자영업을 접고 고시원을 창업하신 원장님

'26년 2월 고시원 창업 후기

자영업을 접고 고시원을 창업하신 원장님

이번에 함께한 분은 영종도에서 자영업을 하시던 분입니다.

기존 업장을 정리한 뒤 다음 사업 아이템을 고민하시다가, 사당살이 고시원 창업 원데이 클래스인 사당살이 SUMMIT에 오셨고, 이후 바로 1월 컨설팅으로 이어졌습니다.

이분은 처음부터 물리적인 제약이 분명했습니다.

거주지가 영종도였기 때문입니다.

영종도에도 고시원이 아예 없는 것은 아니지만, 제가 보기에는 일반적인 1인 주거 수요보다는 건설현장 중심 수요에 가까운 곳이 많았습니다. 매물도 거의 없고, 나중에 양도까지 생각하면 쉬운 시장은 아니었습니다. 송도도 검토 대상이긴 했습니다. 수요 자체는 좋고, 1인 가성비 주거 니즈도 분명한 지역입니다. 다만 그쪽은 상가주가 직접 운영하는 경우가 많아 매물이 잘 나오지 않는 편입니다.

그래서 현실적으로는 집에서 접근 가능한 범위 안에서, 부천·부평·경기 서부 쪽 매물을 보는 것이 우선이었습니다.

부천 근방 고시원 검색 결과

다만 저는 세미나에서도 자주 말씀드리지만, 부평이나 부천 일부 지역은 무조건 좋게 보지는 않습니다.

공급이 많은 곳도 있고, 물건에 따라 원장이 자주 바뀌는 경우도 있어서 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 결국 이런 지역은 수요가 실제로 안정적인지, 장부가 믿을 만한지, 권리금이 과하지 않은지를 더 세밀하게 확인해야 합니다.

이분은 기존 사업을 정리하고 바로 다음 사업으로 넘어갈 수 있는 상황이어서 움직임이 빨랐습니다.

매물도 적극적으로 보셨고, 처음 봤던 물건을 계약 직전까지 갔다가 아쉽게 놓치기도 했습니다. 하지만 거기서 멈추지 않고 다른 매물들을 빠르게 비교했고, 결국 가장 조건이 괜찮은 쪽으로 결정을 내리셨습니다.

결과적으로는 권리금 조정 폭이 가장 큰 물건으로 들어가게 되었습니다.

기존 권리금에서 천만 원 정도 조정이 됐고, 임대차 역시 고정비 부담이 중요했던 만큼 월세 동결을 전제로 강하게 이야기를 진행했습니다.

입지 특성상 수요가 나쁘지 않고, 유흥상권 기반의 흐름도 있어서 초반 세팅만 잘 잡으면 비교적 빠르게 수익 구조를 만들 수 있는 물건이라고 보고 있습니다.

물론 창업은 계약으로 끝나지 않습니다.

초반 두어 달을 어떻게 세팅하느냐에 따라 체감이 꽤 달라지기 때문에, 그 과정 역시 계속 도와드릴 생각입니다.

연휴 이후에는 잔금 일정이 몰려 있습니다. 한분 한분 창업 성과와 후기들을 지속 공유 드려 보겠습니다.

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