 결국 고시원 창업을 성공하셨습니다.

이번에 소개시켜드리는 원장님도 그런 분 중 한 분입니다.

어느 정도 여유 있는 자금을 바탕으로 시장을 살펴보고 계셨고, 무리하게 쫓기듯 결정하기보다는 괜찮은 매물이 나오면 제대로 들어가겠다는 쪽에 가까웠습니다.

그렇다고 이 과정이 처음부터 매끄럽기만 했던 것은 아닙니다.

중간에 한 번 거래가 성사 직전에서 어그러진 적도 있었습니다. 그런 일을 겪고 나면 보통 두 가지 반응으로 갈립니다. 하나는 ‘역시 쉽지 않다’며 한 발 물러서는 것이고, 다른 하나는 다시 중심을 잡고 더 나은 선택지를 찾는 것입니다.

이 원장님은 후자였습니다. 한 번의 무산으로 흐름을 놓치지 않고, 다시 물건을 찾고, 다시 검토하고, 다시 움직였습니다. 저는 사실 그 과정에서 이미 절반은 결정되었다고 생각합니다. 창업은 결국 그런 태도에서 갈리는 경우가 많기 때문입니다.

최종적으로 인수하게 된 곳은 서대문구, 신촌·이대 생활권 안에 있는 고시원이었습니다.

이 지역은 말할 것도 없이 1인 주거 수요가 꾸준한 곳입니다. 학생 수요만 있는 것도 아니고, 직장인과 지방에서 올라온 단기 체류 수요까지 폭이 넓습니다. 게다가 이번 물건은 객실 수까지 많은 편이라, 입지와 규모만 놓고 봐도 시장에서 눈길을 끌 수밖에 없는 조건이었습니다. 그래서인지 처음 시장에 나왔을 때 가격 역시 만만치 않았습니다. 좋은 자리, 많은 방, 안정적인 수익 가능성. 이런 요소가 겹치면 매도자 역시 강하게 부르는 경우가 많습니다.

원장님도 현장을 다녀오신 뒤 확실히 마음이 움직이셨습니다.

그리고 그때부터 중요한 건 ‘좋아 보인다’는 감각을 넘어서, 이 물건이 과연 얼마까지는 검토할 만한지 숫자로 바꾸는 일이었습니다. 저는 늘 이 단계가 중요하다고 생각합니다. 마음에 드는 것과, 실제로 들어가도 되는 것은 다른 문제이기 때문입니다. 그래서 어느 수준의 가격이라면 충분히 매력이 있다고 볼 수 있는지, 어느 선을 넘어가면 부담이 커지는지를 기준으로 말씀드렸고, 그 안으로만 들어온다면 적극적으로 검토해볼 만하다고 의견을 드렸습니다.

다행히 이 물건은 협상 여지가 아예 없는 케이스는 아니었습니다.

자세히 들여다보면 완벽하게 매끈한 매물은 드뭅니다. 크고 작은 균열, 협상 포인트, 조건 조정의 가능성은 늘 존재합니다. 이번 건도 그런 부분이 있었고, 결과적으로 권리금 협의가 꽤 많이 이뤄졌습니다.

저는 이 지점이 고시원 창업에서 꽤 중요하다고 생각합니다.

권리금이 높다는 이유만으로 무조건 피하는 것이 정답은 아닙니다. 오히려 일정 규모 이상 되는 매물은 처음 숫자가 커 보여도, 협상의 폭이 열려 있는 경우가 있습니다. 반대로 2~3억대처럼 비교적 작은 매물은 금액대가 낮아 보이지만, 실제로는 권리금 조정 폭이 만만치 않기도 합니다. 결국 겉으로 보이는 숫자 하나만으로 판단할 일이 아니라, 이 가격이 왜 형성됐는지, 어디까지 조정이 가능한지, 조정된 뒤에는 어떤 수익 구조가 가능한지를 함께 봐야 합니다.

컨설팅을 진행하는 저 개인적으로도 우량한 물건을 인수하시는 경우가 훨씬 마음이 놓입니다.

물론 저 역시 고시원 권리금으로 5억 가까운 자금이 들어가는 건 여전히 부담스럽게 느껴집니다. 숫자 자체가 주는 압박은 분명 있으니까요. 다만 큰 금액이 들어가는 만큼, 그에 걸맞은 입지와 객실 경쟁력, 운영의 안정성이 받쳐준다면 이야기는 달라집니다. 좋은 매물은 비싸다는 이유만으로 배제할 대상이 아니라, 더 정교하게 검토해야 할 대상에 가깝습니다.