상권분석 온라인으로 하는 꿀팁

오프라인 비지니스에서 상권분석은 정말 중요하다!

다른건 돈내고 바꿀 수 있지만 이것만큼은 한번 결정되면 바꾸기 힘들다.

물론 현장에서 체크하는게 정말 중요하다.

그러나 오늘은 현장에 나가지 않고 상권분석하는 꿀팁을 알려드려볼까 한다. 

이것만 알면 어디 가서 비싼 돈 내고 상권분석 강의 안 들으셔도 된다고 생각한다. 

시작해 보겠다. 

상권과 입지에 대한 이해

우선 상권과 입지에 대한 설명을 먼저 드리면서 글을 시작해 보려고 한다. 

상권의 사전적 정의는 상업상의 거래가 행하여지고 있는 공간적 범위이다.

입지는 그 상권 내에서 위치하고 있는 특정 점포의 위치다. 

쉽게 얘기하면 상권은 권역의 개념으로 넓은 개념이고 입지는 딱 지정된 위치로 좁은 개념이다.

그러다 보니 상권이 좋은 곳을 찾는 것도 중요하지만 그 안에서 좋은 입지를 찾는 것도 중요하다.

좋은 상권이란?

오늘은 입지보다는 상권에 대한 얘기를 먼저 해보려고 한다.

좋은 상권은 무엇일까?

"핫플처럼 유동인구가 많은 곳일까?"

"오피스 상권처럼 직장인 수요가 탄탄한 곳일까?"

"배후 주거가 탄탄한 아파트 앞일까?"

내가 생각하는 좋은 상권은 수요가 풍부한 것도 중요하지만 돈을 벌 수 있는 상권이 좋은 상권이라고 생각하고 있다. 

아무리 유동인구가 많고 수요가 탄탄해도 임대료가 너무 비싸서 돈을 벌 수 있는 구조가 못 나온다면 좋은 상권이 아니라고 생각한다. 

아마 대부분 임차인들이 그렇게 생각하기 때문에 계속해서 새로운 핫플이 생긴다고 생각하고 있다. (기존 핫플 임대료 너무 올라서 젠트리피케이션 발생 > 새로운 핫플 예정지 이동 > 핫플 생성 )

다시 한번 말씀드리지만 좋은 상권은 돈 벌 수 있는 상권이다.

좋은 상권을 3가지로 나눠서 정의 내려본다면

1. 상권의 점포들 매출이 전반적으로 높고,

2. 임차료가 저렴하고,

3. 권리금이 저렴한 매장

이 3가지를 만족시키는 매장을 찾으면 좋다.

3개의 항목 중 1, 2번만 만족한다면 괜찮을 수 있다. 3번 권리금 같은 경우에는 개인에 따라 보증금의 성격으로 투자하시는 분들도 있다. 나중에 받고 나오면 된다는 마인드. (권리금은 시세 보다 더 비싸게만 계약하지 않으면 된다고 생각.)

자 그럼 이제부터는 어떻게 손품으로 상권분석을 하는지 예시 지역을 여의도로 해서 보여드리도록 하겠다. 

https://www.openub.com/

위 오픈업이라는 사이트를 들어간다.

오픈업에서 여의도를 쳐보니 상권 매출이 전년 동월 대비 +49.3% 성장이 있었다. 아마도 코로나가 끝나면서 오피스 인구가 늘기도 했고, 더현대서울 등 집객할 수 있는 특수상권이 활성화된 것도 한몫한다고 생각하고 있다. 

지금부터 저를 여의도를 아예 모르는 지방 사람이라고 가정하겠다. 그리고 여의도 내에서 어디가 좋은지 손품으로 찾아보도록 하겠다.

1. 사이트 오른쪽 상권 > 다각형을 눌러서 그림을 그려서 블록별로 매출 분석을 해본다.

첫 번째 블록은 국회의사당역 상권 (aka 서여의도 상권)을 그려봤다. 

전체 면적이 대략 30.5만 제곱미터에 매출은 212.7억이다. 

두 번째 블록은 여의도역 3,4번 출구 블록으로 지정해 봤다. IFC 몰과 더현대서울과 같은 특수상권의 매출 제외하고 로드 매장 매출로만 측정해 본다. 

전체 면적이 대략 9.5만 제곱미터에 매출은 204.5억 정도 나온다.

세 번째 블록은 여의도역과 샛강역 사이 블록을 지정해 본다. 

전체 면적 대략 28만 제곱미터에 매출 496.2억 정도이다.

세 블록을 종합 정리해보자.

매출을 면적으로 나눠서 분석해 보면 2 > 3 > 1 순으로 제곱미터 당 매출이 높은 것을 볼 수가 있다.

면적 당 매출이 1번과 2번은 3배 가까이 차이 나는 것을 볼 수 있고 1번과 3번도 2.5배 이상 차이가 나는 것을 볼 수 있다.

우리는 여의도를 몰라도 또 가보지 않고도 여의도에서 매출이 높은 블록이 어디인지 알 수가 있다. 실제로도 서여의도 보다 동여의도가 매출이 높다. 블록으로 따진다면 위에서 말씀드린 블록 순으로 매출이 높다. 

제가 임의로 설정한 블록에서 또 블록을 쪼개서 매출을 분석해 보면 각각의 블록 안에서도 어디가 사람들이 많이 몰리는지 알 수가 있을 것이다.

2. 여의도란 큰 상권 안에서 어떤 블록이 매출이 높은지 분석이 됐으니 이제는 임대료를 분석해 볼 차례이다. 매출이 높아도 임대료가 높다면 수익성은 안 좋을 수가 있다. (당연한 얘기) 

어떤 곳을 가든지 판매 전략 수립이 필요하기 때문에 임대료 분석은 꼭 필요하다.

이번에 안내드리는 방법은 손품으로 알아보는 법이기 때문에 철저히 온라인으로만 분석하겠다.

네이버 부동산에 들어가서 상가, 업무, 공장, 토지를 누르고 1층으로 월세 정렬을 한다. 

그리고 나와있는 매물들을 전용 평당 임대료+관리비로 정리를 해본다. 

첫 번째 블록 서여의도, 국회의사당 역 상권이다. 

네이버 부동산 만으로 확인할 수 있는 것은 국회의사당역 상권에서 1층 전용 평당 임대료는 20만 원 초반~30만 원 초반까지가 대부분인 것을 알 수 있다.

평당 임대료가 50만 원이 넘어가면 무권리인 것 보니 이 상권에서 50만 원 이상으로 들어간다면 거의 망한다는 거다. (이건 상식적으로 생각해 봐도 쉽지 않다. ㅎㅎ) 

그리고 평당 20만 원짜리 무권리 매물도 볼 수 있다. 저 입지는 정말 안 좋다는 것도 알 수 있다. 혹시 오프라인 부동산에 방문한다고 하더라도 평당 20만 원짜리 무권리 있는 매물 근처는 웬만하면 피하면 좋겠다는 생각이 든다.

두 번째는 여의도역 3,4번 출구 블록 상권인데요. 매물이 별로 없는 것을 알 수 있다.

일단 역세권에 나와있는 전용 평당 임대료만 봐도 비싼 것을 알 수 있다. 평당 임대료가 44~70만 원까지 나와있다.

온라인으로만 보면 매물이 역 근처에 13개만 보인다. 저기만 구분상가이다. 

나머지 상가들은 건물들 자체에서 임대차 관리를 하고 있어서 건물 관리 업체가 보통 MD 구성을 한다. 그래서 건물이랑 수수료 계약으로 들어가는 경우가 대부분이다. 매물이 그래서 없는 것이다. (이런 정보들은 온라인으로 확인하기 어려운 정보)

세 번째도 보시죠. 여의도역과 샛강역 사이 블록이다.

전용 평당 임대료를 본다면 서여의도와 비슷하거나 살짝 비싼 느낌은 있다. 20만 원 초중반에서 30만 원 후반대가 대다수이다.

권리금도 자리에 따라서 다르겠지만 호가만 본다면 평당 500 정도로 나와있는 것 같다. 

여의도 백화점 1층은 장사가 잘 안되는지 무권리가 좀 있네라는 생각이 든다.

역세권인 여의도 종합상가는 임대료가 거의 평당 40만 원~50만 원에 육박할 정도로 비싼데 권리까지 붙어 있는 것을 볼 수 있다. "임대료가 비싸도 어느 정도 장사가 되나?" 정도 생각해 볼 수 있다. 

자 그럼 로드뷰로 여의도 종합상가가 어떻게 생긴지 한번 체크해 보자.

여의도역 초역세권에 로드뷰로만 봐도 유동 많아서 입지는 정말 좋아 보인다.

여의도역 5번 출구 쪽 여의도 종합상가로 로드뷰를 돌려보자.

파리크라상에서 하는 리나스가 보인다. 매출 찍어보자. 참고로 리나스는 프랑스 브랜드인데 얼마 전에 SPC가 인수했다.

임대료 13~15평에 600만 원을 지불해도 감당이 가능해 보인다. 사실 리나스 같은 경우에도 샐러드를 만들어놓고 손님들이 가져가는 "그랩앤고" 시스템이라서 매출 극대화가 가능하다. 

1억 매출에 600만 원 임대료면 매출 대비 임대료가 차지하는 비중이 6%라 충분히 수익이 날 것으로 보인다.

리나스 바로 옆에 보이는 브루다는 매출이 1,000만 원~1,600만 원이라 이 데이터가 정확하다면 조금 쉽지는 않아 보인다. 

카페는 우선 시간당 생산량이 정해져있기 때문에 매출 캐파가 정해진다. 그리고 오피스 상권이라 주말은 거의 없는 상권이기에 평일 점심 장사만으로 이 임대료를 내기에는 한계가 보인다고 생각된다. 

코너를 돌아서 여의도 종합상가를 좀 더 훑어보자. 1층 대부분이 판매점인 걸 볼 수 있다.

전용 평당 40-50 가까이 내고서는 먹는장사보다는 판매점이 타산이 나온다는 걸 알 수 있다. 임대료와 위치만 봐도 어떤 업종이 살아남을 수 있는지 파악할 수 있는 눈을 기르셔야 된다. 

판매점 끝에는 메가커피, 샐러디, 파리바게트가 있는 것을 볼 수 있다.

원가율은 다르겠지만 매출만 봤을 때는 저가커피 판매보다는 빠르게 조리해서 판매할 수 있는 샐러디나 빵을 만들어놓고 판매하는 파리바게트가 훨씬 영업실적이 좋음을 볼 수 있다. (물론 배달매출도 있을 수 있음)

많은 유동인구를 빠르게 쳐낼 수 있는 업종이 유리하다는 거다. 

여의도 종합상가도 이렇게 손품으로 분석해서 바로 상권 감을 잡을 수 있다.

위 데이터로 분석해 본 결과로 여의도 상권 종합 정리해 보겠다. 

1. 여의도를 온라인으로 판단한 결과로 종합적으로 분석해 보면 1층 기준 평당 임대료 차이는 1번 국회의사당 역 상권(서여의도)과 3번 여의도역과 샛강역 사이 상권(동여의도)이 그렇게 크지가 않다. 

2. 그러나 단위 면적 당 매출은 2.5배 이상 차이가 난다. 권리금은 온라인으로 잘 알려주지 않기 때문에 전화나 오프라인 방문으로 비교해 본다. 

3. 여의도역 3,4번 출구 쪽은 매물이 많이 나와있지 않기도 하고 나와있는 매물들 임대료가 비싸서 들어가기 어렵다.

4. 여의도 종합상가 쪽은 임대료가 비싸도 권리가 붙은 걸 보고 매출을 파악해 보니 업종만 잘 고르면 승산이 있다.

정도로 요약해 볼 수 있겠다.

결국 오픈업 사이트를 이용해서 전반적인 구역 섹터 매출을 파악을 해보고 네이버 부동산을 통해서 전용 평당 임대료와 권리금을 분석해 본다.

위에서 제가 정리해 드린 내용과 로드뷰만 보더라도 대략적인 상권 감이 잡힌다. 

물론 세세한 권리금, 임대료, 건물주 성향, 입지 등은 오프라인에서 파악을 해야 된다. 

(사소한 여의도 오피스 상권 꿀팁 알려드리면 여의도 상권은 전통적인 산업 군의 오피스 상권이다. 스타트업 같은 업종이 없어서 점심 식사 시간이 11시 반부터 1시까지로 딱 정해져있는 편이라 점심 메인 시간이 좀 짧다. 스타트업들은 10시 출근 1시에 점심 식사 시작도 많아서 스타트업 많은 상권에 가면 점심 한 바퀴 더 돌릴 수 있다. ) 

그러나 내가 모르는 지역 상을 분석하는 데 있어서 제가 알려드린 온라인 툴만 잘 활용해도 이미 80-90프로 이상 이해하고 알게 된다. 

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by 와이직